今回ご紹介するのはザ・パークハウス オイコス新浦安です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:長谷工コーポレーション
価格:4500万円台~7200万円台
予定最多価格帯:4800万円台
専有面積:67.67㎡~95.39㎡ ※全戸トランクルーム面積0.30㎡含む
総戸数:135戸
規模:11階建て
交通:JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅徒歩17分 JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅よりバス乗車9分「高洲北小学校」バス停下車徒歩3分
所在地:千葉県浦安市高洲1丁目
竣工予定:2019年12月下旬

駐車場:142台(※来客用駐車場7台含む 135台の内訳: 平置き16台/機械式118台/身障者用平置き1台)
自転車置場:サイクルポート135区画(1区画3台 内訳:3台平置き11区画/2台平置き・ 1台上段ラック式124区画)
バイク置場:10台
ミニバイク置場:18台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウスオイコス新浦安公式HP

新浦安駅から徒歩17分とトレンドとは真逆ではありますが当然ながら駅近物件との差別化をしっかりとしてきています。

まず大きな特徴としては駐車場設置率が100%ということです。別途来客用駐車場も7台あります。

駅から離れていても車を所有しない方が増えているため新築マンションにおいて駐車場設置率100%はなかなか見なくなりました。実際のところザ・パークハウスオイコス新浦安を購入される方でも車を所有しない方が若干はいるのでしょうけども、エリア的に2台目需要もあるため駐車場に空きが多数発生してしまう心配はほとんどないことでしょう。マンションギャラリーが車でないとなかなか行きづらい場所にあるため売主側としても非車所有者への積極的アピールはしていません。新浦安周辺は道路が綺麗に整備されていますから車があると便利ですよね。東京湾一望の展望台がある高洲海浜公園も駐車場が無料であったりと車や自転車さえあれば周辺だけでも楽しみが豊富です。

駐車場設置率100%自体は新浦安としては一般的なわけで、ましてや平置き・自走式で設置率100%が多い中で機械式メインとなってしまうことは時代を感じざるを得ませんね。それでも最低1台は絶対確保(車の大きさにこだわらなければ)できるというのは精神衛生上良いことです。ほとんどの新築マンションは入居の数か月前にならならいと駐車場抽選をおこなわないためお部屋を契約したはいいけど駐車場を確保できなかったらどうしようという心配が入居直前まで続くことが多いですからね。

機械式駐車場も平置き駐車場も出し入れの際に雨に濡れますからできれば自走式で建物と繋がっている(ショッピングセンターのように)のが理想でした。「自走式駐車場で設置100%」ならもっともっと強くおすすめできたのですが。

敷地出入り口にはチェーンゲートが付いています。

もう1点の特徴としてはサイクルポート設置率が100%ということ。こちらも今の時代としては珍しいですね。一区画3台は置けますし、なにより出し入れが楽ですから通勤・通学時はもちろん買い物にもサクッと行くことができます。隣の区画とは柵がありますから安心です。私自身全戸サイクルポートのマンションを購入したことがあるのですが隣との柵がなく白線のみだったため風でドミノ倒しになったり隣の方が白線を超えて止めてきたり(笑)と管理組合で問題になり柵を設ける方向で話が進んでいました。途中で買い替えたためその後は不明ですがサイクルポートなら柵はマストだと感じた次第です。

新浦安駅周辺はフラットな道のりかつ一時利用できる駐輪場が充実していますから自転車移動も便利です。イタリアの自転車ブランド「Bianchi(ビアンキ)」プロデュースのサイクルピット(メンテナンススペース)も設けられます。モデルルームではオンラインサイクリングゲーム「ズイフト」が稼働していました。

敷地形状がとても綺麗で南東向き、南西向きに分かれます。南東向きは接道からの東京学館を望む形になりますから100m以上目の前に建物がきません。スポーツで有名な高校ですからグラウンドから賑やかな声は聞こえてきますが夜になると静かです。

北側に大通りを背負う形になりますが間に2019年1月に再始動した第二湾岸道路計画地がありますからほとんど気にならないでしょう。第二湾岸道路が完成すれば便利になりますし、もし頓挫した場合には浦安市としては緑地にしたいようですからどちらに転んでも便利になることでしょう。

南西向きはアルファグランデを望む形になりますから南東向きほどの開放感はありませんがそれでも60mくらいは離れているため圧迫感はないでしょう。北側にはもともと緑道があるのですが提供公園を導線上に設けることで実質敷地の一部が緑道&公園となりますから一面接道(緑道・第二湾岸道路計画地除く)の割には囲まれ感がありません。

共用施設はエントランスホールの横にTSUTAYAとコラボしたオーナーズラウンジを設けています。2部屋分の面積ですから総戸数135戸にしては贅沢な広さです。植栽豊かなシーズンコリドーを窓越しに望みながらゆったりとした時間を過ごすことができます。ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船ほどではありませんが立派なオーナーズラウンジは大きく評価することができます。

外観に関しては表面がかっこいいのは当然として(表面でもコストカットしたマンションはありますが・・・)、注目していただきたいのは裏面です。大通りからがっつり見えるということもあってかルーバー(共用廊下や階段の柵)は白もしくは黒を使い分けてデザイン性豊かなものとしています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

時期以降販売

[南東向き]

Nタイプ 3LDK 84.79㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

2階 5930万円 坪単価231万円
3階 5990万円 坪単価233万円
4階 6060万円 坪単価236万円
5階 6120万円 坪単価238万円
7階 6230万円 坪単価242万円
9階 6330万円 坪単価246万円
10階 6390万円 坪単価249万円

Eタイプ 3LDK 71.58㎡
2階 4790万円 坪単価221万円
4階 4890万円 坪単価225万円
6階 4950万円 坪単価228万円
8階 5010万円 坪単価231万円
9階 5050万円 坪単価233万円
10階 5080万円 坪単価234万円

Fタイプ 3LDK 71.62㎡
1階 4650万円 坪単価214万円(Ftタイプ)
3階 4830万円 坪単価222万円
5階 4930万円 坪単価227万円
7階 4990万円 坪単価230万円
9階 5060万円 坪単価233万円
10階 5100万円 坪単価235万円
11階 5180万円 坪単価239万円

Hタイプ 3LDK 74.75㎡
2階 5070万円 坪単価224万円
4階 5170万円 坪単価228万円
6階 5280万円 坪単価233万円
8階 5340万円 坪単価236万円
9階 5380万円 坪単価237万円
10階 5420万円 坪単価239万円
11階 5500万円 坪単価243万円

Iタイプ 3LDK 74.82㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

1階 4880万円 坪単価215万円(Itタイプ)
3階 5140万円 坪単価227万円
5階 5260万円 坪単価232万円
7階 5320万円 坪単価235万円
9階 5390万円 坪単価238万円
10階 5410万円 坪単価239万円

Jタイプ 3LDK 81.06㎡
2階 5370万円 坪単価219万円
4階 5490万円 坪単価223万円
6階 5590万円 坪単価228万円
8階 5690万円 坪単価232万円

Mタイプ 3LDK 81.28㎡
3階 5460万円 坪単価222万円
5階 5590万円 坪単価227万円
7階 5690万円 坪単価231万円

Kタイプ 3LDK 81.11㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

2階 5410万円 坪単価220万円
4階 5530万円 坪単価225万円
6階 5630万円 坪単価229万円

Lタイプ 3LDK 81.11㎡
3階 5450万円 坪単価222万円
5階 5580万円 坪単価227万円

Qタイプ 4LDK 90.96㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

2階 6300万円 坪単価229万円
3階 6460万円 坪単価234万円
4階 6540万円 坪単価237万円
5階 6640万円 坪単価241万円

Orタイプ 3LDK 85.39㎡
11階 6990万円 坪単価270万円

Prタイプ 4LDK 90.87㎡
11階 7190万円 坪単価261万円

Rrタイプ 3LDK 92.42㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

9階 7180万円 坪単価256万円

Rタイプ 3LDK 92.42㎡
10階 7170万円 坪単価256万円

Srタイプ 4LDK 94.48㎡
8階 7290万円 坪単価255万円

Trタイプ 4LDK 95.39㎡
7階 7250万円 坪単価251万円

Urタイプ 4LDK 95.39㎡

画像出典:ザ・パークハウス オイコス新浦安公式HP

6階 7220万円 坪単価250万円

設備仕様はディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。構造は直床ですが長谷工施工の中でも大きなコストカットをした部類には入りません。トイレの天井もパネルにするなど細かい部分を見てもしっかりと造りこんでいるなぁ~と。カラーセレクトができない代わりにキッチン扉などはコントラストのあるものを採用するなど全体的にグレードを上げています。天井高にもゆとりがあり1階と2階が2600mm、3階以上が2550mmとなっています。80㎡台でも浴室サイズが1620となることは大きく評価できます。

各戸の玄関前にトランクルームがあるのも便利ですね。私自身が購入したマンションも3件連続でトランクルーム付きですがあるとないとでは大違いです。もちろん大きさにもよるのですがお部屋にはあまり持ち込みたくない自転車やカー用品、アウトドア用品、しばらく使わなそうなものをダンボールに入れてそのまま置いておくなど大活躍です。トランクルームは別鍵ではなく玄関の鍵と同じですから便利です。

当然ながら3.11以降の新浦安物件ですから建物下や機械式駐車場下、ディスポーザー処理層は杭基礎の補強を、その他も敷地全体的に地盤を締め固めていますから液状化に関しては心配が少なくなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ヒルズ新浦安 1998年築 今川1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約160万円

・アルファグランデ新浦安 1998年築 高洲1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約125万円

・ライオンズガーデン新浦安 2000年築 弁天2 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・コスモ新浦安東京ベイ 2000年築 日の出2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円

・ベイシティ新浦安 2000年築 日の出3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約160万円

・グランファースト新浦安 2000年築 明海5 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約155万円

・ラディアンコースト新浦安 2000年築 高洲5 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円

・パークシティ新浦安 2002年築 明海5 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約165万円

・エアレジデンス新浦安 2003年築 入船1 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約305万円

・アールフォーラム新浦安 2003年築 日の出6 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・セレナヴィータ新浦安 2003年築 日の出5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・レジアスフォート新浦安 2003年築 高洲5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約160万円

・パークシティ東京ベイ新浦安sol街区 2004年築 明海5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約165万円

・パークシティ東京ベイ新浦安sea街区 2004年築 日の出5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティ東京ベイ新浦安Coco街区 2005年築 日の出5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約170万円

・ライオンズマンション新浦安ベイマークス 2005年築 高洲1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ラフィネス新浦安 2005年築 明海 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約170万円

・シーガーデン新浦安 2005年築 日の出3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約175万円

・パークシティモアナヴィラ新浦安 2006年築 高洲7 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約155万円

・アルファグランデ新浦安弐番館 2007年築 高洲2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティグランデ新浦安 2007年築 明海6 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約165万円

・プラウド新浦安 2007年築 高洲4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・エクセレントスクエア新浦安 2009年築 高洲2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約180万円

・プラウド新浦安マリナテラス 2009年築 日の出4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約200万円

・プラウド新浦安パームコート 2011年築 高洲8 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約175万円

・エアーズガーデン新浦安 2016年築 弁天1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

・エクセレントシティ新浦安 2018年築 高洲1 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・クオン新浦安 2018年築 明海2 新築時の坪単価約270万円 新築販売中

Eタイプ 3LDK 71.58㎡ 6階 4950万円(新築時) → 3900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

東京ベイシティバス 高洲北小学校→新浦安駅車内動画

高洲海浜公園 展望台からの眺望

浦安市高洲6丁目 三菱地所レジデンス仕込み済みの土地

【住むレーション】

[東京ベイシティバス]

高州北小学校 7:45発
新浦安駅 7:54着

[京葉線]

新浦安 8:00発
舞浜 8:04着
葛西臨海公園 8:07着
新木場 8:10着
潮見 8:13着
越中島 8:16着
八丁堀 8:18着
東京 8:20着

新浦安 8:00発
市川塩浜 8:02着
二俣新町 8:06着
南船橋 8:10着
新習志野 8:13着
海浜幕張 8:16着

新浦安は東京まであっという間にアクセスできるのが強みですね。海浜幕張に店舗があるため京葉線にはよく乗車しているのですが東京から新浦安ってものすごく近く感じます。海浜幕張だとやっぱりちょいと距離があるなぁ~とは感じますので。朝のラッシュ時を除けば京葉線の快速乗車で東京駅から新浦安駅まで16分ですから都心勤務の方が無理なく通えるエリアと言えます。

新浦安であれば東京駅から武蔵野線に乗車することもできますから海浜幕張と比べても運行本数は豊富です。

夢の国で遊んだ帰りにタクシーに乗車した場合いくらになるか調べたところ日中で1450円でした。陸から乗車したため海からだともうちょい安いかもしれません。夢の国の駐車場料金が2500円(土日3000円)のため深夜料金だとしてもタクシーのほうがちょっと安いですから仕事帰りに夢の国で家族と待ち合わせてタクシーで帰宅ということも容易です。この距離感だと年パスを買う方も多そうですよね。

※夢の国=ディズニーリゾート(この補足はいらないですよね、笑)

ザ・パークハウスオイコス新浦安にとって一番のデメリットと感じたのは日常の買い物です。駅から離れていたとしても駅からの導線上物件寄りや物件近くにスーパーマーケットなどがあればいいのですが駅前もしくは物件を通り越さないとスーパーマーケットがないのです。駅前で購入してバスで帰宅すればそれでも良いのですが駅から離れる物件としてはデメリットとなります。ただし、オーケーストアやワイズマートディスカ、ニューコースト新浦安(ヤオコー)などなどエリア全体としては充実していますから休日にまとめ買いしたりなどするにはとても便利です。

最寄りバス停名にもある高洲北小学校までは子供でも徒歩4分ほどの距離感ですから子育て世代にとっては魅力に感じることでしょう。

バスも3系統が通りますから新浦安エリアの中でも運行本数が充実しています。

【総評】

ちょうどよい立地、ちょうどよい価格ですね。これはぜひ検討していただきたいマンションです。

新浦安駅最寄りの分譲マンションとしてはお部屋の広さが狭いですから周辺からの買い替えというよりかは浦安市内で賃貸住宅にお住まいの方の初期購入が主でしょうか。100㎡が当たり前のエリアですから周辺の分譲マンションに住まう方からすると狭いと感じるでしょう。これは幕張ベイパークと似ていますね。幕張ベイパークの向かいにある幕張ベイタウンも100㎡が当たり前のエリアですが幕張ベイパークは80㎡前後のお部屋が多くなっています。

都内に入れば65㎡の3LDKなんてのも当たり前の時代になっていますから都内と比較検討される方からすればザ・パークハウスオイコス新浦安もけして狭いとは感じないでしょう。

京葉線沿いでは幕張ベイパークと比較される方も多いかと思いますが迷った際の決め方としては電車に乗車している時間をどう感じるかです。東京駅と新浦安駅は体感時間として短いですが、東京駅と海浜幕張駅はそこそこ「乗車時間が長いなぁ~」と感じてしまうのですよね。しかしながら幕張ベイパークは足元に商業施設があるため買い物利便性が高くなっていますがザ・パークハウスオイコス新浦安は足元に商業施設はありません。

どちらも魅力的な街ですから迷いますよね(笑)

新浦安も既存の中古マンションが立派ですからけして唯一無二感があるわけではないのですが新浦安駅最寄りのマンションとしては駅に近いほうですし、バス便も充実していますから将来的に同じ土俵で戦うことになっても十分戦える要素は揃っています。

新浦安駅最寄りとしてはマンションギャラリーがある場所と高洲海浜公園斜め向かいの土地が三菱地所レジデンス仕入れ済みの土地となります。おそらくですがマンションギャラリーがある場所は戸建て、高洲海浜公園斜め向かいの土地はマンションかと思われます。高洲海浜公園斜め向かいの土地は駅からがっつり離れるものの土地が広いですから注目しています。

三菱地所レジデンスの知名度があるエリアではないですし、後発があるからこそ大苦戦してはならないということもあってか設備仕様やランドスケープなどなどしっかりと造りこんでいる割には現実的な価格設定となっていました。

バランスが良いですから買って後悔するようなマンションではないでしょう。

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