今回ご紹介するのはクレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCEです!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:安宅設計
施工:松尾工務店
価格:3500万円台~6200万円台
専有面積:25.09㎡~44.39㎡
総戸数:33戸
規模:12階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩7分
都営新宿線「浜町」駅徒歩5分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩10分

所在地:東京都中央区日本橋浜町三丁目
竣工予定:2021年12月下旬

自転車置場:34台(2段ラック式13台、スライド式21台 内共用自転車1台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCE公式HP

中央区ではクレヴィアブランドの供給が多く、物件名を付けるのも悩んでしまうくらいでしょうか。(笑)

だいぶ長い物件名ですね。地名入りすぎ!!

トルナーレから新大橋までの間ですから分譲マンション自体は数多くありますがその中でも囲まれ感は薄い(他エリアから見れば窮屈感ありますがエリア的にもっともっと厳しいことが多い)です。角地ですし南面も接道しており向かいの建物も背は高くありません。隣のザ・パークハウス日本橋浜町は背が高いですが角住戸の窓面にしか影響しないためそこまで気にならないでしょう。むしろザ・パークハウス日本橋浜町は素敵な外観ですからその目の前を通るのは気持ちが良いでしょう。

大通りからも離れており静かな環境です。

クレヴィアの建設地は分譲マンションとしてはかわいいくらい土地が狭いです。何も言われなければ賃貸マンション用地だと思ってしまうレベルです。

そのため敷地目一杯建物としますから空地はほぼなく、駐車場もありません。

ただ、土地が狭いがゆえに外観デザインに力を入れないとチープに見えてしまうからか頑張ったものとなっています。(規模感があれば少しコストコントロールしても大きさで分譲マンション感を出せる)

バルコニー上部は木目調などなど単調なものとせずにタイルと塗装を使い分けるなどこじんまりした規模ながらも「分譲マンションだよね!」とわかるレベルとしています。土地が狭いからこそ手を抜けないというのもあるのでしょうがこれは買い手からすれば満足度にもつながりますし嬉しいですね。(郵便局あたりから建物が見えてくる際に東側のみ壁面がある外観がこれまた素敵に見えるはず)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 31.02㎡

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCE公式HP

2階 4080万円 坪単価434万円
5階 4240万円 坪単価451万円
9階 4360万円 坪単価464万円
12階 4590万円 坪単価489万円

Bタイプ 1DK 25.09㎡

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCE公式HP

3階 3580万円 坪単価471万円
5階 3740万円 坪単価492万円
9階 3860万円 坪単価508万円
12階 4090万円 坪単価538万円

Cタイプ 2LDK 44.39㎡

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCE公式HP

2階 5770万円 坪単価429万円
5階 5870万円 坪単価437万円
9階 5990万円 坪単価446万円
12階 6290万円 坪単価468万円

平均坪単価は約470万円です。

なかなかな高単価ですね。

階数による価格差が大きいのですが眺望が特別すごいものになるわけではなく、この設定だと低層階から動きそうだと感じました。

バルコニーが広いのとアウトフレームは魅力ですが窓面は物足りないでしょう。

また、44㎡の狭い2LDK自体は流行っている(というか55㎡とかにすると売れない価格になる)のでそこはツッコまないにしてもウォールドアは完全開放できるように設計してほしいものです。他のクレヴィアもドアが残ったりしがちで。。。

そうでないと44㎡の1LDKとして使えない(リビングと一体感がない)ですからね~。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板はフィオレストーンです。ミストサウナも付いてます。ただし床暖房が44㎡にしか付かないのは残念。ZEH-M(ゼッチ・マンション)ですから高効率エアコンとLOW-E複層ガラスを採用しているのは魅力なのですが床暖房とハイブリッドとすることでより魅力あるものとなりますからね~。

構造は二重床・二重天井です。

表面はかっこいいのですが背中側が外廊下なんですよね。内廊下×玄関前カメラ付きインターホンくらいは頑張ってほしかった販売単価ではあります。

周辺相場を確認しましょう!

・レフィール日本橋浜町 2003年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約305万円

・グリーンパーク日本橋浜町 2004年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約285万円

・ウィルローズ日本橋浜町Sui 2010年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約310万円

・アイディコート日本橋本町 2012年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約300万円

・リビオレゾン日本橋浜町 2012年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約305万円

・パークホームズ日本橋浜町ザ・テラス 2015年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約370万円

・プレミスト日本橋浜町 2015年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約365万円

・ザ・パークハウス日本橋浜町 2016年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約380万円

上記相場からクレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCEの将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 44.39㎡ 2階 5770万円(新築時) → 4480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料ですが25㎡台の低層階で12万円ほど、44㎡台の低層階で18万円ほどなら動きますから利回りは3.7%前後でしょう。

管理費は㎡単価月額約483円と戸数的に致し方ありませんが高額です。

維持費一例・・・31.02㎡ 管理費:月額15000円 修繕積立金:月額3700円

建設地

【住むレーション】

[半蔵門線]

水天宮前 8:01発
清澄白河 8:04着
住吉 8:07着
錦糸町 8:09着
押上 8:12着

水天宮前 8:00発
三越前 8:02着
大手町 8:04着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
半蔵門 8:12着
永田町 8:14着
青山一丁目 8:17着
表参道 8:19着
渋谷 8:22着

[新宿線]

浜町 8:00発
馬喰横山 8:02着
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[浅草線]

人形町 8:00発
東日本橋 8:02着
浅草橋 8:03着
蔵前 8:05着
浅草 8:06着
本所吾妻橋 8:08着
押上 8:10着

人形町 8:01発
日本橋 8:02着
宝町 8:04着
東銀座 8:06着
新橋 8:08着
大門 8:10着
三田 8:13着
泉岳寺 8:15着

[日比谷線]

人形町 8:02発
小伝馬町 8:03着
秋葉原 8:05着
仲御徒町 8:07着
上野 8:09着

人形町 8:01発
茅場町 8:03着
八丁堀 8:05着
築地 8:07着
東銀座 8:09着
銀座 8:11着
日比谷 8:13着
霞ヶ関 8:16着
虎ノ門ヒルズ 8:17着
神谷町 8:19着
六本木 8:22着

[空港リムジンバス]

東京シティ・エアターミナル 7:00発
羽田空港第2ターミナル 7:20着
羽田空港第1ターミナル 7:25着
羽田空港第3ターミナル 7:35着

東京シティ・エアターミナル 6:20発
成田空港第3旅客ターミナル 7:17着
成田空港第2旅客ターミナル 7:20着
成田空港第1旅客ターミナル 7:25着

ピーコックストアとトルナーレも近いため日常の買い物利便性も高めです。

【総評】

ターゲット層が明確ですね!!

一概には言えませんが年収500万円~年収600万円ほどだけども(それでも十分高い年収ではありますがエリア的に見れば高いとは言えない)便利なエリアで新築分譲マンションが欲しい、世帯年収1000万円前後だけど便利なエリアで新築分譲マンションが欲しい、どちらも本音としては「もう少し部屋の広さも欲しいけど。。。」でもそこを妥協すれば「こんな便利な場所で新築分譲マンションが買える!!」そのような方が主なターゲット層です。

※こちらも一概には言えませんがこのエリアで世帯年収2000万円クラスになってくるとパークホームズ日本橋浜町ザレジデンスみたいな広めの部屋がある物件を好みがち

中古も検討できる方であれば同じ2LDKでも検討できる物件は周辺にあります。

・クレヴィア日本橋水天宮前HAMACHO RESIDENCE 新築 44.39㎡ 5階 5870万円 坪単価437万円

・パークホームズ日本橋浜町ザ・テラス 築5年 54.32㎡ 4階 5680万円 坪単価345万円(ライフルホームズ売り出し中掲載物件から抜粋)

リセールバリューとしてはどう考えても後者有利なのですが新築が欲しい方にとってはそこじゃないですからね。

つまりは「周辺中古よりも大幅に高くても新築」で「狭いのは気にしない」方に向けたマンションであり、実際にそのような価値観を持つ方が多いエリアですからニーズはあることでしょう。

しかし外観デザインかっこいいですよね~。完成が楽しみです!!

動画もご覧ください!

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