今回ご紹介するのはプレディア梅郷ステーションフロントです！
［物件概要］先着順販売戸数5戸
売主：JR西日本プロパティーズ
設計：NEOデザイン
施工：建研
価格：3698万円～4188万円
専有面積：63.55㎡～67.13㎡
総戸数：48戸
規模：14階建て
交通：東武アーバンパークライン「梅郷」駅徒歩3分
所在地：千葉県野田市梅郷駅西土地区画整理事業5街区4
竣工予定：2025年7月下旬
引き渡し予定：2025年8月下旬
駐車場：25台 月額7000円～12000円
自転車置場：89台 月額100円～500円
バイク置場：5台 月額2000円
管理費：17065円～17805円（月額）※管理費はインターネット利用料（715円）、給湯器リース料（3080円）を含む
修繕積立金：5840円～6160円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：プレディア梅郷ステーションフロント公式HP
いや～お久しぶりでございますね～千葉県野田市の分譲マンションです！！
野田市の分譲マンションとしては2008年築のルネサンス梅郷駅前以来となります。最後に野田市関連の記事を書いたのは2012年、そこからでも12年が経過しているという…感慨深いものがあります。
東武アーバンパークライン(単線区間)の梅郷駅西口から信号なしのフラットアプローチで徒歩3分、前回の野田市物件となるルネサンス梅郷駅前の隣となります。土地区画整理事業が進んだエリアのため道幅も広く歩きやすい道のりです。
日常の買い物としては徒歩で行き来しやすいのは駅前で徒歩2分のおっ母さん食品館くらいしかありませんが自転車や車であればみずきのいなげや、山崎のマミーマート、業務スーパー、最近オープンしたベルクなども日常使いできる距離感です。エリア柄車を持たない方はほとんどいない(そもそも戸建が売れ線のエリア)でしょうから駅前での選択肢が豊かでないことはウィークポイントにはなってこないでしょう。
休日は車で新三郷や越谷レイクタウンへ出かける方も多いでしょうし、電車でも流山おおたかの森や柏駅へダイレクトアクセス可能ですので『最寄り駅はのどかなほうが好き』という方にとっては魅力が大きいことでしょう。
野田市民からすれば柏市と流山市は兄弟のようなものですからね(笑)
なんなら流山市は今現在も『野田ナンバー』です。柏、我孫子、松戸は野田ではなくなりましたが…坪単価350万円を超えるクオン流山おおたかの森(新築時の坪単価は約205万円)にお住いの方も『野田ナンバー』となります。
通学校は南部小学校で徒歩8分、南部中学校で徒歩12分です。のだしみんこと元AKB48の大島麻衣さんは南部小学校、南部中学校、流山北高校出身となります。梅郷駅西口公園など公園も点在していますが少し足を延ばせばもりのゆうえんちがあるのも嬉しいポイントとなるでしょう。
江戸川と利根川に挟まれた自然豊かな住環境ですが駅周りはグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつきません。
建設地は南西側のみ接道しており主開口部は全戸南東、その南東側は背の低い梅郷ケアセンターそよ風となるため現状としては日当たりだけでなく眺望の抜け感にも期待ができる部屋ばかりとなります。
線路と流山街道(野天風呂湯の郷がある通り)も近いですが隣接しているわけではないため駅前の割には静かなほうでしょう。
風除室とエントランスホールは二層吹き抜け、接道からも見える風除室の壁面は醬油の樽をイメージしたデザインとなっているのが粋ですね。バルコニーガラス手摺もブラウン調と透明ガラスの変化が繰り返えされておりこちらも醤油の街を意識してのことでしょうか。
エントランスアプローチは短めですが風除室から伸びた庇と上部の複数の窓がかっこいいですし植栽計画も豊かです。バルコニー隣戸境がショートタイプの隔て板なのは惜しいですが背の高い建物が少ないということもあり竣工するとかなり目立ってきますし、野田市らしいデザインとしてくれているのも嬉しいところです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 67.13㎡
画像出典：プレディア梅郷ステーションフロント公式HP
Bタイプ 3LDK 63.55㎡
画像出典：プレディア梅郷ステーションフロント公式HP
5階 3798万円 坪単価197万円
7階 3848万円 坪単価200万円
Cタイプ 3LDK 67.13㎡
画像出典：プレディア梅郷ステーションフロント公式HP
平均坪単価は約205万円です。
1フロア4戸で角住戸比率50％、角住戸は67㎡台で中住戸は63㎡台、今の時代らしく専有面積調整(そのエリアで検討される方が予算届くように広さを抑えて本体価格をお安く見せること)がなされています。それでいて共用廊下側の柱が食い込んでいますしリビング側も連窓サッシとなっていないなど間取りのスペシャル感もありません。
設備仕様に関してもディスポーザーなし、食洗機なし、床暖房なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などかなり抑えたものとなっています。給湯器もリースです…ただ、このエリアは分譲マンション自体が珍しく、例えば『24時間ごみが捨てられる』というだけでもストロングポイントになるなど事情が異なるため地元検討者からすればマイナスポイントにはほぼほぼならないことでしょう。
構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ルネサンス梅郷駅前
2008年築 梅郷駅徒歩1分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約120万円
上記相場からプレディア梅郷ステーションフロントが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 3LDK 63.55㎡ 7階 3848万円 → 2500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の平置き1台を除き建物下の機械式で一部ターンテーブル利用、設置率は約52％です。
駐輪場は屋外で設置率約185％です。
管理費は㎡単価月額約210円(インターネット利用料と給湯器リース料を引いたもの)、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数からすれば抑えられているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ルネサンス梅郷駅前 総戸数83戸 管理費㎡単価月額約199円
【住むレーション】
［東武アーバンパークライン］
梅郷 7:51発
運河 7:54着
江戸川台 7:57着
初石 7:59着
流山おおたかの森 8:02着
豊四季 8:04着
柏 8:08着
梅郷 7:52発
野田市 7:54着
愛宕 7:57着
清水公園 8:01着
七光台 8:06着
川間 8:11着
南桜井 8:16着
藤の牛島 8:20着
春日部 8:24着
八木崎 8:26着
豊春 8:29着
東岩槻 8:31着
岩槻 8:34着
七里 8:38着
大和田 8:40着
大宮公園 8:43着
北大宮 8:45着
大宮 8:47着
清水公園～梅郷間の高架化工事が進んでいるエリアですが単線のままではあります。また、愛宕駅と野田市駅と異なり梅郷駅は高架化されません。
常磐自動車道の柏ICまでは5キロほどという距離感です。車での遠出をとことん楽しみたいのであれば柏の葉キャンパスや流山おおたかの森のほうが合ってきます。
【総評】
最寄り駅にのどかさを求めつつも駅前に住みたいという方に合ってきますね。
東武アーバンパークラインのため都心通勤となれば乗り換えが必要ですし、つくばエクスプレス沿線での分譲マンション供給が盛んですから基本的には地元需要となってくるでしょう。
価格に関しては中古相場と比較してしまうとお高いですね。そこは『資産性、イラネ』くらいの割り切りは必要でしょう。
ただ、新築比較としては『ほぼほぼ建築費』感が強く、なかなかお目にかかれない単価帯ですから買いやすさがあります。パークホームズ柏たなかが完売した今となってはより希少な単価帯です。(場所は異なりますが供給中としてはウエリス八千代村上も似た単価帯です)
もちろん新築にこだわらなければ選択肢は充実している単価帯ですが『新築じゃなきゃダメなんです！』という方は梅郷を知らなくとも検討してみると面白いのではないでしょうか。4000万円前後がご予算の限界ということであればなんだかんだ駅前立地という利便性の高さがあるプレディア梅郷ステーションフロントが『BINGO!』となるかもしれません。
これだけマンションの価格が高騰している時代となれば『過去の価格が邪魔をする』という検討者も少なくないかと思いますが今のベストを掴むしかありませんからね。
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