今回ご紹介するのはパークホームズ初台ザレジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル ワールドレジデンシャル
施工:西松建設
価格:未定
専有面積:54.08㎡~135.29㎡
総戸数:115戸(一般販売対象住戸65戸、他に事務所1戸あり)
規模:18階建て
交通:京王線「初台」駅徒歩2分
所在地:東京都渋谷区初台1丁目
竣工予定:2022年9月下旬

駐車場:内機械式32台(一般販売対象住戸65戸に対して18台)
駐輪場:228台
バイク置場:12台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

京王新線の初台駅から徒歩2分、首都高と甲州街道を背中に抱えることになりますが南側は玉川上水旧水路緑道(再整備構想もあり)となりますし、駅から信号なしの緑道アプローチという魅力ある徒歩2分となります。

藤和初台コープ(14階建て・63戸)という分譲マンションから建て替えとなります。ベリスタ(もうないけど好きなので、笑)でもザ・パークハウスでもなくパークホームズブランドです。

南側の緑道超えた先は容積率と高さ制限も異なってきます。建設地は高さ60mまで、緑道から先は高さ20mまでとなりますから中層階以上は抜け感も出てきます。さらには抜けにくい低層階を選んでも緑道の植栽を望むことができますから条件の良い住戸ばかりとなります。

アトラス笹塚駅前のように低層階は「立地は良いけど…」となることはないでしょう。ただ、笹塚駅と新宿駅の間にある初台駅ではありますが初台駅は京王新線の駅ですから京王本線は利用できずで電車の利便性としては笹塚が上です。それでも初台駅のほうが新宿へ寄っていますから新宿を電車以外で日常使いしたい方には今作の立地のほうが合うはずです。(アトラス笹塚駅前も人気マンションとなっており販売はかなりのかなり好調です)

外観デザインとしてとても大きな特徴となっているのがエントランスアプローチとエントランスホール・ラウンジでしょう。緑道と一体となる植栽計画、エントランスホールが二層吹き抜けなだけでなくアプローチ部分の庇部分もそれに合わせた背の高さ、大判タイルの壁面には照明が埋め込まれ扉は上部まで一体感あるデザインと豪華なものとなっています。ホールも縦のルーバー、水が流れているかのようなガラスウォールなど総戸数からすればかなり贅沢なものとなっているのですがそれだけでは終わりません。

エントランスホール横のラウンジは森の中の光をイメージした木漏れ日照明なのですが…ムービングライトなのです!!やばい~鳥肌(笑)

これから劇でも始まるのですか??(・∀・)ニヤニヤ

やばーい!!ですよね(笑)

ラウンジの大窓からは敷地内と緑道の植栽を望むことができますがこちらはエレベーターホールから動線上で通ることになりますから自然と目に入るのです。素晴らしい。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位
※記載ないところは提示なしもしくは上下階の間

[南西角]

Aタイプ 2LDK 55.98㎡
10階
11階
12階
13階
14階

[南角]

Bタイプ 3LDK 74.45㎡

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

3階 9900万円台 坪単価439万円
4階
6階
8階
11階
12階
13階
14階 11200万円台 坪単価497万円

Jタイプ 3LDK 135.29㎡

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

18階 25000万円台 坪単価610万円

[南東中]

Cタイプ 2LDK 60.17㎡

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

2階
3階
4階
6階
7階
8階
13階
14階
15階
16階

Dタイプ 3LDK 65.29㎡
3階 8900万円台 坪単価450万円
4階
7階
8階
12階
13階
15階
16階
17階 10200万円台 坪単価516万円

Eタイプ 2LDK 56.28㎡

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

10階
11階
12階
13階
14階
15階
16階
17階

Hタイプ 2LDK 54.08㎡
7階 7400万円台 坪単価452万円
8階
9階
10階
11階
12階
13階
14階
15階
16階
17階 8100万円台 坪単価495万円

Kタイプ 3LDK 81.06㎡
18階

Lタイプ 3LDK 83.40㎡
18階

[南東角]

Gタイプ 3LDK 74.98㎡
2階
3階
5階

Iタイプ 3LDK 71.89㎡

画像出典:パークホームズ初台ザレジデンス公式HP

7階
9階
11階
12階
13階
14階
16階

Mタイプ 3LDK 82.36㎡
18階 16000万円台 坪単価642万円

平均坪単価は500万円ほどになりそうでしょうか。低層階は条件悪くない割にお安く見えますが平均だとなかなかな単価ですね。

お得感は薄れてきたエリアですが西新宿三丁目西地区(2029年度竣工予定)も控えていますし新宿に寄り添って便利な場所に住みたい方にはこの単価でも魅力に感じることでしょう。(もちろんザ・住環境なら参宮橋寄りのほうが魅力には感じやすいでしょうけども今作は駅近ながらバルコニー面が緑道なのがウリ)

間取りとしてはワイドスパンなら嬉しかったですが緑道側に多くの住戸を設けたくなるような立地ですから致し方なしでしょうか。価格からするとスパンが物足りないですよね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、天カセ、キッチン・洗面天板フィオレストーン、洗面・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、全熱交換器(A,B,G,I,J,Mタイプ)などなど充実しています。

基本天井高は2620mmでリビング天カセ部分は2400mmまで下がりますが悪くはないでしょう。ただ、バルコニーがでこぼこする住戸はコンクリートもそのまま斜めに入ってきて2000mmまで下がるなど基本天井高との落差が大きくなる住戸もあります。

音対策としてT-2サッシからT-4サッシとしています。

最上階5戸のみ玄関前にトランクルームが設置されます。

エレベーターホールはしっかりと独立しておりエレベーターは2基(13人乗り・17人乗り、分速105m)、内廊下で各階ごみ置き場ありです。

周辺相場を確認しましょう!

・D´クラディアイヴァン初台 2004年築 初台1 初台駅徒歩2分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約340万円

・ピアース初台 2006年築 本町1 初台駅徒歩3分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約345万円

・パークホームズ初台 2014年築 初台1 初台駅徒歩3分 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約385万円

・ピアース初台センティア 2016年築 本町1 初台駅徒歩5分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約340万円

・ザ・グランツ代々木参宮橋 2017年築 代々木4 初台駅徒歩5分 新築時の坪単価約370万円(1LDKの単価) 現在の坪単価約350万円

上記相場からパークホームズ初台ザレジデンスの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 74.45㎡ 14階 11200万円台(新築時) → 10630万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は甲州街道側にタワーパーキングが1基あり設置率約27%です。作業スペースの一部が屋外となり雨の日などは少し気になりますね。ただ32台でシェアのためバッティングはかなり少ないでしょう。

駐輪場は1階の屋内で設置率約198%です。

管理費などの維持費は未定でした。

【住むレーション】

[京王新線]

初台 8:02発
新宿 8:05着
新宿三丁目 8:08着
曙橋 8:11着
市ヶ谷 8:13着
九段下 8:16着
神保町 8:18着
小川町 8:20着
岩本町 8:22着
馬喰横山 8:24着

[路線バス]

新国立劇場前 7:57発
~中略~
渋谷駅 8:18着

東京オペラシティ南 6:57発
~中略~
新宿駅西口 7:05着

駅前ではありますが電車に乗らないという方もそこそこいるであろうくらい自転車、マイカー、バス、タクシー利用も便利な立地です。首都高の出入口も近いですから車で遠出する方にも楽で良いですね~。個人的には電車を主な利用手段とするならアトラス笹塚駅前のほうが便利と感じます。もちろん初台からも電車でサクッと新宿方面等へ出れるのですが、電車に乗るのがもったいない?めんどい?くらい新宿が近く感じるのが初台です。

新宿のどこから乗るかにもよりますがタクシーの深夜料金でも1000円~1500円くらいあれば帰宅できてしまいますし、駅前&甲州街道沿いのため道を伝えるのも楽でしょう。

通学校は幡代小学校で徒歩6分(緑道沿いにあります)、代々木中学校で徒歩14分です。駅前かつ大通り沿いではありますが目の前は緑道、新宿中央公園は徒歩10分、代々木公園は徒歩16分など子育てファミリーにも魅力が大きい立地でしょう。

日常の買い物としてはオペラシティの成城石井などがありますが再開発エリアに大きなスーパーマーケットが入ってくれると便利なります。

【総評】

目の前が緑道でありその先が住居系エリア、さらに建設地は高台ですから駅近志向だけども眺望の抜け感と抜群の採光を得たい方に合ってきます。

外観デザインは板状の延長線上感はありタワマンっぽくはない(そもそもパークタワーではない)のですが中身は最近のパークタワーより上かと!!

間取りとしてはやはりワイドスパンが理想でしたが板状の延長線上としたほうが緑道向きを多く取れますから致し方なし。それにしても2LDKはちょいと苦しい間取りが多いですかね。Aタイプの変態間取りは…トイレの位置も酷い(笑)

ただ、3LDK、とくに角住戸は条件良いので引き合い多そうですね。予定価格のためなんともですが倍率低くなりそうな3LDKはDタイプ、倍率高くなりそうな3DKはBタイプとなるかな?と。全熱のことや角か中であることを考慮するとBタイプとDタイプはもっと価格差つけるべきでないかな?と。(Bタイプのほうがお得感あるという意味です)

優しい立地に優しいデザインのホールとラウンジ。建設地の前でマンションが完成する姿を思い描いたらおぼろげながら浮かんできたんです、ハピネスという言葉が。ハピネスって家探しをしている方がずっと探していた言葉だと思うのです。

いや~。これは欲しいとなる方が多いでしょうね~。現地へ出向きあのエントランス周りを想像したらもう自然と申し込みへと進みそう。

ただ、その魅力は価格にonされていますから割安です~というよりは高いけど良い買い物ですよね~となりそうです。

モデルルーム訪問しましたら再度記事化いたします!!

動画もご覧ください!

■パークホームズ初台ザレジデンス 建設地周辺レポート

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