今回ご紹介するのはサンクレイドル平井Ⅲです!

[物件概要]

売主:アーネストワン
設計:協和設計
施工:西野建設
価格:5598万円~6398万円
専有面積:62.92㎡~70.72㎡
総戸数:30戸
規模:11階建て
交通:JR総武線「平井」駅徒歩6分
所在地:東京都江戸川区平井六丁目
入居予定:2022年5月下旬

管理費(月額)16630円~18560円
修繕積立金(月額)5350円~6010円

駐車場:7台(平置7台:内福祉車両優先1台)月額23000円・24000円
バイク置場:2台 月額3000円
自転車置場:60台(スライドラック式48台、スライドラック式(三人乗)12台) 月額使用料200円・300円

地図はこちらです↓

画像出典:サンクレイドル平井Ⅲ公式HP

平井駅から徒歩6分、蔵前橋通りを渡る必要はありますが渡ってから1ブロック先ですから蔵前橋通りの交通量はそこまで気にならず、かつ駅からは近く感じやすいでしょう。

ゆりのき橋通りに面していますから静かというわけではない(蔵前橋通りよりはあきらかに静か)ものの真裏に小学校があるなど子育てファミリーにとっても魅力の大きい立地でしょう。

外観デザインとしては基壇部の色合いを変えることで分譲マンションらしい重厚感を出せています。アプローチ部分には御影石の壁面と天井部木目調の庇、エントランスホールは大窓として接道面からも目立つものとしつつもエレベーターホールは奥のほうに配してプライバシー性も確保するなど特別な共用施設があるわけではないものの総戸数30戸としては立派な印象を受けます。

背中側もエレベーターホール部分をタイル貼りとしたり共用廊下側もコンクリートとするなどゆりのき橋通りから目立つなりに造りこんでくれています。

空地率が高いわけではないのですが1階部分に住戸がないため建物下(建物下からずれる区画もあり)に7区画の平置き駐車場を完備しています。裏からエントランスホールへ抜けられるわけではないため動線上は若干雨に濡れる(接道を経由する)ことになるのですが車持ちには平置き駐車場は買う理由の一つになるはずです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.72㎡

画像出典:サンクレイドル平井Ⅲ公式HP

4階 6098万円 坪単価285万円
6階 6298万円 坪単価294万円
8階 6398万円 坪単価299万円
11階 6598万円 坪単価308万円

BIタイプ 2LDK+S 62.92㎡
2階 4898万円 坪単価257万円
3階 4998万円 坪単価262万円

Bタイプ 3LDK 62.92㎡

画像出典:サンクレイドル平井Ⅲ公式HP

6階 5398万円 坪単価283万円
9階 5598万円 坪単価294万円
10階 5698万円 坪単価299万円

Cタイプ 3LDK 69.68㎡

画像出典:サンクレイドル平井Ⅲ公式HP

4階 5748万円 坪単価272万円
5階 5798万円 坪単価275万円
6階 5848万円 坪単価277万円
7階 5898万円 坪単価279万円
10階 6148万円 坪単価291万円

平均坪単価は約285万円です。

1フロア3戸の外廊下、三面接道で主な開口部は南東側です。

中住戸は62.92㎡の3LDKと今の時代らしく厳しいものではありますが共用廊下側の洋室も柱の食い込みがないのは救いでしょうか。

角住戸のスパンは頑張っているほうですが横リビで窓面豊かなCタイプは目の前にマンションが被ってくるのが残念ではあります。Aタイプのほうが被りは少ないですが窓面はCタイプのほうが豊か(連窓)です。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど残念な部分もありますが一次取得者が主なターゲットですからこんなものでしょうか。構造は二重床・二重天井、音対策としてT-2サッシを採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステージ平井 1997年築 平井5 平井駅徒歩5分 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・D´クラディア平井 2003年築 平井6 平井駅徒歩6分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約175万円

・D´クラディア平井ルミナージュ 2006年築 平井6 平井駅徒歩8分 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・D´クラディア平井タワーマークス 2007年築 平井6 平井駅徒歩3分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約195万円

・ライオンズ平井グランフォート 2011年築 平井5 平井駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約230万円

・クレアホームズ平井 2013年築 平井6 平井駅徒歩8分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・ガーラ・レジデンス平井 2018年築 平井5 平井駅徒歩4分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約250万円

・サンクレイドル平井 2018年築 平井6 平井駅徒歩4分 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし

・サンクレイドル平井Ⅱ 2020年築 平井5 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

上記相場からサンクレイドル平井Ⅲの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 70.72㎡ 4階 6098万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約264円、重たいですが戸数からすれば致し方ないですね。

駐輪場は背中側に設置率200%で完備、ごみ置き場が外のためエントランス付近の景観は損ねないものの雨の日などはちょいと不便ですね。

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

平井 7:59発
新小岩 8:02着
小岩 8:05着
市川 8:08着
本八幡 8:10着
下総中山 8:13着
西船橋 8:15着
船橋 8:18着
東船橋 8:20着
津田沼 8:23着
幕張本郷 8:26着
幕張 8:29着
新検見川 8:31着
稲毛 8:34着
西千葉 8:36着
千葉 8:39着

平井 8:02発
亀戸 8:05着
錦糸町 8:08着
両国 8:11着
浅草橋 8:13着
秋葉原 8:15着
御茶ノ水 8:18着
水道橋 8:20着
飯田橋 8:22着
市ヶ谷 8:24着
四ツ谷 8:26着
信濃町 8:28着
千駄ヶ谷 8:30着
代々木 8:32着
新宿 8:34着

日常の買い物としては通り道の肉のハナマサ、駅前の西友や反対側ですが駅から続く西友、ゆりのき橋通り沿いのオリンピックなど選択肢は多めです。

通学校は平井小学校で目の前、小松川第三中学校で徒歩9分です。

【総評】

路線は異なりますがブリリア大島パークサイドと同じくバランスの良い立地です。ただ、こちらも同じく設備仕様の高さを求める方には難しく、賃貸からの一次取得者層のほうが合ってくるでしょう。

一次取得者層となれば含み益もないわけで、より総額(坪単価ではなく部屋そのものの価格)を重要視することが多いですからそういった目線では買いやすい総額におさまっていると感じます。

総額を意識した価格設定がゆえに中層階から高層階のほうが条件の割に価格抑えめに見えますから選べるうちは上のほうがおすすめしやすいです。

平井駅前ではプラウドタワー平井(予想)、島忠ホームズ(ロピア)向かいでは3つの敷地に分かれて住友不動産がマンションを供給していきますから注目される街の一つになりそうですね!(大手デベが規模感あるマンションを供給する際は広域集客が必要なため多額の費用をかけて街をアピールすることになる)

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