今回ご紹介するのはブリリアタワー浜離宮です!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:松田平田設計 長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:55.27㎡~105.77㎡(一部住戸トランクルーム面積0.47㎡~0.81㎡含む)
総戸数:420戸(うち、募集対象外住戸307戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む)
規模:32階建て

交通:JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口)
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口)
ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分

所在地:東京都港区海岸一丁目
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:機械式駐車場80台(募集対象外住戸優先駐車場20台、身障者用2台含む)、来客用平置駐車場1台 計81台
駐輪場:上段:昇降式ラック134台、下段:スライドラック式272台、ラック式18台、3人乗り用スライドラック式19台 計443台
バイク置場:4台
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

もともとは1979年竣工のイトーピア浜離宮という分譲マンションがあり、そちらの建て替え事業となります。

イトーピアは今のクレヴィアですが今回は伊藤忠ではなく東京建物が売主となりますからブリリアブランドとなります。

当時の総戸数は328戸、20㎡台の1Rが多め(1Rが70%超)でした。建て替え後は総戸数420戸となり募集対象外住戸が307戸(転出率が少なかった)ですから分譲戸数は113戸(内3戸は提携企業勤務者優先住戸)、専有面積は55.27㎡~105.77㎡となるわけですが募集対象外住戸の多くが1Rとなるのかと思われます。

建て替え前の時点で8割の部屋は所有者が住んでいなかったとのことですから建て替え後も多くの住戸が賃貸として運用されるのかな?と。

分譲住戸は基本的に19階以上に固まっているとのことですから賃貸が主となるフロアとエレベーターでわけるのか着床制限にて対応でしょうか。

1Rが多くなるであろう点は分譲住戸検討者には気になりがちなことかと思いますのでセキュリティ面などオンライン相談が開始されましたら要確認したいところです。

ちなみに5年くらい前までは1Rが1000万円前後で売り出されていたと記憶しています。

建設地

立地としては浜松町駅徒歩5分、ゆりかもめの竹芝駅徒歩2分、浜松町駅までは旧芝離宮(物件名は元の名前通り浜離宮ですが近いのは旧芝離宮)の南側と連絡通路を経由できます。ただ、物件自体が首都高に隣接しており浜松町駅へ出るのも大門駅へ出るのも首都高の下を通らなければなりません。それゆえ浜松町駅徒歩5分とは思えぬ静けさですから人の多いわちゃわちゃ感が苦手だけど都心に住みたいという方には魅力に感じやすいでしょう。

少し迂回することになりますが東京ポートシティから浜松町駅へ続くデッキを経由できるのはいいですね~そちら経由だと首都高の下を通らずに行き来できます。

外観デザインはイメージ図が少ないのでなんともですがシンプルなものになりそうでしょうか。それでも天井部の庇を段違いとしていますし、角面のダイレクトウィンドウとバルコニーガラス手摺など背の高さも合わせて竣工すれば目立つでしょうね。

東京ポートシティが存在感ありますし、地上面から見ると首都高もあったりで囲まれ感あるように見えますが首都高側は旧芝離宮、東側も高層階になればオーシャン&湾岸タワマンビュー(隙間からになるかな?)となりますから眺望面で期待できる住戸は多いかと。

それを活かすべく今回は…全居室窓ありです!!すげー!!

公式HPで公開されている間取りを見ても中住戸に関してもワイドスパンとなっています。

58Aタイプ 2LDK 58.91㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

83Aタイプ 3LDK 83.01㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

100Aタイプ 3LDK 100.33㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

全居室窓ありと見て「まさか外廊下…」と思いきやちゃんと内廊下でした!!

ディスポーザー、各階ごみ置き場、免震などなどちゃんとしたタワーマンションになりそうです。音対策としては全窓二重サッシとしています。

基本天井高は2750mm(エグゼクティブタイプは2550mm)です。

共用施設はビューラウンジ、オーナーズスイート、スカイテラスがあるようです。

周辺相場を確認しましょう!

・東京ツインパークス 2002年築 東新橋1 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約500万円

・スカイグランデ汐留 2005年築 海岸1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約420万円

・クレストプライムタワー芝 2007年築 芝1 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約455万円

・グローバルフロントタワー 2015年築 芝浦1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約460万円

・パークコート浜離宮ザタワー 2019年築 浜松町1 新築時の坪単価約580万円 現在の坪単価約645万円

・ローレルタワールネ浜松町 2020年築 海岸2 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約450万円

上記相場からブリリアタワー浜離宮の販売価格を予想すると

坪単価600万円前後スタート 58.91㎡=1億円台前半

くらいになりそうでしょうか。

中層階以上が主な分譲となれば坪単価600万円ほどでスタートしてもそれが実質の平均と考えれば違和感ないっちゃないですが高くなりましたね~。

プレミアム率などもわからない状況ではありますが「海岸アドレスだけどしっかりと港区価格」になりそうな感じはありますがどうでしょうか。

販売戸数が少ないため仮にもっともっとお安い単価での販売となれば大抽選会となりそもそも買えない問題が発生しますし難しいところですね。

あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[山手線]

浜松町 8:01発
新橋 8:03着
有楽町 8:05着
東京 8:07着

浜松町 8:01発
田町 8:03着
高輪ゲートウェイ 8:05着
品川 8:07着
大崎 8:10着

[東京モノレール]

浜松町 6:50発(始発)
羽田空港第3ターミナル 7:03着
羽田空港第1ターミナル 7:06着
羽田空港第2ターミナル 7:08着

[浅草線]

大門 8:01発
新橋 8:02着
東銀座 8:04着
宝町 8:06着
日本橋 8:08着

大門 7:59発
三田 8:02着
泉岳寺 8:04着

[大江戸線]

大門 8:04発
汐留 8:05着
築地市場 8:08着
勝どき 8:10着

大門 8:02発
赤羽橋 8:05着
麻布十番 8:07着
六本木 8:09着

[ゆりかもめ]

竹芝 8:01発
汐留 8:03着
新橋 8:05着

竹芝 8:00発
日の出 8:01着
芝浦ふ頭 8:03着
お台場海浜公園 8:09着
台場 8:11着

旧芝離宮と浜離宮の緑と竹芝客船ターミナル、WATERS takeshiba(アトレ竹芝等)側へ出れば海辺も楽しめる。それでいて都心ということで魅力は大きいのですが海岸で坪単価600万円ほどとなると(あくまで予想でしかないです)ターゲット層がそこまで思い浮かばないのですよね。一概には言えませんがザ・港区を好む方は買わないですし、こちらも一概には言えませんが中央区・江東区検討者からしたら価格が高いですからね…それでも販売戸数が少ないので安く売る理由はないので思っている以上に高いかもですね~。

通学校は御成門小学校と御成門中学校ということで魅力が大きいのですが大人の足でも20分近くかかる距離ですし公立に通わせたいファミリー層からするとネックになるでしょう。

日常の買い物としてはアトレがオープンしてビオセボンが入っていたりしますがとても便利だと言えるエリアではないでしょう。

いずれにしても注目物件であることに変わりはありません。

今後開発が続くエリアの中で希少性ある分譲マンション(海岸一丁目は分譲マンションが少ない)となれば「少し高い」という程度なら買いなのでしょうね。きっと海岸価格ではなさそうですけども「浜松町駅徒歩5分」は十分買う理由になると思います。

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