プラウドタワー芝浦　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウドタワー芝浦です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：竹中工務店
価格：未定
専有面積：40.16㎡～180.35㎡
総戸数：421戸
規模：33階建て

交通：
JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩11分
JR山手線・京浜東北線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩18分
都営浅草線・三田線 「三田」駅徒歩13分
京急線 「泉岳寺」駅徒歩13分
JR各線「品川」駅より都営バス「品川駅港南口」行きバス約8分、芝浦四丁目バス停下車徒歩1分

所在地：東京都港区芝浦四丁目
竣工予定：2023年1月中旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

オンライン見学後に記事をupしておりますが今回はモデルルームを見学してきましたので質感や新たに気が付いた点などを共有していきます！

まず田町駅の山手線外側で供給中の新築マンションは今回ご紹介しているプラウドタワー芝浦とブランズタワー芝浦の2件ですがそれらを比較した際に私自身、そして多くの検討者様が同じに感じる部分であろう点を2つ。

［田町駅までの道のり］

これは多くの方がブランズタワー芝浦のほうが魅力と感じる方が多いのではないでしょうか。ムスブのデッキやライフ前の道を経由することになるのですが信号が少なく、物件寄りの最後の道は建物に囲まれるので少し暗い感じはあるもののピアゴがありますし、表記上の3分差(プラウド11分、ブランズ8分)以上に違いを感じられるかなと。もともとブランズに関してはその点は評価されていたものの、ライバル物件(思いのほかバッティングはしないと思うのですが)の出現でよりその良さが際立ってきましたね。

［建物］

これは多くの方がプラウドのほうが魅力と感じることでしょう。共用部の造りこみだけでなく室内の細かい部分で言えばブランズは電動給気シャッターもしくは同時給排に対してプラウドは1種換気であったり、ブランズは玄関前カメラ付きインターホンなし、ブランズは隔て板低いなどなど。一次取得者の方だとあまり気がつかないかと思いますが目の肥えた買い替え層からすればその差は大きいでしょう。

どちらも贅沢な悩みではあるのですが比べた際に上記を感じる方が多いことでしょう。

動画にて道のり比較をしておりますので見学前にご覧いただけますとイメージ湧きやすいかと思います。(もちろんご自身で歩かれてください)

■プラウドタワー芝浦・ブランズタワー芝浦　建設地⇔田町駅　道のり比較

プラウドタワー芝浦ですがモデルルームを見学して新たに感じたことはやはり質感高いなぁ～と。

エントランスホールの大窓、壁はほんものの石とパネルで床は突板もしくは石風のシートなど吹付が少なく高級感ありつつも温かみあるものとなりそうです。

もともと周辺の建物と離隔取れていることもあり公開空地を一ヶ所にまとめられていますから植栽豊かな森のような空間となり、そちらをエントランスホールの大窓から望むことができます。

共用部に関してツッコミどころあるとすればジムでしょうか。階数は良い位置にありますが窓から外を眺めて～という感じではないです。それでもテクノジムのマシーンなのは良いですね。リースではなく野村不動産が購入してくれています。

室内に関しても洗面室の扉側面を木目パネルとしたり、ウォークインクローゼットの扉を天井合わせとしたりするなど細かい部分のこだわりも見受けられました。

これまでの物件で見たことなかったものとしてはスマホ対応のハンズフリーキーです。Bluetooth連動でスマホが鍵代わりになりますから鞄を持つほどでないちょっとした外出時などに便利ですね！

角住戸に関しても「野村不動産らしくない」下から上までのダイレクトウィンドウとしてくれています。一概には言えないのですが野村不動産の角住戸の窓は下がり天井合わせのことが多いため下から上まで(スーペリアでも2600mm)というのは珍しいのです。

ただ、窓の手前は下がってくるのでどちらかというと室内からの開放感よりも外からの見た目の良さに対してプラス材料とも言えます。プラウドタワー武蔵小金井クロスのように手前部分も下がっていないのが理想形ではありますけどね。ただ、プラウドタワー武蔵小金井クロスよりも窓自体の長さは取れているので贅沢な比較とも言えます。

それでも全体的に下がり天井が多い点は野村らしさが出ている感はあるため公式HPの図面ではわからない部分をいつも以上に要チェックする必要はあります。(いろいろなマンションを見ている方だとお判りいただけるかと思いますが野村不動産は間取り形状や下がり天井に関しては「？？」となることが多いです)

※プラウドタワー芝浦は窓の高さを確保している代わりに手前の下がり天井が大きいものとなっています。窓の高さと天井の高さを合わせていればリビングの中心から見た際の下がり幅は少なくなりがちなのですが今回は窓の高さを優先した構造です。下がり天井と言っても基本天井高との落差次第で感じ方が異なるものです。今回は基本天井高がしっかりとあるだけにその落差が大きいのが気になる方が多いかと思われます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［1LDK］

第一期での供給予定なし

［スーペリア(28階以下の2LDK以上)］

55WEタイプ　2LDK　55.34㎡　西向き

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

55WBタイプ　2LDK　55.18㎡　西向き
4階　7700万円台　坪単価461万円
9階　7900万円台　坪単価473万円

77WA-Sタイプ　3LDK　77.55㎡　南西角

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

49SBタイプ　2LDK　49.93㎡　南向き
4階　6600万円台　坪単価437万円
9階　6800万円台　坪単価450万円

62SA-Eタイプ　2LDK　62.60㎡　南東角

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

68EA-Nタイプ　2LDK　68.22㎡　北東角
4階　9200万円台　坪単価445万円
9階　9700万円台　坪単価470万円

78NA-Wタイプ　3LDK　78.58㎡　北西角
4階　9900万円台　坪単価416万円
9階　10100万円台　坪単価424万円

72WIタイプ　3LDK　72.58㎡　西向き

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

68WHタイプ　2LDK　68.48㎡　西向き

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

83WF-Sタイプ　3LDK　83.09㎡　南西角

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

74SEタイプ　3LDK　74.52㎡　南向き
14階　10600万円台　坪単価470万円
18階　10900万円台　坪単価483万円
24階　11300万円台　坪単価501万円

83SD-Eタイプ　3LDK　83.09㎡　南東角
14階　13200万円台　坪単価525万円
18階　13500万円台　坪単価537万円
24階　13800万円台　坪単価549万円

68EIタイプ　2LDK　68.48㎡　東向き

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

72EHタイプ　3LDK　72.58㎡　東向き
14階　10300万円台　坪単価469万円
18階　10600万円台　坪単価482万円
24階　11000万円台　坪単価501万円

79EG-Nタイプ　3LDK　79.07㎡　北東角
14階　12100万円台　坪単価505万円
18階　12400万円台　坪単価518万円
24階　12800万円台　坪単価535万円

79NA-Wタイプ　3LDK　79.07㎡　北西角

画像出典：プラウドタワー芝浦公式HP

［プレミアム(29階以上の全部屋)］

85WNタイプ　3LDK　85.73㎡　西向き
30階　15000万円台　坪単価578万円

82WLタイプ　3LDK　82.29㎡　西向き
30階　14300万円台　坪単価551万円

91WKタイプ　3LDK　91.70㎡　西向き
30階　16200万円台　坪単価584万円

106WJ-Sタイプ　3LDK　106.28㎡　南西角
30階　21500万円台　坪単価668万円

106SF-Eタイプ　3LDK　106.28㎡　南東角
30階　22300万円台　坪単価693万円

91ENタイプ　3LDK　91.70㎡　東向き
30階　17000万円台　坪単価612万円

82EMタイプ　3LDK　82.29㎡　東向き
30階　15100万円台　坪単価606万円

85ELタイプ　3LDK　85.73㎡　東向き
30階　15800万円台　坪単価609万円

98EK-Nタイプ　3LDK　98.25㎡　北東角
30階　19000万円台　坪単価639万円

98ND-Wタイプ　3LDK　98.25㎡　北西角
30階　18300万円台　坪単価615万円

平均坪単価は約500万円です。

第一期の販売(最初の売れ行き)が数年前よりも重要になってきているため無茶はしないところが増えていきそうです。最初につまずくと売れていないマンションというイメージ付いちゃいますからね。

平均坪単価以上にお安い部屋も多く設ける(盛れるところに盛っている)など価格設定はさすがの野村不動産ですね。三井みたくお祭り騒ぎさせるような価格を設けないことで大抽選会を避けつつも割高と思わせないような総額に抑えています。(角低層は集中しそうですが…)

(最近の三井は価格の歪みがすごすぎて大抽選会ばかり…お得に買いたい方には嬉しい話ですが買えなければ話が進まない。パークタワー勝どきは直近の販売でも平均倍率3倍超えですし…供給絞るなら価格を上げる、安く出すなら供給絞らないでほしいものです。買えた方はおめでとうございます。)

どの向き買うか問題ですが個人的にはレインボービューの東向き高層階が良いなぁ～と。西向きなら割り切って低層も良さそう。

下がり天井との戦いにはなりますが第一期ですし部屋を選ぶ楽しみは大きいですね！！

エレベーターは各階停止4基と非常用1基、各階停止の4基は分速210mと階数にしては速いです。低層と高層に分かれていないタワマンも2回住んだことありますが特別不便に感じることはなかったです。ただ、高層階の人からすればちょいとたるいでしょうか。低層と高層の計4基にされていたよりは待ち時間少なく済みそうです。

周辺相場を確認しましょう！

［売買］

・パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウイング　2005年築　芝浦2丁目　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約350万円(2019年の坪単価約315万円)

・芝浦アイランドグローヴタワー　2006年築　芝浦4丁目　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約375万円(2019年の坪単価約360万円)

・芝浦アイランドケープタワー　2006年築　芝浦4丁目　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約350万円(2019年の坪単価約335万円)

・キャピタルマークタワー　2007年築　芝浦4丁目　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約375万円(2019年の坪単価約350万円)

・インプレストタワー芝浦エアレジデンス　2014年築　芝浦2丁目　新築時の坪単価約315万円　現在の坪単価約380万円(2019年の坪単価約355万円)

・東京ベイシティタワー　2014年築　芝浦4　新築時の坪単価約320万円　現在の坪単価約380万円(2019年の坪単価約370万円)

・リストレジデンス芝浦　2014年築　芝浦4　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約万円(2019年の坪単価約330万円)

・グローバルフロントタワー　2015年築　芝浦1　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約455万円(2019年の坪単価約430万円)

・クラッシィハウス芝浦　2017年築　芝浦4　新築時の坪単価約360万円　現在の坪単価約415万円(2019年の坪単価約440万円)

［賃貸］

・芝浦アイランドグローヴタワー　㎡単価月額約4200円

・キャピタルマークタワー　㎡単価月額約4200円

・東京ベイシティタワー　㎡単価月額約4200円

上記相場からプラウドタワー芝浦の将来価値を予想すると

72WIタイプ　3LDK　72.58㎡　24階　10400万円台(新築時)　→　9960万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキング160台と平置き6台で設置率約39％です。タワーパーキングは80台×2基のため悪くはないでしょう。

部屋の抽選と駐車場の抽選を同時におこなってくれるため万が一駐車場抽選で落選しても部屋の契約自体をしなくても良い愛のある抽選方式ですから敷地内駐車場マストの方にはとても嬉しいですね。月額40000円～48000円です。

晴海フラッグやパークタワー勝どきなどは駐車場抽選が入居の少し前ですから最後の最後で涙する可能性もあるわけで野村不動産の駐車場抽選方式は各社見習っていただきたいものです。

※野村不動産が駐車場抽選を部屋の抽選と同時におこなうのは販売戸数を伸ばしにくくなったとしても契約者を泣かせないためです。他社が駐車場抽選を最後に回すことが多いのは契約者を泣かせてでも販売戸数を伸ばすためです。事業としては後者が正解なのですが買い手側の立場からすればすべて前者であるべきと考えます。

駐輪場は地下1階の屋内かつエレベーターが2基あることは良いのですが地下1階から住戸棟のエレベーターホールへ繋がっていないので一旦公開空地に出る必要があります。(免震ピットの横にあるので繋げられなかったようですね)

さてさて。管理費ですが㎡単価月額約489円です。うむ…警備員常時3名やコンシェルジュサービスあり、豊かな植栽と水物などがあるとはいえ重たい。警備員さんが1名休憩中でも2名いるため宅配業者さんの出入りを管理して不在時でも各フロアの各戸宅配ボックスへ荷物を入れるために入場を許可するなどのメリットはあったりしますし、清掃員さんの人数も充実しているのですが重たいことは事実です。(警備員さんの人数、管理費はまだ調整中で今出ているのは最大値)

ここで勝手ながら野村さんに提案なのですがここまで管理費高いなら修繕積立金も最初から均等積立方式にしてはどうでしょうか？

とくにプラウドタワー芝浦は短期的に住むというより中長期的に住む方が多いであろうマンションですから最初から均等積立方式にしても喜ぶ方が多いかと。アトラクティブ30採用ですから入居後の一時金がなく値上がり幅もできる限り少なくしているのは良いのですが私はどんな分譲マンションも最初から均等積立方式にするべきと考えます。とはいえ投資目線強いマンションや近郊・郊外の予算伸びないマンションでは売れ行きに強く影響してきますからやりたがらないのはわかります。(本来は予算伸びないエリアほど均等積立方式にするべきですが…)

プラウドタワー芝浦なら均等積立方式にしてもプラス材料になった気はするのですけどね…まぁ勇気いることなので容易なことではないのですが入居開始後に均等積立方式にしようとすると反対派が出てきますから…

長期優良住宅なのですから尚更。

維持費一例(予定)…72WIタイプ　管理費月額35490円　修繕積立金月額10960円

札の辻橋から田町駅方面を望む

【総評】

室内グレードも高いですし専有面積も頑張っている間取りが多いため中長期的に住みつつ資産形成したい方には合ってくるでしょう。

また、パークタワー勝どきみたく大大大抽選会になることはないので確実に買いたいという方にもウケが良いでしょう。

テンバイヤーや賃貸で回す投資家が参戦しにくいということは中長期的に住む目線で購入される方が多くなるため、「なんか投資目線強い人って苦手なんだよなぁ～」という方にも魅力に感じやすいでしょう。そういった意味ではプラウドタワーシリーズだとプラウドタワー東池袋ステーションアリーナが記憶に新しいですね。あちらは駅直結タワマンという強いウリはあったものの投資的な旨味はやや薄く、実需向けマンションとして大好評、サクサクっと完売しました。プラウドタワー芝浦は総戸数が異なりますし、駅直結のようなインパクトがないためプラウドタワー東池袋ステーションアリーナみたいにサクサクっと売れることはないでしょうけども性格としては似ていると感じました。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは池袋に住みたいアッパー層が購入、プラウドタワー芝浦は芝浦に住みたいアッパー層が購入というとわかりやすいでしょうか。もっとわかりやすく言えば芝浦に住みたいという優先度が高くないなら他にも選択肢はたくさんあるということです。

投資目線強くその街に住みたいという気持ちが強くない方からすると「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ？ないわ。」「プラウドタワー芝浦？ないわ。」となるのですがその街に住みたい方からするとどちらも魅力の箱なのです。

東池袋は戸数が少ないためサクサクっと完売しましたが芝浦は戸数多いため中盤戦以降の販売がどうなるかですね。キャピタルやアイランドの方が住み替えても良いと思えるレベルに仕上げているので当初は地元需要だけでけっこうな売れ行きとなるはずです。中盤戦以降は地元外需要が主となるわけですが億ション×非駅近が検討者にどう映るか。広域検討の方ほどいろいろなマンションを見る中でJR線にこだわらない方からすればパークタワー勝どきサウスのほうが便利となる方が多いでしょうし、駅距離飲める方なら晴海フラッグも再度出てきます。もちろんそれらは港区ではないですが。

ゲートウェイの開発も遅れそうですからね～あちらの姿が見えてくると距離あるとはいえ世界が変わりますから広域の方もとっつきやすくなるのですが。

モデルルームを見学すると箱そのものの良さがわかりますので検討候補に入る方は早めに動かれることをおすすめいたします！

動画もご覧ください！

■プラウドタワー芝浦　モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■プラウドタワー芝浦　モデルルーム見学後のセカンドインプレッション　※ラジオ感覚でお聴きください

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前回の記事　→　プラウドタワー芝浦　予定価格と間取り　オンライン見学

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