パークシティ小岩ザタワー　価格は？！　小岩駅直結の複合開発タワーマンション

今回ご紹介するのはパークシティ小岩ザタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　日鉄興和不動産
施工：三井住友建設
価格：未定
専有面積：36.82㎡～124.24㎡
総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
規模：地上30階地下1階建て
交通：総武緩行線「小岩」駅徒歩3分
所在地：東京都江戸川区西小岩1
竣工予定：2027年1月下旬
引き渡し予定：2027年3月下旬

駐車場：機械式188台
駐輪場：1317台
バイク置場：37台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ小岩ザタワー公式HP

小岩駅北口駅前、開発地域は2014年築のプレシス小岩イデアルを除いた駅前から蔵前橋通りまでの広大な土地です。

現在営業中のイトーヨーカドー部分は将来駅前広場となるため北口側最前列立地となります。表記上は徒歩3分ですが駅前物件と言っても違和感ないでしょう。

パークシティの竣工後には2階デッキ南側部分とJR小岩駅を結ぶペデストリアンデッキも建設予定となっており入居から約3年後の2030年にはペデストリアンデッキ経由で駅直結となります。

南口駅前にて事業予定の南小岩七丁目駅前地区第一種市街地再開発事業については事業参画企業が日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーション、学研ホールディングスで2024年度に再開発組合の設立認可を目指しています。こちらは早くともパークシティより数年後に竣工となります。

画像出典：プレリリース資料（2023.10.10）

同じく南口のプラウドタワー小岩ファーストのブロックとなる南小岩六丁目地区は事業期間が2026年度までとなり現在は最後のブロックとなるⅢ街区の工事が進んでいます。こちらは分譲であればパークシティと販売時期なども被ってくるかもしれません。

画像出典：再開発組合公式HP

東京23区非都心エリアは多くの駅前で再開発が進んでいますがとんでもない大化けとしては立石や小岩は代表格と言えるでしょう。

パークシティにおいても上記の他の再開発と同じく複合開発のため足元には商業施設や保育施設が入ります。その商業施設には元々開発エリア内(イトーヨーカドーの裏手)にあったワイズマートと将来的に建て壊され駅前広場になるイトーヨーカドーが入ることがアナウンスされています。足元に2つのスーパーマーケットが入り、駅高架下のシャポーでも生鮮食品を取り扱いしていますし商店街もあるなど日常の買い物利便性は小岩らしくとても便利です。

さらに今作はキャッチコピーが「Feel the Parks」というだけあり4階部分にブランコなどの遊具も設置される屋上広場が設けられます。この屋上広場はおそらく地域開放型なのかな？と思われます。外周部の道も広がり歩きやすくなるなど北口駅前の街並みがびっくりするくらい変わります。

通学校は西小岩小学校で徒歩7分、小岩第四中学校で徒歩11分です。

住戸棟の出入口(エントランスホールとラウンジ)はペデストリアンデッキ階の2階となります。

エントランスホールとラウンジは吹き抜けのため3階部分までと背が高く螺旋階段のあるタワマンらしく高級感があり開放感もある空間となっています。

4階は屋上広場、キッズルーム・集会室、ワークスペース、ゲストルーム2部屋、フィットネスルーム、ランドリールーム、23階にはスカイラウンジ(パーティルーム)、さらに屋上階にはスカイデッキが設けられるなど共用施設も総戸数731戸らしく充実したものとなっています。

外観デザインに関してはバルコニー手摺をガラスとして全体的に明るい印象を受けます。頭頂部の伸びやかな庇が軒裏木調となっているのもかっこいいですし、基壇部は連続性ある植栽計画でパークシティブランドらしい癒しという一面もありますね。

主開口部に関しては南北に長い土地のためやや南に振っている西向きとやや北に振っている東向きがボリュームゾーンとなります。南向きの設定もあるようですが南口側の再開発タワマンとの被りもあるため眺望の抜け感としては荒川方面の西向きと江戸川方面の東向き、そして蔵前橋通り方面の北向きのほうが優れてきます。

タワーマンションではありますがプラウドタワー亀戸クロスのように板状形状のまま背が伸びたようなイメージとなるのですがそれを活かせていそうなのが間取りです。

公開されている間取りを見る限りは中住戸でもワイドスパンが多く設定されそうです。1LDKはナロースパンですが3LDKは全部屋が主開口部に面しているプランもあったりしますし、プレミアムフロアには三面バルコニーの超ワイドスパン住戸もあったりします。角住戸はダイレクトウィンドウが基本となるようです。

1LDKの間取りにスペシャル感がないのは地権者住戸の多くが1LDKだからという可能性もあるかもしれません。賃貸として貸すとなれば間取りの良し悪しは賃料に大きな影響を与えないため地権者さんも気にしないですからね。もしかしたら別棟(中層部)に住宅もあるかもですが地権者住戸の数も多いため分譲棟との混在もあることは間違いないでしょう。

ボリュームゾーンとしては非ワイドスパンとなりそうですが蔵前橋通り側になるとワイドスパンが増えるなど全体的に見て間取り推し(ワイドスパンも田の字もあるので好みのプランが見つけやすい)できるタワーマンションとなりそうです。ただ、共用廊下側に窓がある部屋があるため外廊下でしょうか。こればかりは好みの問題ではありますが私のように内廊下が好きという方ですとマイナスポイントになってはしまうでしょう。プラウドタワー小岩ファーストが内廊下でしたので尚更そう感じてはしまいますが間取りが良ければそこは枝葉の部分となる方は多いはずです。

設備仕様については1LDKのみトイレ手洗いカウンターがないようです。ゼッチマンションで主寝室にも床暖房が付いていたりと今どき感もありますね。細かい部分が表に出ていないのですがさすがにディスポーザーはあると思います。また、プレミアムプランは特別仕様になるでしょう。

当然ですが各階にごみ置場があります。構造は中間免震です。

おそらく外廊下だと思うのですが全体として見ればしっかりとした『タワーマンションスペック』になっていることでしょう。

中広域検討者の多くが感じるであろうウィークポイントとしては2つでしょうか。

1つはエリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がつきます。だからこそマンションにして安心感を得られるわけですが気にされる方も少なくないことではありますね。(私個人としては気にしない派です)

もう1つは総武線の各駅停車しか止まらない駅であることです。やはり総武快速線が止まる駅のほうが便利ですからね…これは亀戸や平井もそうなのですが快速線の便利さを知ってしまっている方だと『緩行線しか止まらない駅かぁ』とテンション下がってしまいがちなのですよね。

もちろん何を優先するかではありますが個人的には気になってくるポイントではあります。(本八幡に住んでいた時も混んでいる総武緩行線は避けて始発の都営新宿線ばかりを利用していました)

あとは通勤先などの目的地次第ですね。快速線の駅ばかりを目的地とする方であれば正直快速線停車駅に住んだほうが便利ですし、緩行線の駅ばかりを目的地とする方であれば気になってこないでしょう。

線路が近くて音が～大通りが近くて音が～というのもありますがそこはこれだけ便利な立地ですから呑める方が多いのではないでしょうか。

現地看板

さて、気になる価格ですがベンチマークとなる総武線駅前のタワーマンション相場を確認しましょう！

・ブリリアタワー東京
2006年築　錦糸町駅徒歩3分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約540万円

・プラウドタワー亀戸クロス
2022年築　亀戸駅徒歩2分
新築時の坪単価約375万円
現在の坪単価約500万円

・プラウドタワー平井
2024年竣工予定　平井駅徒歩2分
新築時の坪単価約400万円
新築販売中

・アルファグランデ小岩スカイファースト
2015年築　小岩駅徒歩3分
新築時の坪単価約240万円
直近売り出し事例なし（周辺相場からすると坪単価350万円前後）

・プラウドタワー小岩ファースト
2022年築　小岩駅徒歩1分
新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約400万円

動き一例

約76㎡　低層階　北東角住戸
新築時7600万円台
中古時9800万円台

上記相場からパークシティ小岩ザタワーの販売価格を予想すると

平均坪単価425万円前後

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

できれば平均坪単価400万円を切ってほしいですが難しいかもしれないですね。とはいえ億ションばかりが並んでしまっては販売が厳しそうですから9000万円前後で条件良い部屋を選べる坪単価425万円前後が上限なのかな？とは思います。もちろんプレミアムフロアはとんでもなく高いでしょうけども。

駐車場は設置率約25％です…駅前とはいえ少ないですね…建物構造からするとおそらく地下駐車場になるはずですのでそうであればそれ自体はすごく良いのですが大激戦になりそうな予感です。あとは地権者住戸がどれだけ確保済みなのかと1LDKと2LDKがどれだけあるのかで印象も変わりますね。いずれにしても少ないことは確定なので車乗りでプレミアムフロア以外を検討となればとっつきにくいかもしれません。

販売開始は2024年6月中旬を予定しているためモデルルームオープンは2024年春になりそうでしょうか。

案内開始場面から見ても引き渡しまで3年あるという点は一次取得者層にはおすすめしにくい(低金利時代なのでとにかく早くローンを走らせたほうが良い)わけですが3年前販売となればオプションなども楽しめそうですし、買い替え組からすれば計画も立てやすくちょうど良い時期であるという方も多いことでしょう。その買い替え組にもウケるような3LDKも多く設定されそうです。

「小岩かぁ…」と思って現地を見に行くと良い意味で裏切られるくらいのスペシャル立地＆スペシャルな開発です！

「小岩でしょ？まぁ予算内だし参考までに見ておきますか。」と軽い気持ちで見学したのに惚れてしまうという中広域検討者も間違いなく多くなるでしょう。

まずはモデルルーム訪問が楽しみです！！

【住むレーション】

［総武緩行線］

小岩　8:00発
新小岩　8:03着
平井　8:06着
亀戸　8:09着
錦糸町　8:12着
両国　8:15着
浅草橋　8:17着
秋葉原　8:20着
御茶ノ水　8:22着
水道橋　8:25着
飯田橋　8:27着
市ヶ谷　8:29着
四ツ谷　8:31着
信濃町　8:33着
千駄ヶ谷　8:34着
代々木　8:37着
新宿　8:39着

小岩　8:05発
市川　8:08着
本八幡　8:10着
下総中山　8:13着
西船橋　8:15着
船橋　8:18着
東船橋　8:20着
津田沼　8:23着
幕張本郷　8:26着
幕張　8:29着
新検見川　8:31着
稲毛　8:34着
西千葉　8:36着
千葉　8:39着

［新小岩駅から総武快速線］

新小岩　8:07発
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

［空港リムジンバス］

小岩駅　4:55発（始発）
葛西駅　5:14発
羽田空港第2ターミナル　5:35着
羽田空港第1ターミナル　5:40着
羽田空港第3ターミナル　5:50着

［路線バス(シャトルセブン)］

小岩駅前　6:30発
鹿本中学校　6:35着
大杉第二小学校　6:41着
一之江駅前　6:50着
古川親水公園　6:53着
葛西駅前　6:59着
総合レクリエーション公園前　7:03着
葛西臨海公園駅前　7:09着
東京ディズニーランド　7:18着
東京ディズニーシー　7:28着

動画もご覧ください！

■パークシティ小岩ザタワー　建設地周辺レポート　小岩駅の再開発が熱すぎる！！