今回ご紹介するのはシティハウス南大塚テラスです！
［物件概要］先着順
売主：住友不動産
設計：川口土木建築工業
施工：川口土木建築工業
価格：7900万円～10300万円
専有面積：55.18㎡～67.22㎡
総戸数：60戸〔非分譲住戸4戸、その他住戸5戸（※1）含む〕
規模：16階建て
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩5分 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目
竣工予定：2023年8月中旬
引き渡し予定：2024年4月下旬
駐車場：12台 平置き3台、単純昇降式9台（月額）29000円～35000円
自転車置場：60台 平置12台、平置(小型)3台、2段式(下段スライド式)45台(上段19台、下段26台)、防盗パイプ設置（月額）500円～4000円
管理費（月額）22605円～27225円
修繕積立金（月額）7290円～8880円
地図はこちらです↓
画像出典：シティハウス南大塚テラス公式HP
大塚と言えば住友不動産のマンションがぱっと思いつくくらいに住友不動産のマンション供給が続いています。
以前ご紹介したシティハウス南大塚レジデンスは大塚駅と新大塚駅を結ぶ通り沿いでしたが今作は南東側の千川通り(プラタナス通り)沿いとなります。山手線の大塚駅から徒歩5分と近いですし丸ノ内線の新大塚駅も徒歩7分ですから二路線を使い分けられる山手線内側らしい便利さがあります。
日常の買い物はまいばすけっとが徒歩4分、シマダヤが徒歩5分、ライフが徒歩6分、大塚駅のアトレヴィ地下のデリドと2階の成城石井であれば無駄のない動線であるなど選択肢豊富です。今作は東池袋から少し離れてはしまうものの休日に歩いてイケ・サンパークやサンシャインシティまで容易に出られますから大塚で暮らしつつ池袋に寄り添った生活も楽しむことができます。
余談ですがお近くにお住いの方はイケ・サンパークのことをなんと略していますか？私の周りは「サンパ」が多くそれで伝わる感じはあります。南池袋公園は大人も子供も「みないけ公園」と呼ぶ方が多いようにイケ・サンパークはどんな略称で広まっていくのか新しい公園なだけに楽しみですね！
通学校は巣鴨小学校で徒歩5分、西巣鴨中学校で徒歩6分とどちらも近いです。
建設地は交通量の多い通り沿いですから音問題とはある程度付き合っていくことにはなるものの背中側(東側)に一歩入ると静かな住環境となりますし、4車線道路側の南西向きを主開口部としているため大塚駅に近い山手線内側立地にしては採光面にも期待がしやすくそれが守られるものとなっています。眺望に関しては道路向かいにマンションがあるため上層階の一部でないと抜けてはきませんが採光面はどの階でも良好です。
外観デザインは白を基調として基壇部はグレー系、バルコニー隣戸境と角の柱を木目調とするなどおしゃれな印象を受けます。足元のこだわりはレジデンスより劣るかな？と感じましたがテラスは角住戸のバルコニーラインを曲線とするなど全体で見ると劣っているわけではないでしょう。
エントランスホールはしっかりと二層吹き抜けになっておりエレベーターホールも独立した空間となっているなど総戸数60戸にしては贅沢なものとなっています。敷地の一部が欠けてしまっているものの1階に住戸がないためエントランスホールだけでなくメールコーナーやごみ置場などもゆとりをもった配置動線とできています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
B1タイプ 1LDK+S 56.28㎡
画像出典：シティハウス南大塚テラス公式HP
C1タイプ 2LDK 55.18㎡
画像出典：シティハウス南大塚テラス公式HP
Dタイプ 3LDK 67.22㎡
画像出典：シティハウス南大塚テラス公式HP
11階 10300万円 坪単価506万円
平均坪単価は約480万円です。
間取り自体に大きな特徴はないのですが角住戸(AタイプとDタイプ)の玄関前ポーチ、C1タイプの柱外出しなど廊下側のゆとりを感じられるプランもあります。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、バルコニースロップシンク(E・G・Hタイプ除く)、玄関前カメラ付きインターホンなどしっかりしたものとなっています。
構造は二重床(床スラブ厚220mm～230mm)・二重天井、基本天井高は2510mm～2560mmです。
周辺相場を確認しましょう！
・シティハウス南大塚 2007年築 南大塚2 新大塚駅徒歩5分 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約380万円
動き一例 約55㎡ 新築時5800万円台 中古時6200万円台
・ブランズ新大塚 2014年築 南大塚2 新大塚駅徒歩3分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約420万円
動き一例 約69㎡ 新築時6300万円台 中古時9100万円台
シティハウス南大塚レジデンス
2021年築 大塚駅徒歩3分
Fタイプ 1LDK 37.24㎡
【2021年時点】
12階 5900万円 坪単価523万円【現在】
14階 8000万円 坪単価710万円 pic.twitter.com/8gsQ2hQuUJ— マンションマニア (@mansionmania) May 2, 2023
上記相場からシティハウス南大塚テラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
タイプ 3LDK 67.22㎡ 4階 9300万円 → 8800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は平置き3台(建物下2台・屋外1台)と機械式9台で設置率20％です。出入口にシャッターゲートが付くのは良いですね！
駐輪場は屋内と屋外混在で設置率100％です。
管理費は㎡単価月額約410円、ディスポーザーはありますが外廊下ですから高くは感じてしまいます。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ブランズ新大塚 総戸数64戸 管理費㎡単価月額約283円
建設地
【住むレーション】
［山手線］
大塚 8:01発
巣鴨 8:03着
駒込 8:05着
田端 8:07着
西日暮里 8:09着
日暮里 8:11着
鶯谷 8:13着
上野 8:15着
御徒町 8:17着
秋葉原 8:19着
神田 8:21着
東京 8:24着
大塚 8:00発
池袋 8:03着
目白 8:05着
高田馬場 8:07着
新大久保 8:10着
新宿 8:12着
代々木 8:14着
原宿 8:17着
渋谷 8:20着
［丸ノ内線］
新大塚 8:01発
茗荷谷 8:03着
後楽園 8:06着
本郷三丁目 8:08着
御茶ノ水 8:10着
淡路町 8:12着
大手町 8:14着
東京 8:16着
銀座 8:18着
霞ヶ関 8:21着
新大塚 8:00発
池袋 8:03着
［都電荒川線］
大塚駅前 8:00発(始発)※始発設定は数本
巣鴨新田 8:00着
庚申塚 8:01着
新庚申塚 8:02着
西ヶ原四丁目 8:05着
滝野川一丁目 8:06着
飛鳥山 8:07着
王子駅前 8:14着
大塚駅前 8:00発
向原 8:00着
東池袋四丁目 8:03着
都電雑司ヶ谷 8:04着
鬼子母神前 8:05着
学習院下 8:07着
面影橋 8:09着
早稲田 8:12着
【総評】
2年前に同単価帯のシティハウス南大塚レジデンス(現在は値上げ)を記事化した際は「価格が高い…これなら周辺中古へシフトするのもありなのでは」と発信していましたが周辺中古マンション、とくに東池袋界隈がグイグイと値上がっているため当時と変わらない価格の新築マンションとなれば旧価格にさえ見えてきますね。
さらに専有面積調整(広くはない2LDK＆3LDK)しているためグロスとしてもとっつきやすいでしょう。
大塚駅の南側の山手線内側立地で便利な立地、総戸数からするとしっかりとした外観デザインや共用部、入居は2024年4月(竣工は年内ですが売り上げ計上時期調整でしょうか)と遠くはないなど周辺中古マンションへシフトせずに気持ちよく購入しやすい新築マンションでしょう。
～周辺中古マンションの価格推移～
・ブランズ新大塚
2021年の相場 坪単価約370万円
現在の相場 坪単価約420万円
・シティハウス東池袋
2021年の相場 坪単価約360万円
現在の相場 坪単価約400万円
・プラウドタワー東池袋
2021年の相場 坪単価約450万円
現在の相場 坪単価約520万円
動画もご覧ください！
■シティハウス南大塚テラス 建設地周辺レポート
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