今回ご紹介するのはブリリアタワー浜離宮です!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:松田平田設計 長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:55.27㎡~105.77㎡(一部住戸トランクルーム面積0.47㎡~0.81㎡含む)
総戸数:420戸(うち、募集対象外住戸307戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む)
規模:32階建て

交通:JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口)
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口)
ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分

所在地:東京都港区海岸一丁目
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:機械式駐車場80台(募集対象外住戸優先駐車場20台、身障者用2台含む)、来客用平置駐車場1台 計81台
駐輪場:上段:昇降式ラック134台、下段:スライドラック式272台、ラック式18台、3人乗り用スライドラック式19台 計443台
バイク置場:4台
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

再開発が続いていく浜松町駅から徒歩5分、最短ルートではないですが北側の東京ポートシティ竹芝から浜松町駅まで続くデッキの整備も進んでおり(現在は改札手前までですが2028年頃に完全に繋がる予定)道のりも恵まれたものとなっています。

浜松町駅徒歩5分というとてつもなくわかりやすい強みがあるわけですが駅徒歩5分でありながらも竹芝側となりますから水辺を感じられ、かつ穴場感ある竹芝だからこその人口密度の低さもウリの一つとなります。

2020年6月に開業したアトレ竹芝(ウォーターズ竹芝)や竹芝ふ頭公園へも徒歩数分という距離ですから気分転換にサクッと水辺へ、緑を感じたいときには芝離宮もしくは浜離宮へ…自宅の近くで青も緑も楽しめるんだけども少し歩けば世界のビジネスシーンとなる浜松町駅周辺ということでシャキシャキ動きたいけど癒しも欲しいという大人向けな立地となります。

アトレ竹芝にビオセボンが入ったとはいえ日常の買い物がとても便利かというとけしてそうではないと感じますし、島ではない海岸アドレスとはいえ子育てファミリー感は薄い立地です。

小学校は人気の御成門小学校と御成門中学校ですがかなり遠いですね。お台場学園にしてゆりかもめにするという選択もできますが私立派が多いでしょうか。

建設地は三角の土地形状となっており全面接道しています。西側は首都高挟んで芝離宮、南側にも東側にもビルはありますが北側の東京ポートシティほどの背の高さではありませんからそこまで囲まれ感というものはありません。

外観デザインは頭頂部の庇をずらしていたりはしますがけっこうシンプルです。グランドエントランスもサブエントランスも出入口の上に木目調の格子を設けていたりと落ち着いた雰囲気でギラギラ感強いタワマンとは別物ですね。タワマンですから当然ではありますが公開空地も広く、植栽も豊かです。

エントランスホールは二層吹き抜けとなっており舟をイメージした自然石が置かれ、窓からは公開空地の植栽が望めるなどこちらも落ち着いた雰囲気です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[エグゼクティブ 19階~30階]

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

55Aタイプ 2LDK 55.27㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

19階 9400万円台 坪単価562万円

57Bタイプ 2LDK 57.52㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 9900万円台 坪単価569万円
28階 10100万円台 坪単価580万円

57Aタイプ 2LDK 57.97㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 9900万円台 坪単価564万円
28階 10100万円台 坪単価576万円

58Aタイプ 2LDK 58.91㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 11500万円台 坪単価645万円
28階 11700万円台 坪単価656万円

60Aタイプ 2LDK 60.35㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 11200万円台 坪単価613万円
28階 11500万円台 坪単価629万円

63Bタイプ 2LDK 63.25㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 11700万円台 坪単価611万円
28階 12100万円台 坪単価632万円

63Aタイプ 2LDK 63.53㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

19階 11400万円台 坪単価593万円

80Aタイプ 3LDK 80.05㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 13500万円台 坪単価557万円

80Bタイプ 3LDK 80.17㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 14200万円台 坪単価585万円

83Aタイプ 3LDK 83.01㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 15900万円台 坪単価633万円

90Aタイプ 3LDK 90.16㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

23階 17500万円台 坪単価641万円
28階 17900万円台 坪単価656万円

[プレミアム 31階・32階]

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

80Cタイプ 3LDK 80.31㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 20800万円台 坪単価856万円

82Aタイプ 3LDK 82.01㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 21200万円台 坪単価854万円

95Aタイプ 3LDK 95.81㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 28900万円台 坪単価997万円

100Aタイプ 3LDK 100.33㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 27900万円台 坪単価919万円

100Bタイプ 3LDK 100.97㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 26900万円台 坪単価880万円

101Aタイプ 3LDK 101.77㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 26900万円台 坪単価873万円

105Aタイプ 3LDK 105.77㎡

画像出典:ブリリアタワー浜離宮公式HP

31階 31900万円台 坪単価997万円

プレミアムを除くと平均坪単価は約600万円です。思っていた通りの価格で割安感もないですし割高感もない妥当な価格だと感じます。

平均と言っても分譲は19階以上ですから低層階の販売がないことを考慮すればより妥当性を感じやすいかと。

19階は分譲住戸が2部屋で残りが地権者住戸ですが20階から上はすべてが分譲住戸となります。

地権者住戸と分譲住戸では当然室内スペックが異なるのですが地権者住戸はバルコニー隣戸境の隔て板が低かったり(外観デザインとしては地権者住戸も分譲住戸と同じくてっぺんまでにしてほしかったですね)、内廊下の仕様が落ちたり、玄関ドアの仕様が落ちたりと室内以外も変わってきます。19階の分譲住戸は室内は20階以上の分譲住戸仕様ですが共用廊下や玄関などは地権者住戸スペックとなります。

間取りに関してはかなり魅力が大きいですよね。内廊下でありながらも行燈部屋なしのワイドスパンです。下がり天井に関しても部屋の端っこであることが多いのも良いですね。同じ下がり天井2100mmでも部屋の端なのか通り道なのかで感じ方が大きく変わってきますので。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食器棚、食洗機、キッチン・食器棚・洗面・トイレ手洗いカウンター天板シーザーストーン、トイレはローシルエット、浴室は日ポリ化工、リビング天カセ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。とくに水回りが豪華ですね。2LDKの浴室サイズが1317なのは惜しいですが日ポリ化工ですから高級感あります。浴室扉も強化ガラス(透明・不透明選べます)です。水回りにこだわる方には標準であの仕様はかなり嬉しいでしょう。

プレミアムになると全部屋天カセ、食洗機や水栓などがグレードアップしていきますが換気がロスナイ(全熱交換)になるのは大きいですね。

バルコニーガラス手摺が乳白色のため角住戸ダイレクトウィンドウを除くと座って眺望を楽しむことができません。手摺の背も高く、落下防止のバーもあるため立っても下を望むのは容易ではありません。(もちろん身長によりますが)

洗濯物を干すことがNGなわけで透明にしてもよかったとは思ってしまうのですが。ここは好みの問題ですが。(人によっては透明だと外から中が見えやすいので嫌だと感じる)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は約2550mm、基本サッシ高は約2100mm、プレミアムになると基本天井高は約2700mm、基本サッシ高は約2200mmです。首都高の音対策として全窓二重サッシです。ボイドスラブでスラブ厚290mm(31階と32階は320mm)とするなどタワマンらしい階高です。免震構造となっています。

エレベーターは低層用2基と高層用2基に分かれており19階はどちらも止まります。そのため低層用が実質地権者住戸向け、高層用が実質分譲住戸向けとなります。高層用に関しては1基あたり60戸を切ってきますから待ち時間の心配は少なさそうです。各階ごみ置場からごみを回収するのを兼ねて非常用エレベーターがありますから点検時を除けば常時4基利用可能です。

共用施設は19階にビューラウンジ(1時間1000円で貸切可)とゲストルーム、屋上には西・南・東方向を望めるスカイテラス(無料、10時~19時)があります。

周辺相場を確認しましょう!

・東京ツインパークス 2002年築 東新橋1 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約500万円

・スカイグランデ汐留 2005年築 海岸1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約420万円

・クレストプライムタワー芝 2007年築 芝1 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約455万円

・グローバルフロントタワー 2015年築 芝浦1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約460万円

・パークコート浜離宮ザタワー 2019年築 浜松町1 新築時の坪単価約580万円 現在の坪単価約645万円

・ローレルタワールネ浜松町 2020年築 海岸2 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約450万円

上記相場からブリリアタワー浜離宮の将来価値を予想すると

57Aタイプ 2LDK 57.97㎡ 28階 10100万円台(新築時) → 9600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約19%ですが分譲住戸に対しての初期割合は約53%ですからほぼほぼ借りれるかと。敷地内駐車場マストの方にとっては魅力が大きいでしょう。

屋内タワーパーキングで作業中も雨に濡れることはないですし、サブエントランスの出入口と繋がっているため住戸との行き来も雨に濡れません。

サイズも頑張っていてすべて全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg、しかも電気自動車対応パレットも7台含むなど今の時代に相応しいと言えるでしょう。

駐輪場は2階と3階の屋内で専用エレベーターが2基あり、駐輪場階から住戸階のエレベーターホールへダイレクトです。バイク置場も独立しておりオートロックドア完備です。駐輪場と同じ場所にバイク置場だとバイク好きからすると不安も大きいですからバイク置場だけのスペースで完全独立は嬉しいのではないでしょうか。

駐車場設定とバイク置場設定、これは地権者さんの考えによるものなのでしょうか。売主や設計会社の考えによるものなのでしょうか。素晴らしいですね。マンションの規模的に致し方ないですがちゃんとした車寄せがないのは残念ですが都心派だけど車とバイクは譲れないぜ~という方にもハマってきそうです。

駐車場などの利用料含めて維持費は未定でした。コンシェルジュサービスは毎日で10時~17時、管理員も毎日で8時半~20時半ですが夜間警備員常駐ではないためそこが活きてくる単価となれば良いのですが。

アトレ竹芝

【総評】

前回の記事を公開した際には「ターゲット層がそこまで思い浮かばない」とお伝えしたのですが私自身もその後数回に渡り現地へ訪れ、モデルルームを訪問して物件スペックを知った中で感じたのは子育てファミリーだとしてもファミリーファミリーしたくない方に合ってきそうな立地、マンションということです。

竹芝エリアを好む方に響く室内設備仕様(ローレルタワーと同じくちょいとエチエチです)、駐車場設定などなど。上から目線というわけではないですがわかっているなぁ~と。この立地を好む方は少数派かな?と思うもののその少数派の心を掴む商品です。

最近は晴海フラッグなどもっとファミリー色が強い物件や同じ港区でももっと港区らしい白金高輪あたりの物件を多く見ていたため私の頭の中もそちらに寄っていましたがそれらとはまったく違う価値観の方に合ってくるであろう物件だなぁ~と。もちろん一概には言えませんが白金高輪付近がお好きのファミリー層だとブリリアタワー浜離宮はなしという選択になるのではないかな?と。

ローレルタワールネ浜松町を好む方と価値観近いですね。ただ、ローレルタワーよりも浜松町駅には近いですから(その分の価格差はありますが)足回りの良さを求める方にも今回はより合ってくるでしょう。

リセールバリューという面ではそりゃ手堅いわけで「リセールバリューが心配です…」という理由で購入を辞める方はまずいないでしょう。ここでリセールバリューきついならどうすれば良いのでしょうかというレベルです。

もちろん将来の市況なんてわからないわけですがだからこそ伸びしろあるエリアは強いわけで、実需だからこそ毎日の足回りの良さを求めることはもちろん実需だけども損をしたくないという人が多い時代だからこそ東京湾岸や白金高輪エリア、渋谷や池袋などなど開発が進むエリアのマンションが売れているのですよね。

どんなマンションでも合う合わないがわかれることは当然ですがブリリアタワー浜離宮はどちらかと言えば合わない人のほうが多いのかな?と。ただ、ハマる人のハマり度合いは一般的なマンションより高いはずです。私たちだけが知っているパワーポジション的な。

もっと竹芝を推していく開発ができていけばよかったのですが…今回の物件名も浜離宮ですし。(もともとの物件名がイトーピア浜離宮のためそれを引き継いだことに違和感はないです)

この記事をきっかけに「浜松町駅から徒歩5分なのにこんなにも人口密度が低くて癒されるエリアがあるんだ…」と知っていただければ嬉しいです。

ここからは完全に個人的な家探しという面でのお話ですが記事作成時点で販売中もしくは案内中の新築マンションとしてはブリリアタワー浜離宮が一番欲しいと感じます。それくらい私にはハマりました。マンション評論家としてはスケールメリットのあるパークタワー勝どきや白金ザスカイ(東京建物主幹事です)のほうがおすすめはしやすいです。(総戸数というのはとても大事で、とても乱暴な言い方ですが好みはさておき立地の良いメガマンション買っておけば間違いないです。)

とはいえブリリアタワー浜離宮も地権者住戸にシングル向け住戸多めとはいえ総戸数としては420戸となかなかな規模ですし、浜松町駅徒歩5分という魅力は10年、20年経っても変わらないわけで手堅いことはたしかです。

これまでの記事、動画も合わせてご覧いただくとより雰囲気が掴めるかと思いますのでぜひ!

動画もご覧ください!

■ブリリアタワー浜離宮 建設地周辺ぶらり 欲しい~!住みた~い!!

■ブリリアタワー浜離宮 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → ブリリアタワー浜離宮 価格は?! 建設地を見てきました!

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