今回ご紹介するのはブリリア練馬高野台です!

[物件概要]

売主:東京建物
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3800万円台~5900万円台※100万円単位
予定最多価格帯:5200万円台※100万円単位
専有面積:55.13㎡~70.56㎡
総戸数:73戸
規模:7階建て
交通:西武池袋線「練馬高野台」駅徒歩8分
所在地:東京都練馬区高野台二丁目
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:21台
駐輪場:141台(上段:昇降式ラック:39台、下段:スライドラック式、ラック式:96台、子供用平置:6台)
バイク置場:8台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

新築マンションの供給が少ない練馬高野台(ネリタカ)エリア。

知り合いが住んでいたのでネリタカという呼び方は慣れてます(笑)

駅から歩いた感想としてはフラットな道のりではあるのですがガードレールがあったりなかったりで、あったとしても狭かったりとすごく安全な道のりとは言い難いなと。それなりに車が通る場所なので余計に。まぁ慣れでしょうけども。

食品関係の卸問屋があるエリアとなっており、ブリリア練馬高野台もその跡地となります。敷地の一部で買収がうまくいかなかったのか角地に魚屋さんだけが残るという珍百景(可愛らしい絵が書いてあるのです)となっています。

駅から程よい距離で石神井川も近い住居系エリア(先に述べた卸問屋などはありますが)で、物件の近くには24時間営業の西友がありますからバランスは良いですね。西武線の中では人気の池袋線ですし、都心距離もそこそこ近いわけで。ただこれぞという推しポイントはなく、戸数的にも地元需要がほとんどでしょう。

余談ですが西友のレトルトカレーは値段の割に美味しいのでおすすめです!料理するのがめんどいときやサクッと一人でお昼を済ませたいときにはもってこいです!

練馬高野台駅は高架・複々線化に合わせて設置された新しい駅(1994年開業)ですから西武池袋線の多くの駅で駅前に商店街がある一方で駅前に商店街がない駅ですから「商店街は使わない、その代わり駅前から住宅街が広がるほうが好き」という方のほうが合うでしょう。西武池袋線の駅らしくないのがウリですから。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

[サンライズコート 南西向き]

Aタイプ 3LDK 69.56㎡
2階 5300万円台 坪単価251万円
4階 5600万円台 坪単価266万円
6階 5900万円台 坪単価280万円

Bタイプ 3LDK 67.11㎡
2階 5100万円台 坪単価251万円
4階 5200万円台 坪単価256万円
6階 5400万円台 坪単価266万円

Cタイプ 3LDK 68.26㎡
2階 5200万円台 坪単価251万円
4階 5300万円台 坪単価256万円
5階 5400万円台 坪単価261万円
6階 5500万円台 坪単価266万円

Dタイプ 3LDK 68.44㎡
2階 5200万円台 坪単価251万円
4階 5300万円台 坪単価256万円
6階 5500万円台 坪単価265万円

Eタイプ 3LDK 70.00㎡

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

2階 5500万円台 坪単価259万円
4階 5600万円台 坪単価264万円
5階 5700万円台 坪単価269万円
6階 5900万円台 坪単価278万円

[シーズンズコート 南西向き(中庭方面)]

Mタイプ 3LDK 70.56㎡
2階 5400万円台 坪単価253万円
4階 5700万円台 坪単価267万円

Lタイプ 3LDK 68.63㎡
2階 5100万円台 坪単価245万円
4階 5200万円台 坪単価250万円

Kタイプ 3LDK 68.58㎡

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

2階 4900万円台 坪単価236万円
4階 5100万円台 坪単価245万円

Jタイプ 2LDK 55.13㎡
2階 3800万円台 坪単価227万円
4階 4000万円台 坪単価239万円

[アベニューコート 南東向き]

Fタイプ 3LDK 67.51㎡
2階 5100万円台 坪単価249万円
4階 5200万円台 坪単価254万円
6階 5400万円台 坪単価264万円

G1タイプ 2LDK 56.90㎡
2階 4300万円台 坪単価249万円
4階 4400万円台 坪単価255万円

G2rタイプ 2LDK 61.44㎡
6階 5000万円台 坪単価269万円

Hタイプ 3LDK 67.02㎡
1階 5200万円台 坪単価256万円
2階 5200万円台 坪単価256万円
4階 5400万円台 坪単価266万円

Iタイプ 3LDK 66.90㎡
1階 5300万円台 坪単価261万円
2階 5400万円台 坪単価266万円
4階 5600万円台 坪単価276万円

建築費高騰の関係で致し方のない部分ではあるのですが70㎡を切っている3LDKが主となっています。

東西南北にマンションなどが立ち並ぶため眺望面に期待ができるお部屋が少なくなっています。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。食洗機はありますがキッチン天板は人口大理石、浴室はブラケット型のライト、豪華目なパネルは一切なし。トイレは古めかしいタンク式(手洗いカウンターなし)でウォシュレットのリモコンが壁ではなく本体についていますし、構造面でも直床(7階建てなのに高さ19.98mと階高が厳しい)とそこそこなコストカットが見受けられます。

玄関部分はセットバックしているため共用廊下はゆとりができそうです。バルコニー隣戸境を背の高い隔て板にするなど専有部(お部屋の中)以外は全体的に細かい配慮が見受けられます。

建物を詰め込んできた感はあるものの中庭を設けたり、駐車場をすべて平置きにしているためできる限り窮屈感を出さない配慮は見られました。

エントランスラウンジの他にデスクスペースもあるマルチラウンジを1階に設けて中庭を眺めることができるようになっており、この辺りは戸数のわりには頑張っているのではないでしょうか。

エントランスに関しても中庭に面した位置に設けているため接道部分から見たときにエントランスホールの先にある中庭の植栽が見えるようになっていますから帰宅するときに楽しいでしょうね~。

周辺相場を確認しましょう!

・パークハウス練馬高野台 2004年築 高野台2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円

・ランドステージ練馬高野台 2005年築 高野台2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

・クレアシティ練馬高野台 2007年築 高野台2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約195万円

・クレアホームズ練馬高野台 2008年築 高野台2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約200万円

・パークハウス練馬高野台ヒルサイドプレイス 2009年築 高野台2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からブリリア練馬高野台の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 70.00㎡ 5階 5700万円台(新築時) → 4230万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[西武池袋線]

練馬高野台 8:06発
富士見台 8:08着
中村橋 8:10着
練馬 8:12着
桜台 8:14着
江古田 8:15着
東長崎 8:17着
椎名町 8:19着
池袋 8:22着

[西武池袋線→有楽町線]

練馬高野台 7:58発
富士見台 8:00着
中村橋 8:02着
練馬 8:05着
新桜台 8:07着
小竹向原 8:10着
千川 8:12着
要町 8:14着
池袋 8:16着
東池袋 8:19着
護国寺 8:22着
江戸川橋 8:24着
飯田橋 8:28着
市ヶ谷 8:30着
麹町 8:33着
永田町 8:35着
桜田門 8:37着
有楽町 8:39着
銀座一丁目 8:42着
新富町 8:44着
月島 8:46着
豊洲 8:49着
辰巳 8:52着
新木場 8:55着

[西武池袋線→副都心線]

練馬高野台 8:01発
富士見台 8:03着
中村橋 8:04着
練馬 8:06着
新桜台 8:12着
小竹向原 8:15着
千川 8:17着
要町 8:19着
池袋 8:21着
雑司が谷 8:24着
西早稲田 8:26着
東新宿 8:28着
新宿三丁目 8:34着
北参道 8:37着
明治神宮前 8:39着
渋谷 8:41着

本線はもちろん有楽町線、副都心線に乗り入れる電車も来ますから交通利便性は高いです。各駅停車しか利用できない駅ではありますが複々線化区間なのでストレスは感じにくいでしょう。

笹目通りが近いので車利用も便利です。敷地内駐車場が平置きというのは魅力的ですね。

自転車で石神井公園、光が丘公園へサクッと出れる距離ですし、小学校も徒歩6分と近いですからファミリー層にもウケは良いでしょう。

【総評】

近郊の駅から徒歩8分でありながらも平均専有面積が約67㎡というのは時代を感じますね。手持ち資料で平均化してもクレアシティ練馬高野台とクレアホームズ練馬高野台は平均専有面積が70㎡ちょっと、パークハウス練馬高野台は平均専有面積が75㎡ほどですから「狭い!」「高い!(坪単価)」となってはしまいますがこれは時代のせいですから他のほとんどのマンションが同じ状況です。

周辺の築10年ほどのマンションが坪単価約200万円ですからその差は70㎡換算で約1270万円。この差を「時代が悪い。そして新築という価値は大きい」と割り切れるかですね。

設備仕様はパッとしませんでしたが共用部はしっかりと造りこまれていますし、全体的にバランスの良いマンションです。

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~2019年2月21日追記~

ブリリア練馬高野台 販売物件概要

第1期販売

販売戸数:24戸

価格:4308万円~5988万円
最多価格帯:5200万円台(5戸)
間取り:2LDK・3LDK
専有面積:56.90㎡~70.56㎡

管理費:15100円~18700円(月額)
修繕積立金:5070円~6280円(月額)

駐車場:平置き(身障者用1台含む):21台、17000円~19000円(月額)
駐輪場:141台(上段:昇降式ラック:39台、下段:スライドラック式、ラック式:96台、子供用平置:6台)、300円~500円(月額)
ミニバイク置場:8台 2000円(月額)
インターネット利用料:1551円(月額)

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

[サンライズコート 南西向き]

Aタイプ 3LDK 69.56㎡
7階 5898万円 坪単価280万円

Bタイプ 3LDK 67.11㎡
1階 4798万円 坪単価236万円
2階 4898万円 坪単価241万円
3階 4948万円 坪単価243万円
4階 4978万円 坪単価245万円
6階 5328万円 坪単価262万円
7階 5378万円 坪単価264万円

Cタイプ 3LDK 68.26㎡
4階 5058万円台 坪単価245万円
5階 5268万円台 坪単価255万円

Dタイプ 3LDK 68.44㎡
2階 4948万円台 坪単価239万円
4階 4998万円台 坪単価241万円
6階 5238万円台 坪単価253万円

Eタイプ 3LDK 70.00㎡

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

5階 5758万円 坪単価271万円
6階 5908万円 坪単価279万円
7階 5988万円 坪単価282万円

[シーズンズコート 南西向き(中庭方面)]

Mタイプ 3LDK 70.56㎡
2階 5498万円 坪単価257万円
5階 5918万円 坪単価277万円

Lタイプ 3LDK 68.63㎡
3階 5218万円 坪単価251万円
4階 5288万円 坪単価254万円
5階 5388万円 坪単価259万円

Kタイプ 3LDK 68.58㎡

画像出典:ブリリア練馬高野台公式HP

4階 5138万円 坪単価247万円
5階 5238万円 坪単価252万円

[アベニューコート 南東向き]

G1タイプ 2LDK 56.90㎡
2階 4308万円 坪単価250万円
3階 4378万円 坪単価254万円
4階 4438万円 坪単価257万円
5階 4498万円 坪単価261万円

G2rタイプ 2LDK 61.44㎡
6階 4898万円 坪単価263万円


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2 件のコメント

    • hermit様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      もちろんサービス自体は魅力的ですがタダのサービスということはありえないわけで、狭いなりの工夫ではなく苦肉の策ではないでしょうか。

      そのサービスがなくともゆとりあるお部屋を購入するほうが良いかと思います。

      個別相談もご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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