プラウド千歳烏山アベニュー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド千歳烏山アベニューです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：共立建設
価格：未定
専有面積：55.42㎡～86.36㎡
総戸数：61戸
規模：7階建て
交通：京王線「千歳烏山」駅徒歩13分
所在地：東京都世田谷区粕谷一丁目
竣工予定：2022年2月上旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド千歳烏山アベニュー公式HP

2015年に準特急停車駅となった千歳烏山駅からほぼフラットな道のりで徒歩13分、駅からは離れますが蘆花恒春園も私道経由なら徒歩2分ほどという近さとなる住宅街に位置しています。

千歳通り沿いとはなりますがセットバックはしっかりとしますし、千歳通り沿いがゆえにバス利用も便利というのは強みとなります。通り沿いが気になる方は通りから離れた住戸を買えばいいですし、千歳通り沿いということをデメリットと感じる必要はないでしょう。ただ、千歳烏山あるあるですがガードレールがなかったり、そもそも歩道が狭かったりということは広い歩道になれた方には妥協できない部分となるでしょう。(＋徒歩2分ほどの迂回ルートだと歩道多め)

もともとは大きな戸建て(お屋敷といったほうが正確でしょう)があった場所です。北側には世田谷自動車学校があり講習コースは平面ですから住戸によっては蘆花恒春園（ろかこうしゅんえん）の植栽を望むこともできそうですね。

駅近をウリにできず、とはいえこの時代ですから価格をウリにすることもできないですからモノにはかなり力を入れてくれています。

外観デザインとしてはV字配棟としてV字ラインに沿ってバルコニーを曲線に、ガラス手摺のグラデーション、リズミカルなマリオンなどなど良い意味で普通のマンションでないことが一目でわかるものとなっています。

エントランスアプローチ(インターロッキングの遊歩道)の既存樹を活かした植栽計画も豊かですし、エントランス部分は大きな庇とライン照明を組み合わせ、さらにガラス面を曲線とするなどぱっと見としては日本橋などの億ションプラウドにまったくもって負けないどころか、むしろそれらを超えているのではないかというくらい凝りに凝っています。素晴らしいです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南西向き］

Eタイプ　2LDK　55.42㎡
3階　5000万円～5399万円　坪単価298万円～坪単価322万円
5階　5000万円～5399万円　坪単価298万円～坪単価322万円

［南東向き］

Fタイプ　3LDK　72.80㎡
1階　6700万円～6999万円　坪単価304万円～坪単価317万円
3階　7000万円～7399万円　坪単価317万円～坪単価336万円
5階　7400万円～7699万円　坪単価336万円～坪単価349万円

Gタイプ　3LDK　64.86㎡
1階　5700万円～5999万円　坪単価290万円～坪単価305万円
3階　6000万円～6399万円　坪単価305万円～坪単価326万円
5階　6400万円～6699万円　坪単価326万円～坪単価341万円

Iタイプ　3LDK　71.20㎡
1階　6400万円～6699万円　坪単価297万円～坪単価311万円(Itタイプ)
3階　6400万円～6699万円　坪単価297万円～坪単価311万円
5階　6700万円～6999万円　坪単価311万円～坪単価325万円

Jタイプ　3LDK　72.81㎡

画像出典：プラウド千歳烏山アベニュー公式HP

1階　6700万円～6999万円　坪単価311万円～坪単価325万円(Jtタイプ)
3階　6700万円～6999万円　坪単価311万円～坪単価325万円

Kタイプ　3LDK　73.76㎡
1階　7000万円～7399万円　坪単価313万円～坪単価331万円(Ktタイプ)
3階　7000万円～7399万円　坪単価313万円～坪単価331万円

Lタイプ　3LDK　75.30㎡
1階　7400万円～7699万円　坪単価324万円～坪単価338万円(Ltタイプ)
3階　7400万円～7699万円　坪単価324万円～坪単価338万円

M2rタイプ　3LDK　77.09㎡
5階　7400万円～7699万円　坪単価317万円～坪単価330万円

平均坪単価は約320万円です。

田の字住戸でも共用廊下側の洋室をアウトフレームとしていたり、2LDKも廊下が短くて効率良かったりと間取り面は魅力が大きく、選ぶ楽しみもあります。

1階のテラス付き住戸のテラス内には専用自転車置き場を設けてバルコニーの窓からダイレクトに出入りできる(外側にも鍵が付いています)ようにしています。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念。東京テラスはもちろんザ・ライオンズやパークホームズにも付いていただけに「周辺にディスポーザー付きのマンションが多いエリアなら付けてほしかった」とは思ってしまいます。ただ、一次取得者がメインターゲットのマンションですし、規模感からしてごみ置き場までの行き来が容易ですからディスポーザーがないことで買うのをやめる方はほぼいないかと思います。

ディスポーザーだけでなくどんな設備だとしてもメインターゲット層が必要と思わないのであれば付ける必要性がないですからね。あくまで周りの中古と比較した際に残念という話ではあります。(将来中古で検討する方はディスポーザーありのマンションとの比較にはなるためやや不利にはなるでしょうけどもないから数百万円単位で周りより価値が劣るなどということではありません)

キッチン天板天然石、食洗機、洗面三面鏡框付き、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、浴室扉タオルバーダブル、洗濯機上吊戸棚、リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプ、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子などなど単価なりのものとなっています。細かい部分ではクローゼット内の面材合わせなど室内の質感も素晴らしかったです。この辺りはさすがプラウドですね。ただ、ミライフルは非採用でした。

エレベーターはセンサーに鍵をかざすと自分の階のボタンが反応(勝手に押したことになる)するのは今どきで魅力ですね。(前々からあるシステムではありますがコロナ禍でより評価されるものになった)

外廊下ですがV字がゆえに一部住戸は屋内廊下風になります。

周辺相場を確認しましょう！

・Jシティ千歳烏山　2004年築　粕谷1　千歳烏山駅徒歩16分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約200万円

・ガーデンヴィラ芦花公園　2005年築　粕谷1　千歳烏山駅徒歩14分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約210万円

・東京テラス　2006年築　千歳台6　千歳烏山駅徒歩16分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約225万円

・パークホームズ蘆花公園エアリーコート　2010年築　粕谷1　千歳烏山駅徒歩11分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約240万円

・ザ・ライオンズ蘆花公園　2011年築　粕谷1　千歳烏山駅徒歩13分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約235万円

・クレヴィア蘆花公園　2013年築　粕谷1　千歳烏山駅徒歩13分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約240万円

上記相場からプラウド千歳烏山アベニューの将来価値を予想すると

Iタイプ　3LDK　71.20㎡　3階　6400万円～6699万円(新築時)　→　5180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用1区画を除いて機械式で全16区画、ターンテーブル利用の窮屈なものとなっています。そもそも世田谷区の非駅近物件で設置率約26％というのは少ないのですが、それでも一次取得者がメインターゲットとなればお若い方も多く、思いのほか足りてしまうのかもしれないですね。出入口にはチェーンゲートが完備されます。機械式とはいえ6台・9台でのシェアですから待ち時間(バッティング)は少ないでしょう。

建設地

【住むレーション】

［京王バス］

芦花高校入口　8:02発
芦花恒春園　8:04着
粕谷町　8:05着
千歳烏山駅　8:06着

芦花高校入口　8:01発
千歳台六丁目　8:03着
塚戸小学校　8:04着
千歳台二丁目　8:06着
廻沢　8:07着
千歳台　8:08着
水道局前　8:09着
千歳船橋駅　8:14着

［京王線］

千歳烏山　8:12発
桜上水　8:17着
明大前　8:22着
笹塚　8:26着
新宿　8:32着

京王線あるあるですが平日の朝ラッシュ時はノロノロ運転です。

千歳烏山駅では高架化工事が進んでおり、将来的には2面4線となります。それを見越しての準特急停車扱いなのですかね。駅が高架化されれば街の分断もなくなり利便性も高まりますし、不動産としてもプラスに働くでしょう。2022年度完成予定ですから工事の状況を見る限りは確実に伸びるでしょう。高架化は大変な工事ですから10年後に完成していれば良いかな？くらいに思っておくくらいがちょうど良いでしょう。

日常の買い物としては東京テラスのサミットストア、ガスタンクの近くにある業務スーパーなど世田谷物件としては充実しています。千歳烏山駅前のライフ(改装中)で帰宅してバスで帰宅というのも便利ですね。バス乗り場がライフの目の前にあります。

通学校は芦花小学校で徒歩13分、芦花中学校で徒歩12分です。

保育園事情は以前は厳しいことで有名だった世田谷ですが近年は改善されており思いのほかあっさり入れることが多くなっています。

区役所の支所があり行政手続きも便利です。

【総評】

素敵なマンションですが周辺相場を見れば一目瞭然、「絶対新築マンションじゃなきゃ嫌だ！！」という方向けです。

中古でOKならパークホームズやザ・ライオンズ、クレヴィア、なんなら東京テラスだって余裕のよっちゃんで購入できます。それらを買ってリフォームしてもお釣りがきてしまいます。

ただ、そんなことは売り手側が一番わかっています。だからこそ外観デザインにはかなりのかなり力を入れています。「他とは違う！！」感をしっかりと出せています。

それでも見た目の違いは中古相場では価格に反映しにくいですからリセールバリューとしては期待しにくいでしょうね。だからこそ買った方の満足度を高める努力をしてくれているわけです。

私としても絶対新築マンションという方にはおすすめしやすいです。コストをかけた素晴らしいマンションだからです。新築というだけがウリではないのです。

一次取得の方で新築マンションを検討しており、コスパよりも質感の良さなどモノの良さにしっかりお金を払いたい価値観があり、さらには中長期的に住みたいという考えの方にはとても合ってきます。

ただ、新築にこだわらなければ東京テラスがおすすめです。坪単価225万円ほどで購入できますから70㎡で4800万円ほど、80㎡で5500万円ほどです。

予算伸びる方で小田急線OKであれば私のおすすめ新築マンションとなるザ・パークハウス経堂レジデンスも検討されることをおすすめいたします。あちらは黙っていても売れるマンションですから完売は早いでしょう。

あとは少し性格は異なりますがザ・パークハウス板橋大山は強くおすすめです。下記に比較検討おすすめの新築マンションを共有いたします。

～比較検討してほしい平均坪単価300万円前後の新築マンション　東京西側編～

※物件名をクリックすると記事に飛びます

・ザ・パークハウス板橋大山

上記はプラウド千歳烏山アベニューよりもおすすめ度合いがかなり上

・プラウド練馬中村橋マークス
・ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス

上記2件はプラウド千歳烏山アベニューと同等のおすすめ度合い

迷ったり気に入ったレベルが同じならザ・パークハウス板橋大山が無難でしょう。もちろん行政区の違いなど(世田谷オンリー検討の方に板橋区物件紹介とかセンスなくない？と思われるかもですが私のブログ読者様は広域検討の方が多いのです)異なる点は多いものの、ザ・パークハウス経堂レジデンスと同じく売れるマンションです。

練馬中村橋は良い比較対象になるかと。総合的に見るとどっこいどっこいな感じです。(駅距離だけで見れば練馬中村橋のほうが圧倒的に近い)

私としてはザ・パークハウス板橋大山欲しいなぁ～と感じましたし、記事でも個人的にも欲しくなったと書きました。でも聖蹟桜ヶ丘の優しい感じも好きなんですよね。でもやっぱり世田谷ブランドも捨てがたい。

新築マンションオンリーで検討される方は広域検討の方が多く、そりゃ迷いますよね(笑)

動画もご覧ください！

■プラウド千歳烏山アベニュー　建設地周辺レポート