今回ご紹介するのはパークホームズ練馬豊島園ステーションプレミアです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:川口土木建築工業
価格:6990万円台~7690万円台
専有面積:69.06㎡
総戸数:26戸
規模:14階建て

交通:西武池袋・豊島線「豊島園」駅徒歩1分 都営大江戸線「豊島園」駅徒歩3分
所在地:東京都練馬区練馬4丁目
竣工予定:2019年9月下旬

駐車場:平面2台
駐輪場:39台

地図はこちらです↓

画像出典:(仮称)練馬区豊島園駅前プロジェクト公式HP

西武線の豊島園駅から信号なしの徒歩1分、バルコニー方面は第一種低層住居専用地域で緑豊かな向山庭園(練馬区管理)と戸建て、斜め向かいは第二種住居地域でとしまえんの敷地となりこちらも緑豊か、物件自体は商業地域ですから14階建てという背の高さとなり目立つ存在となります。三井ブランドを加味すれば「豊島園駅№1マンション」と言っても違和感ないでしょう。

西武線の豊島園駅前を通り過ぎた先には大江戸線の豊島園駅があり信号なしで徒歩3分、練馬区内の駅で2路線利用できるだけでも希少性があります。

豊島線はいわゆる支線的存在ではありますが練馬駅では同一ホームにて池袋方面に乗り換えできますから使い勝手はよいですね。すべての区間が地下のため運行停止が少ない大江戸線も利用できますから共働きのファミリー層にもウケが良いでしょう。

通学校の向山小学校は大通りを通らない徒歩10分、開進第2中学校も徒歩10分と子育て世代からしても魅力が多いのですが唯一デメリットを挙げるとすれば日常の買い物でしょう。コンビニやまいばすくらいはありますが大きめのスーパーマーケットとなれば練馬駅周辺が主となります。練馬駅周辺にはこれでもかというくらいスーパーマーケットなどがあるため練馬駅へ出てしまえば問題ないのですが、豊島園駅を降りて物件までの道のりついでに大きめのスーパーマーケットへ・・・というのはできません。

売主もそこのデメリットはわかっていますからコープデリとコラボして不在時でも各戸の玄関前に届けてくれるシステムを導入します。ただ、各戸の宅配ボックス的な感じではなく、ただ床に置くだけのスペースとなりますから見栄えはよろしくないですね。

外観デザインに関してはガラス手摺部分を横側にも伸ばしているのが特徴的です。横部分も透明ガラス手摺のため室内から座って外を見た際の眺望に期待ができるわけですが奥まらせている部分に関しては室外機置場の役割もあります。室外機を横側に隠すことでバルコニーを広々使うことができます。目の前が緑豊かのため駅前でありながらも眺望も楽しめるというのがウリのマンションですから横に長い透明ガラス手摺はその魅力をより高めてくれています。

ただ、隔て板はトールタイプにしても良かったような。。。たった13枚なわけで。。。

全戸角部屋ですがエレベーターを真ん中に配置していないため両面バルコニーは実現できていません。共用廊下側の眺望も抜けるわけで両面バルコニーを実現しても良かった気はしますが共用廊下のゆとりを選んだのでしょうか。

バルコニー面が最大の魅力という振り切り方か共用廊下側は可動式ルーバー面格子さえありませんがバルコニー面はセンターオープンサッシで窓面豊かですし、全戸角部屋のため行燈部屋もできないのはいいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

向かって左側がAタイプ、右側がBタイプ 画像出典:パークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア公式HP

Aタイプ 3LDK 69.06㎡ 管理費(月額)25350円 修繕積立金(月額)11600円
2階 6990万円 坪単価334万円
3階 7040万円 坪単価337万円
4階 7090万円 坪単価339万円
5階 7150万円 坪単価342万円
6階 7190万円 坪単価344万円
7階 7220万円 坪単価345万円
8階 7250万円 坪単価347万円
9階 7270万円 坪単価348万円
10階 7290万円 坪単価349万円
11階 7300万円 坪単価349万円
12階 7310万円 坪単価349万円
13階 7320万円 坪単価350万円
14階 7340万円 坪単価351万円

Bタイプ 3LDK 69.06㎡ 管理費(月額)25350円 修繕積立金(月額)11600円
2階 7190万円 坪単価344万円
3階 7210万円 坪単価345万円
4階 7240万円 坪単価346万円
5階 7270万円 坪単価348万円
6階 7290万円 坪単価349万円
7階 7340万円 坪単価351万円
8階 7390万円 坪単価353万円
9階 7420万円 坪単価355万円
10階 7450万円 坪単価356万円
11階 7490万円 坪単価358万円
12階 7540万円 坪単価360万円
13階 7590万円 坪単価363万円
14階 7690万円 坪単価368万円(駐車場優先権あり) 

平均坪単価は約350万円です。

あと少しで70㎡だったのに。。。

練馬駅徒歩6分のアトラス練馬レジデンスが3LDKで坪単価365万円ほどですから新築として見れば違和感ないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴィルヌーブ豊島園 1997年築 練馬4 豊島園駅徒歩1分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約200万円
 
・イトーピア豊島園パルテール 1997年築 早宮3 豊島園駅徒歩5分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約215万円

・グランシティ豊島園 1998年築 練馬4 豊島園駅徒歩1分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約205万円

・アルス豊島園 2004年築 早宮4 豊島園駅徒歩7分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・プラウド練馬早宮 2005年築 早宮3 豊島園駅徒歩9分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約195万円

・ルフィネス練馬早宮ザ・レジデンス 2006年築 早宮4 豊島園駅徒歩8分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円

・リビオ練馬ソリスタ 2008年築 練馬4 豊島園駅徒歩2分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約235万円

・アイディーコート豊島線 2010年築 早宮3 豊島園駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

・グローリオ豊島園 2014年築 春日町1 豊島園駅徒歩8分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約235万円

・プレシス豊島園 2014年築 春日町1 豊島園駅徒歩8分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約235万円

唯一無二と言える立地条件ですから周辺の既存マンションと比べるのはナンセンスではあるものの過去20年間の新築時最高単価が豊島園駅徒歩2分のリビオ練馬ソレスタで坪単価約255万円でしたから地元民の方ほど腰を抜かすほどの単価に見えるのではないでしょうか。

上記相場からパークホームズ練馬豊島園ステーションプレミアの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 69.06㎡ 7階 7340万円 坪単価351万円(新築時) → 6370万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

先に述べた各戸玄関前の食配置き場ですがAタイプのみマルチスペースとしてベビーカー、子供用自転車、ゴルフバッグなどを置くことが管理規約上で許されます。(一般的なマンションではポーチだとしても物を置くことを禁止していることが多い)

美観としてはよろしくないですが美観よりも実用性を取りたい方には魅力に感じることでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありませんし水回り天板は一般的な人造大理石と高級感はありません。食洗機、ローシルエットトイレ&手洗い器&スティックリモコン、洗面三面鏡框付きなどコストカットが激しいということはないですが浴室はブラケットライトですし単価からすればもう少し頑張りが欲しかったところです。竣工済みのため選べるオプションが少ないわけで尚更。

南西向きゆえに日差しは気になるところですがしっかりとLOW-Eガラスとしてくれています。

構造は二重床・二重天井、床スラブ厚は220mmと板状にしては頑張っています。基本天井高は2450mm・2500mmとやや低いか一般的なレベルですがキッチンの半分以上を同じ高さに合わせられているためリビングの開放感が増します。

エントランスホールは戸数的にこじんまりしていますがしっかりとダブルオートロックとしていますし、各戸玄関前にはカメラ付きインターホンを完備。静かな住環境とはいえ駅前であることを意識してかセキュリティ面はしっかりとしています。

エレベーターホールはあえて外(建物下なので雨には濡れない)として窓越し及びルーバー越しに緑を望める素敵なピロティとしています。エントランスホールだけ見るとこじんまりしていますがこのピロティが良い味を出しており戸数からすれば贅沢なものと言えます。1階住戸を設けなかったからこそのゆとりと言えるでしょう。

24時間利用可能なごみ置き場はサブアプローチ側に逃がしているため臭い漏れの心配がないだけでなく通勤時にごみを捨ててエントランスホールを通らず駅へ向かうことができます。

駐車場が身障者優先区画合わせて2区画しかありません。設置率にすると約7%台。。。駅前とはいえ少ないですね。周辺に月極駐車場がありますから外で借りれば済む話ではありますが駐車場が少ないため管理費は㎡単価月額約367円となかなか目の痛い単価となっています。ただ、第三者管理としますから「小規模マンションは理事になる頻度が・・・」という方には良い管理形態と言えるでしょう。(第三者管理だとしても所有者としての意識は持つべきですが)

管理費の中にはガラス手摺の清掃年二回分も含まれています。清掃してくれないとせっかくの眺望がもったいないことになりますものね。。。これはしっかりと考えられているので安心です。

向山庭園から撮影

建設地周辺動画
建設地周辺動画②(建設地から豊島園駅まで)
建設地周辺動画③(完成後)

【住むレーション】

[豊島線]

豊島園 8:05発
練馬 8:07着
桜台 8:10着
江古田 8:11着
東長崎 8:13着
椎名町 8:16着
池袋 8:20着

[練馬駅から池袋線]

練馬 8:10発
石神井公園 8:14着
大泉学園 8:16着
保谷 8:19着
ひばりヶ丘 8:21着
東久留米 8:23着
清瀬 8:26着
秋津 8:29着
所沢 8:32着

[練馬駅から有楽町線方面]

練馬 8:15発
新桜台 8:17着
小竹向原 8:20着
千川 8:24着
要町 8:26着
池袋 8:29着
東池袋 8:32着
護国寺 8:34着
江戸川橋 8:37着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
麹町 8:46着
永田町 8:47着
桜田門 8:50着
有楽町 8:52着
銀座一丁目 8:55着

[練馬駅から副都心線方面]

練馬 8:08発
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[練馬駅から大江戸線]

練馬 8:12発
新江古田 8:15着
落合南長崎 8:17着
中井 8:20着
東中野 8:22着
中野坂上 8:24着
西新宿五丁目 8:27着
都庁前 8:29着
新宿 8:31着
代々木 8:33着
国立競技場 8:36着
青山一丁目 8:38着
六本木 8:41着
麻布十番 8:44着
赤羽橋 8:46着
大門 8:49着
汐留 8:51着

【総評】

これだけ希少性ある立地ですからもう少しグレード感高めても良かった気はしますがより手が届きにくい価格になってしまいますから致し方なしでしょうか。そう思えるくらいの好立地というわけです。

検討者からすれば「欲しい!!」となることはほぼほぼ固いながらもエリア的には高価格帯ですから「支払い面がどうか」に尽きるでしょう。見学して欲しいと思ったなら同様のマンションが今後サクッとでる可能性が低いですから買うべきなのですがあとは支払い面でしょうね。。。大手町勤務など高所得サラリーマンも多く住む街ですから払えないことはないでしょうけども豊島園でこの単価となれば躊躇して当然ではあります。

こういったマンションは実需メインかつ永住目線の方が多いですから中古市場での売り出しはかなり少なくなることでしょう。その割に目立つマンションですから中古として売りが出るのを待ついわゆる指名買いもおこりやすいことはたしか。中古になっても需要が見込めますから売りやすいでしょう。

しかしまぁ・・・実際のお部屋から見た眺望は素敵なものでした。見学日は雨だったのですがそのコンディションですら向山庭園ととしまえんの緑がソファに座りながら楽しめました。日差しが強い時間帯を除けばカーテンいらずの生活ができるでしょう。

駅前でありながらも静かな環境(豊島線の線路は背中側かつもともとうるさくない)、カーテンいらずの緑豊かな眺望・・・住んでからの満足度にはかなり期待できるでしょう。

向山庭園ととしまえんの緑、富士山、としまえんの花火ビューに目が行きがちですがほどよく離れた距離に西武線の線路があるため電車ビューも楽しめます。緑豊かな眺望も素敵ですが動かないと絵間隔になり飽きやすくなりやすいのですが+αで動くものの眺望があるのは魅力的です。床やソファに座りながら電車が見えますから電車好きの子供も楽しめそうです。

繰り返しになりますが、価格は高いけど住んだ後の満足度には相当程度期待ができる新築マンションです。

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