今回ご紹介するのはリビオレゾン板橋本町ステーションサイドです!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産 大栄不動産
施工:川村工営
予定価格:2600万円台~5800万円台
専有面積:30.44㎡~68.36㎡
総戸数:95戸
規模:14階建て
交通:都営三田線「板橋本町」駅徒歩2分
所在地:東京都板橋区大和町
竣工予定:2019年6月中旬

駐車場:12台(来客用駐車場2台含む)
駐輪場:85台
バイク置場:10台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン板橋本町ステーションサイド公式HP

前回の記事で坪単価260万円ほどならおすすめできると記載しましたが・・・3LDKは坪単価260万円ほどになる予定です!!シングル向けのお部屋は仕方のない部分ではありますが坪単価300万円を超えるお部屋が多くなります。狭めのお部屋になれば単価が上がるのは自然なことですからけしておすすめできないというわけではないのですが今回は3LDKのお部屋が狙い目と感じましたのでそちらを中心に共有いたします!

前回の記事でも立地については触れていますが首都高と環七が交差する板橋本町駅が最寄りですから車の音や排気ガスが気にならないと言えば嘘にはなります。ただ駅から整備された広めの歩道を歩いて2分、実際に自身で歩き計測したところ駅の出入口からエントランス想定位置まで90秒で着きました。まぁ駅から近いこと。板橋本町駅から三田線に乗車すれば大手町駅まで直通20分と時間を買うという意味でもとてもおすすめしやすい立地です。

3LDKがおすめしやすい理由をいくつか。

今回首都高とは逆の西側にのみ3LDKを設定しています。西側は目の前の戸建部分から第一種低層ですから半永久的に眺望、採光が確保されますし、住宅街を向きますからとても静かです。背中側が首都高とはいえ内廊下ですから洋室も首都高とは無縁となるわけです。

1LDKがメインのマンションにおいて3LDKはいかがなものかという意見もあるかと思いますがそれは1LDKなどのシングル向け住戸がどのような広さかということで評価が変わってきます。リビオレゾン板橋本町ステーションサイドのシングル向け住戸は一番狭くても30㎡、一番多いのが33㎡、広めで37㎡ということで賃貸に出されたとしてもそこそこな賃料となるためしっかりとした収入がなければ借りれないということになります。

もちろん家賃が高ければ住民層が良いとは一概に言えないものの20㎡や25㎡などで賃料が抑えられる広さよりかは収入が必要なわけで、安定した職についていて自身への贅沢として借りる方が主となることが予想されることは安心材料と言えるでしょう。投資用マンションではありませんから自身で購入して住まう方も多いことでしょう。

小学校、中学校がともに大通りを渡らなくて良いというのもファミリー層にとっては安心材料でしょう。周辺には活気ある商店街がありますから日常の買い物に困ることもありません。

予定価格と間取りの一部をご紹介いたします!

[西向き]住宅地方面

Aタイプ 1LDK 34.24㎡
3階 3300万円台 坪単価318万円

Cタイプ 1LDK 33.15㎡
3階 3300万円台 坪単価329万円
7階 3400万円台 坪単価339万円
12階 3500万円台 坪単価349万円

J1タイプ 3LDK 68.36㎡

画像出典:リビオレゾン板橋本町ステーションサイド公式HP

8階 5500万円台 坪単価261万円
12階 5700万円台 坪単価275万円

J2タイプ 3LDK 68.36㎡
8階 5400万円台 坪単価261万円
12階 5700万円台 坪単価275万円

[東向き]首都高方面

Fタイプ 1LDK 37.34㎡

画像出典:リビオレゾン板橋本町ステーションサイド公式HP

3階 3200万円台 坪単価283万円
7階 3500万円台 坪単価309万円
12階 3700万円台 坪単価327万円

Gタイプ 1DK 30.44㎡
3階 2600万円台 坪単価282万円
7階 2900万円台 坪単価314万円
12階 3000万円台 坪単価325万円

Hタイプ 1LDK 33.56㎡
3階 2800万円台 坪単価275万円
7階 3100万円台 坪単価305万円
12階 3300万円台 坪単価325万円

Iタイプ 1LDK 33.68㎡
3階 2900万円台 坪単価284万円
7階 3200万円台 坪単価314万円
12階 3400万円台 坪単価333万円

3LDKの間取りはワイドスパン、浴室1418サイズ、角住戸など条件が良く、これで坪単価260万円ちょっとであれば私は狙い目だと思いますね。もちろん西向きとなればファミリー層から嫌われやすいことはたしかですがしっかりとLow-Eガラスを採用するなどして紫外線対策をしています。

リビオレゾン板橋本町ステーションサイドは@cosmeとコラボしており女性目線の細かい工夫がなされています。

・エステケアシャワー(浴室)
・室内物干しポール
・玄関シューズインクローゼット下部カット(靴を置いたまま扉の開け閉めができる)
・フロアコンセント(床にコンセントがあります。プラウド世田谷千歳台で見たものと同じ)
・天井埋め込み型ナノイー発生器

などなど。

私自身は男ですが少しでも若くいたいので毎日化粧水、乳液をつけるなどほんの少しではありますが美意識を忘れずに努力しており、それもあってかわかりませんが女性並みにモデルルームではしゃいでいました。。。(笑)

上記以外の一般的な部分もディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗いカウンター、二重床・二重天井、床スラブ厚220mm以上などなどしっかりとしたものとなっています。

共用部は1階部分にスタディラウンジ、屋上にスカイテラスが用意されています。

外観に関しても設計会社を入れて美しいものとなっています。1階の階高を確保して開放感のあるエントランスホールを実現、近郊・郊外ではなかなかお目にかかれなくなってきた逆梁工法を採用していますから築年数が経過しても古さを感じにくいことはたしかでしょう。

管理費などの維持費は未定でした。

周辺相場を確認しましょう!

・グローリオ板橋本町 2006年築 駅徒歩5分 本町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・エコヴィレッジ板橋本町 2007年築 駅徒歩7分 清水町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約180万円

・THE ITABASHIテラス 2012年築 駅徒歩2分 清水町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・THE ITABASHIレジデンス 2012年築 駅徒歩4分 清水町 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート 2015年築 駅徒歩3分 本町 新築時の坪単価約200万円 直近事例なし

・オーベル板橋本町 2019年1月竣工予定 駅徒歩8分 稲荷台 新築時の坪単価約240万円 新築販売中

上記相場からリビオレゾン板橋本町ステーションサイドの将来価値を予想すると

J2タイプ 3LDK 68.36㎡ 8階 5400万円台(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[三田線]

板橋本町 8:02発
大手町 8:23着

[国際興業バス]

池袋駅西口 19:00発
大和町 19:17着

バスで池袋駅まで容易にアクセスできます。池袋駅から乗車時は始発ですから待てば座れますし、物件側の歩道にバス停があるためとても便利です。

【総評】

シングル向け住戸についても3000万円ちょっとで購入できるわけで単身者には買いやすい価格帯ですし立地条件も良くおすすめしやすいのですが総戸数95戸中18戸しかない3LDKが「これ狙い目だな」と感じました。

これだけ駅に近くて半永久的に採光、眺望が守られるというだけでも希少性があるのにワイドスパンや工夫ある設備仕様の+αの部分もしっかりとしており、さらには現実的な価格ということで周辺のファミリー向けマンションに目が向いている人にもぜひ検討していただきたいマンションです。

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リビオレゾン板橋本町ステーションサイドの物件詳細はコチラ

~2018年7月11日追記~

先着順物件概要

販売戸数:8戸
間取り:1DK~3LDK
専有面積:30.44㎡~68.36㎡
価格:2678万円~5198万円(税込)

管理費(月額)9070円~20370円
修繕積立金(月額)2730円~6150円
インターネット基本利用料(月額)2106円

駐車場:12台(来客用駐車場2台含む)月額19000円~25000円
駐輪場:85台(レンタサイクル1台含む)月額200円・400円
ミニバイク置場:10台 月額1500円

[西向き]住宅地方面

Cタイプ 1LDK 33.15㎡
3階 3128万円 坪単価311万円
12階 3428万円 坪単価341万円

J2タイプ 3LDK 68.36㎡
7階 5198万円 坪単価251万円

[東向き]首都高方面

Fタイプ 1LDK 37.34㎡

画像出典:リビオレゾン板橋本町ステーションサイド公式HP

7階 3438万円 坪単価304万円

Gタイプ 1DK 30.44㎡
4階 2678万円 坪単価290万円

Hタイプ 1LDK 33.56㎡
4階 2888万円 坪単価284万円

Iタイプ 1LDK 33.68㎡
5階 2958万円 坪単価290万円


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