今回ご紹介するのはルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスです!

[物件概要]

売主:サンケイビル
施工:髙松建設
価格:3998万円~8898万円
専有面積:55.14㎡~87.02㎡
総戸数:109戸
規模:地上18階、地下1階建て
交通:JR総武本線「市川」駅徒歩4分 京成本線「市川真間」駅徒歩5分
所在地:千葉県市川市市川一丁目
竣工予定:2020年2月下旬

管理費(月額)12100円~19100円
修繕積立金(月額)5790円~9140円

駐車場:34台
駐輪場:218台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス公式HP

スタートダッシュに成功したプラウド市川マークスと競合するルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスのモデルルームを訪問してきました。

立地条件としては市川駅から整備された歩道を歩いて「その途中」になることがウリで、整備された歩道の「その先」に位置するプラウド市川マークスよりも単純に駅距離から見る立地としては勝っています。しかしながら東西に伸びた土地であることや南面の眺望や日当たりが厳しいものとなってしまうお部屋も多いため立地ではルフォン、眺望や日当たり面ではプラウドということになります。そのためルフォンでは眺望や日当たりの厳しいお部屋が多いレジデンス棟にはディンクス向け55㎡台のお部屋を20戸設けるなど立地推しならではのプランニングとなっています。(プラウドは一番狭いお部屋でも65㎡台でした)

ルフォンはタワー棟とレジデンス棟の2棟構成ですがタワー棟に関しては眺望や日当たりに期待ができるお部屋も多く、当然ながらレジデンス棟との価格差はあります。それでもプラウドと同じか少しお安いくらいの単価設定ではありますし、レジデンス棟に関してはタワー棟に比べて1割ほど目に優しい単価です。55㎡台のお部屋なら3900万円台から設定されていますからまさにディンクス世代には丁度よい価格帯です。

また、ルフォンの強みは総戸数109戸という規模感です。市川駅北口側で総戸数100戸超えとなれば希少性がありますし、背の高さもあるため目立つ存在となります。目立つ存在となれば当然ながら資産性にも期待がもてます。

目立つがゆえに外観にも力が入っておりタワー棟の低層階と中層階はガラスバルコニー、高層階はダイレクトウィンドウを採用して垂直ラインを強調させたものとなっています。

また、私の大好きな地下駐車場というのもしびれますね。出入り口にはシャッターゲートが付いており地下の機械式駐車場となりますから車利用者からすれば愛車のセキュリティ、汚れ対策、優越感という付加価値が生まれますし、非車利用者からしても機械式駐車場の動作音がしてこないなどメリットもあります。しかも地下駐車場からそのまま住戸階へと繋がるエレベーターがあります。地下駐車場からエントランス階までのエレベーターとエントランス階から住戸階へのエレベーターへ乗り継ぐ必要があるマンションも多いですからこれは素晴らしい。利便性はもちろんエレベーターの維持費という面でもメリットがあります。

タワー棟のエレベーターは68戸に1基、レジデンス棟のエレベーターは41戸に1基とゆとりがあります。タワー棟に関してはエレベーター点検時が辛いところではありますがレジデンス棟のエレベーターで7階まではいくことができます。(エントランス階から7階まではタワー棟とレジデンス棟を結ぶ渡り廊下があります)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[タワー棟]

Aタイプ 3LDK 71.83㎡

画像出典:ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス公式HP

2階 5038万円 坪単価231万円
5階 5798万円 坪単価266万円
7階 5998万円 坪単価276万円

Cタイプ 3LDK 67.66㎡

画像出典:ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス公式HP

2階 5308万円 坪単価259万円
5階 5528万円 坪単価270万円
9階 5648万円 坪単価276万円

Dタイプ 3LDK 74.00㎡

画像出典:ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス公式HP

4階 6308万円 坪単価281万円
9階 7188万円 坪単価321万円
10階 7288万円 坪単価325万円

Hタイプ 3LDK 73.73㎡
11階 6548万円 坪単価293万円
13階 6608万円 坪単価296万円

Hpタイプ 3LDK 73.73㎡

画像出典:ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス公式HP

14階 6748万円 坪単価302万円
15階 6808万円 坪単価305万円
18階 6978万円 坪単価312万円

Ipタイプ 3LDK 70.06㎡
16階 6078万円 坪単価286万円
18階 6198万円 坪単価292万円

Jpタイプ 4LDK 87.02㎡
14階 8598万円 坪単価326万円
17階 8778万円 坪単価333万円
18階 8898万円 坪単価338万円

[レジデンス棟]

E1タイプ 2LDK 55.14㎡
2階 4048万円 坪単価242万円
3階 4108万円 坪単価246万円
6階 4288万円 坪単価257万円

E2タイプ 2LDK 55.14㎡
2階 3998万円 坪単価239万円
7階 4298万円 坪単価257万円

E2´タイプ 2LDK 55.14㎡
2階 3998万円 坪単価239万円
3階 4058万円 坪単価243万円
5階 4178万円 坪単価250万円

設備仕様としてはディスポーザーが採用されています。キッチンの袖部分も御影石、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、住戸内Wi-Fiなどハイグレードと評価したプラウドの後に見学しても遜色ないものとなっています。構造面では二重床・二重天井です。基本天井高はお部屋にもよりますがタワー棟が2600mm、レジデンス棟が2700mm(!!)となっておりゆとりがあります。しかしながらタワー棟は下がり天井も多いためせっかくの天井高が活かされていないと感じてしまいました。リビングの約三分の一が天井高2mの強烈な下がり天井だったりするお部屋も・・・つらひ。

タワー棟の高層階はプレミアム住戸となるため食器棚が標準で付いたりとグレードが上がります。

立地が良いマンションながらも作り手が住んだ後のことをしっかりと考えているのか収納面に細かい工夫が見られました。例えばクローゼットにはちょいかけハンガーがありそこに洋服をかけてお出かけ前の洋服合わせがしやすくなっています。キラッと輝ける手助けとなるでしょう。男性目線からすればネクタイ掛けに滑り止めが付いているのがいいなぁ~と。ネクタイって滑り落ちてくるのですよね。クリーン庫にはコンセントがありますからコードレス掃除機を充電しながら収納することができますし、クイックルワイパーが落ちてこないように収納式の棒があるなど細かい工夫がなされています。

タワー棟は内廊下でありながらも全戸角住戸となっているため行灯部屋(窓のないお部屋)が少なくなっています。ただし共用廊下にゆとりがなく、玄関を開けると通行人にごっつんしてしまうのは坪単価300万円近いマンションなわけですから愛がないなぁ~と。

戸数的に各階ごみ置き場はありませんがエントランス横の便利な場所にごみ置き場を設けており、かつ実質二重扉(風除室あり)となっているため臭いがエントランスに漏れてくる心配がほとんどないのはいいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ市川一丁目 2006年築 市川駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・プラウド市川大門通り 2009年築 市川駅徒歩4分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円

・アイリンクタウン いちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス 2009年築 市川駅徒歩1分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円

・エアリス市川ステーションプレミア 2010年築 市川駅徒歩2分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約270万円

・プラウド市川一丁目 2012年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし

・プラネスーペリア市川一丁目 2012年築 市川駅徒歩3分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約255万円

・エクセレントシティ市川一丁目 2014年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円

・ウィルローズ市川一丁目 2017年築 市川駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 74.00㎡ 4階 6308万円(新築時) → 6080万円(築10年時) 

となります。

レジデンス棟はタワー棟より1割以上は低い相場となるかと思います。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[総武快速線(横須賀線直通)]

市川 8:02発
新小岩 8:07着
錦糸町 8:13着
馬喰町 8:17着
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:32着

市川 8:03発
船橋 8:09着
津田沼 8:13着
稲毛 8:20着
千葉 8:24着

[総武緩行線]

市川 8:00発
秋葉原 8:22着
御茶ノ水 8:24着
水道橋 8:27着
飯田橋 8:29着
市ヶ谷 8:31着
四ツ谷 8:33着
信濃町 8:35着
千駄ヶ谷 8:36着
代々木 8:38着
新宿 8:40着

[京成本線]

市川真間 8:00発
日暮里 8:30着
京成上野 8:35着

総武快速線停車駅ですから鉄道利便性の高さはもちろん、駅前からは羽田空港行きのリムジンバスが運行されており所要時間は約1時間です。

【総評】

プラウドがめちゃ高ではあったものの市川でマンションを探している方に合ったハイグレードとしてきたため売れ行き好調となっていますがルフォンもけして負けないものとなっています。ただ気になるのは下がり天井ですね。モデルルームでは正直に再現している(目立たないような処理はされていますが)ため内覧会でがっかりというパターンはないでしょうけども・・・。

とはいえ駅近トレンドということもあり妥協できる方が多いのかもしれないですね。

個人的には全体的な評価としてプラウド推しではありますがルフォンのほうが立地が良いことはたしかですし、眺望や日当たりさえ気にしなければ2LDKが3900万円台から購入できるというのは魅力的です。

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