今回ご紹介するのはジオ新宿百人町です!

[物件概要]

第一期販売戸数29戸

売主:阪急阪神不動産
施工:新日本建設
価格:2890万円~7990万円
専有面積:25.67㎡~69.86㎡
総戸数:79戸
規模:7階建て
交通:JR中央・総武線「大久保」駅徒歩5分 JR山手線「新大久保」駅徒歩8分
所在地:東京都新宿区百人町2丁目
竣工予定:2019年6月下旬

管理費(月額)7950円~21630円
修繕積立金(月額)2570円~6990円

自転車置場:83台(スライドラック式25台、2段下部スライドラック式37台、2段上部ラック式21台)月額:200円~400円
ミニバイク置場:2台 月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ新宿百人町公式HP

総武緩行線の大久保駅から徒歩5分、山手線の新大久保駅から徒歩8分、エリア的に好き嫌いは分かれやすいでしょうけどもその割には落ち着いた環境に位置しており、新宿駅までもほぼ一直線で徒歩15分ほどとギリギリではありますが新宿駅も徒歩圏内と呼べる距離感です。

2019年4月には桜美林大学新宿キャンパスが開校するなど地域の盛り上がりにも期待ができる立地条件となります。

都心近接エリアで住まいを探す方は多いですし、交通利便性を考えればこれといった工夫をしなくとも売れそうではあるのですがどうしてもひとくせあるといいますか、先に述べたように好き嫌いがはっきりと分かれるエリアのせいか物件のコンセプトがしっかりとしており、それによりおすすめしやすくなっています。

ジオは阪急系のブランドですが阪急系のホテルにレムというブランドがありそちらとコラボしています。

ホテルに採用されているレインシャワー、枕、マットレス(ベッドボトムも付属)、寝室のダウンライト照明(シンクロ調色)が各戸にも付いてくるのです!!

これはたまらんっ!!ということで先日スムログにてこちらの記事を公開しました!

レム六本木に泊まってみた!~ジオ新宿百人町~(まだご覧になっていない読者様はぜひ)

下記の動画はレインシャワーを浴びる某氏ですが言っていることがよくわからないので見ないほうがいいです(笑)

寝室のダウンライトが調光タイプになっているのもいいですね~。

画像出典:ジオ新宿百人町公式HP

ジオ新宿百人町は眠りの質を高める住まいということです。

ただし、枕、マットレス、調光で快適にしたところで寝室に窓がなければ快適とは言えません。日当たり抜群でなくとも寝室の窓から自然の光が入り込んでくるかは質の高い睡眠を目指すのであれば重要なことです。ジオ新宿百人町は内廊下なので寝室が行灯部屋(窓のないお部屋)になってしまうのではないかという不安もあったのですがその辺りはしっかりと考え込まれており寝室は窓のある部分に寄せています。

マンション自体のデメリットとしては建物が隣接しており自然の光は取り込めても日当たり抜群で合ったり眺望に抜け感を望むのは難しいお部屋が多いことと、階高を抑えて7階建てとしているため基本天井高が2400mm台であること、そしてディスポーザーがないことです。

立地的なデメリットとしては大きめのスーパーマーケットが日常導線にないことでしょうか。いなげや新宿小滝橋店は最寄り駅とは真逆の方向ですし。(市場は近いですが)

建設地

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

W-Eタイプ 1LDK 42.06㎡
3階 4170万円 坪単価327万円

W-Cタイプ 1LDK 39.84㎡

画像出典:ジオ新宿百人町公式HP

3階 3970万円 坪単価329万円

[南西角]

W-Gタイプ 2LDK 57.5㎡
5階 5980万円 坪単価343万円

[東南角]

E-Sタイプ 1LDK 42.45㎡
6階 4790万円 坪単価373万円

E-Uタイプ 3LDK 69.86㎡

画像出典:ジオ新宿百人町公式HP

7階 7990万円 坪単価378万円

[東向き]

E-Cタイプ 2LDK 53.83㎡
3階 5580万円 坪単価342万円

[北東角]

E-Aタイプ 2LDK 54.35㎡

画像出典:ジオ新宿百人町公式HP

3階 5990万円 坪単価364万円

角住戸も多いですし、そもそもの間取りプランも豊富なので部屋選びは楽しめます。

一部屋しかない6階のE-Pタイプ、1R、25.67㎡は2890万円と単価的には特別お安いわけではないのですが表面上の価格が目に優しいため人気出るでしょうね~。キッチン形状などは他タイプとは異なりますがレインシャワーなどは付いていますし、フルローンの変動金利で計算すると管理費など込々で月額87000円ほどですからシングル層のとりあえずの1件目としても最適でしょう。10年後にはローン残債が2100万円ほどまで減っていますし、まぁこの立地でこれだけの設備仕様なら残債割れの心配もほとんどないでしょう。売却の際にマットレスは引き継ぎにくいですけどね・・・(笑)

周辺相場を確認しましょう!

・グリーンパーク新宿の杜 2001年築 百人町2 大久保駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約245万円

・グローベル新大久保マスターゲート 2008年築 百人町2 大久保駅徒歩3分 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約345万円

ザ・パークハウス新宿柏木 2012年築 北新宿3 大久保駅徒歩3分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約320万円

・クレアホームズ新宿百人町 2013年築 百人町2 大久保駅徒歩5分 新築時の坪単価約235万円 直近事例なし

上記相場からジオ新宿百人町の将来価値を予想すると

W-Gタイプ 2LDK 57.5㎡ 5階 5980万円台(新築時) → 4980万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[山手線]

新大久保 8:02発
新宿 8:04着
渋谷 8:11着

新大久保 8:01発
池袋 8:09着

[総武緩行線]

大久保 8:03発
新宿 8:05着
秋葉原 8:24着

大久保 8:01発
中野 8:07着

【総評】

眠りの質の高さがいかに大切かは独立して約2年、パソコン作業が増えて肩こりなどが辛くなっている私にとっては素直に「あぁ~いいなぁ~」と思いました。

どこを買うかはもちろん重要ですがどんな生活がしたいかを今一度考えて見るとやっぱり居室内で快適に過ごせるかって重要ですよね。そして基本的には毎日家で眠る人も多いでしょうから睡眠の質にはこだわりたいものです。

最初から睡眠の質にこだわってくれているというのはとてもプラス材料になるのですがこれは自身でもできてしまうことでもあります。ジオ新宿百人町以外を購入して良い枕、良いマットレス、ダウンライトとレインシャワーはオプションで・・・類似品でも良ければ他の新築マンションでもできることです。

実際に私も次に住まう新築マンションではオプションでオーバーヘッドシャワーを入れていますがオプション代は約20万円です。浴室の天井高が低いと難しいですがお金さえ払えば類似の商品はあります(新築時にオプション品として用意されていないところも多々あります)。ですから「阪急ホテルとコラボしている」ということだけを理由にジオ新宿百人町に決めるという方は稀なのではないでしょうか。

パークタワー晴海みたく熱狂的なファンがいるところとコラボすれば「〇〇ズニーマンションだから決めました!(コラボしていなければ隣の築浅中古を買った。などなど感想多数)」という方も必ずいる(私の相談者様にも多数)でしょうけども・・・。

それでも新築マンションの価格が建築費高騰(主に人件費)により手が届きにくいものになっている以上は今回のように新しい取り組みをするというのはとても評価できますし、今回の件がなければレム六本木に泊まりにいかなかったわけで阪急全体として考えればプラスであることはたしかでしょう。もちろん私一人が宿泊したくらいでは微々たる収益でもこの記事を見た人が次回ホテルの予約を取る際に近くにレムがあれば泊まってみようと思うかもしれないですし、実際に私もどこかに用事があって近くにレムがあるならまた泊まってみたいと思っています。

グループ内の他業種とコラボするというのは大手の強みですし、不動産デベロッパーでホテル事業に参入しているところも増えていますから分譲マンションとホテルでコラボをして双方のファンを増やすことが期待できる今回のような取り組みがまた見れたら嬉しいと思います。

少なくとも私はジオ新宿百人町をきっかけにジオだけでなくレムのファンになりました。

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