今回ご紹介するのは津田沼ザ・タワーです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三井不動産レジデンシャル 野村不動産
施工:フジタ
価格:未定
専有面積:41.36㎡~134.81㎡(トランクルーム面積0.75㎡~0.82㎡含む)
総戸数:759戸
規模:地上44階建地下2階
交通:JR総武線「津田沼」駅徒歩4分
所在地:千葉県習志野市谷津1丁目
竣工予定:平成32年4月下旬

駐車場:304台
バイク置場:24台
ミニバイク置場:23台
自転車置場:911台

地図はこちらです↓

画像出典:(仮称)津田沼プレミアタワープロジェクト公式HP

テンションMAX!!

津田沼ザ・タワー(以下TTT)のモデルルームを訪問してきました!!

モデルルームがオープンして間もないですから管理費などなど不明な点が多いのですがすでに問い合わせも多くいただいているマンションですので今現在分かっている情報を共有いたします。

なお最初にお願いがございます。直近ではザ・タワー横浜北仲、クロスタワー&レジデンスなどで「これ以上倍率が上がると困るので記事の公開を控えてほしい」という問い合わせを多くいただきました。私のブログを見なくても申し込んでいたという方には心苦しいことですが、ブログのコンセプトが「公平性」であり、あくまで主観ではありますが第三者目線でおすすめと思えたものはとことんおすすめしています。

またブログ読者様に新たな発見をしてほしいという思いもありますからおすすめのマンションを記事にしないということはできかねます。実際に過去に私自身が購入したマンションも自分自身のブログで推していました。自分の首を絞めることになるのはわかっていてもそこで自分が当選するためにミスリードするのはブログコンセプトの公平性とは相反するものになりますから当然です。

今後TTTの記事は何度か更新していきますが、どうかご理解いただけると幸いでございます。

記事の冒頭からお願いになってしまい申し訳ございません。

それではレポートを共有いたします。

まず最初にTTTのデメリットからお伝えいたします。

目に見える部分としては外廊下となります。千葉セントラルタワー、プラウドタワー船橋などは内廊下でしたから高級感という部分では残念なポイントです。

思っていたよりは少なさそうですが比較されている方がそれなりにいるであろう海浜幕張のクロスタワー&レジデンスと比べると専有部の仕様が劣ります。この点は後ほどお伝えいたします。

上記が主なデメリットとなります。

早速ですが予定価格を共有いたします。

[北向き]

41Aタイプ 1LDK 41.36㎡
26階 3000万円台 坪単価239万円

55Aタイプ 2LDK 55.69㎡
26階 4100万円台 坪単価243万円
36階 4200万円台 坪単価249万円

[北西角]

76Cタイプ 3LDK 76.11㎡
16階 5900万円台 坪単価256万円
26階 6000万円台 坪単価260万円
36階 6200万円台 坪単価269万円

99Aタイプ 3LDK 99.30㎡
44階 9800万円台 坪単価326万円 最上階プレミアムフロア

[北東角]

76Bタイプ 3LDK 76.11㎡
16階 5700万円台 坪単価247万円
26階 5800万円台 坪単価251万円

[東向き]

76Dタイプ 3LDK 76.11㎡
36階 5900万円台 坪単価256万円

73Dタイプ 3LDK 73.86㎡
16階 5300万円台 坪単価237万円
26階 5400万円台 坪単価241万円

55Aタイプ 2LDK 56.88㎡
26階 4300万円台 坪単価249万円

[西向き]

73Aタイプ 3LDK 73.30㎡
16階 5500万円台 坪単価248万円
26階 5600万円台 坪単価252万円
36階 5800万円台 坪単価261万円

60Aタイプ 2LDK 60.91㎡
26階 4900万円台 坪単価265万円

57Aタイプ 2LDK 57.69㎡

画像出典:津田沼ザ・タワー公式HP

36階 4800万円台 坪単価275万円

[南向き]

83Bタイプ 4LDK 83.83㎡
16階 6800万円台 坪単価268万円
26階 7000万円台 坪単価276万円
36階 7200万円台 坪単価283万円

73Eタイプ 3LDK 73.88㎡
16階 6000万円台 坪単価268万円
26階 6100万円台 坪単価272万円
36階 6300万円台 坪単価281万円

75Bタイプ 3LDK 75.87㎡

画像出典:津田沼ザ・タワー公式HP

16階 6200万円台 坪単価270万円
26階 6300万円台 坪単価274万円
36階 6500万円台 坪単価283万円

80Aタイプ 4LDK 80.77㎡
16階 6400万円台 坪単価261万円

92Dタイプ 3LDK 92.60㎡
44階 9900万円台 坪単価353万円 最上階プレミアムフロア

[南西角]

86Cタイプ 3LDK 86.35㎡
16階 7400万円台 坪単価283万円
26階 7800万円台 坪単価298万円

92Bタイプ 4LDK 92.15㎡
36階 8700万円台 坪単価333万円

[南東角]

83Aタイプ 3LDK 83.48㎡
16階 7100万円台 坪単価281万円

92Aタイプ 4LDK 92.15㎡

画像出典:津田沼ザ・タワー公式HP

26階 8200万円台 坪単価294万円
36階 8700万円台 坪単価312万円

実需向けタワマンらしい価格設定になっていますね。実需向けだからこそ売れる南向きで利益を取り売りにくい南以外はしっかり価格を抑えています。都心部などでは狭い部屋に価格を盛るのが一般的ですがこちらは実需向けタワマンということもあり1LDKもお安めになっています。低層階であれば2900万円台など3000万円を切ってくることでしょう。

ここ最近都心部などでは北向きだからといってお安くないことが多いのですがさすがは実需向けタワマン。。。2LDKの55㎡前後が中層階で4000万円ほどとなれば若いディンクス世代にもおすすめすることができます。

駅前再開発でありながらも市が所有していた土地ですから地権者がいないためすべてが分譲住戸となっている点も魅力の一つです。

プレミアム住戸は最上階のみで天井高が2700mm、天井カセット型エアコン、フロアセキュリティ(オートロックが1つ増えます)となっており、70㎡ほどのお部屋もありますから単純計算すると7000万円前後。クロスタワーと同じく一般的なサラリーマン層でも最上階を購入することができます。

エレベーターは戸数に対して適正です。また中層階用でも分速210mを採用している点は素晴らしいですね。

・低層階(4階~12階) 2基 分速105m 1基あたり84.5戸
・中層階(12階~29階) 3基 分速210m 1基あたり113戸
・高層階(29階~44階) 3基 分速210m 1基あたり96戸

となっています。

参考までにクロスタワーは

・低層階(1階~18階) 3基 分速90m 1基あたり73.6戸
・高層階(1階・19階~37階) 3基 分速180m 1基あたり75.6戸

となっています。

TTTは1LDKもありますから戸数に対して少な目でも総住民数で比較すると両者さほど変わらないかもしれません。

TTTも各階ごみ置き場があるのですがクロスタワーと違い管理専用のエレベーターがあるところはいいですね。クロスタワーの場合は清掃員が各階ごみ置き場からごみを回収している際は1基が実質使えなくなってしまいますがTTTではその心配はありません。24時間の内で1時間ほどのことではありますが褒めるべき点でしょう。

またクロスタワーでは各階ごみ置き場が1枚扉ですがTTTは2枚扉です。年末年始などごみを回収しない日が続いても臭いが漏れにくくなります。もちろんその分2枚扉ですから捨てる際は手間ではあります。

TTTもクロスタワーも同じ免震構造ではありますがTTTは中間免震構造ではないこともありエントランス付近を豪華にできています。郊外のタワマンとしては珍しくエスカレーターがあります!!

ペデストリアンデッキに直結する2階のグランドエントランスから入るとエスカレーターがあり、3階へ上るとコンシェルジュカウンターがあるグランドホール(ラウンジ)となります。住戸階から2階へ直接向かっても別のエントランスがあり、3階を通らなければ住戸階へ行けないということでもありませんから利便性と優越感の両方を得られるわけです。

管理体制は24時間有人管理、コンシェルジュサービスもあります。

共用施設はラウンジ、キッズルーム、スタディルーム、スタジオ・シアタールーム、ゲストルーム、パーティルーム兼スカイサロン、屋上デッキがあり、ジムはないものの充実しています。

ソフト面ではカーシェアリング、レンタサイクルを導入しています。

各戸玄関付近の共用廊下側にトランクルームがあります。

立地で勝負できることもあり設備面などは一般的です。ディスポーザー、食洗機などは当然付いていますが天井高は2500mm、玄関前カメラ付きインターホンがなく、エントランスと玄関含めてラクセスキーなどを導入していません。

せめてエントランスだけでも鍵をカバンに入れたままオートロックが解錠できるラクセスキーにしてほしかったですね。プレミアム住戸でさえ玄関前カメラ付きインターホンなしとはさすが立地推しのマンションです。

クロスタワーはキッチンの一部を含めて天井高2600mmですから「現居より天井高低いマンションはNG」という買い替え層あるあるが発生しないのは強みですね。

また外廊下タワマンですから共用廊下の手摺がガラスパネル手摺なのかアルミ縦格子手摺なのか気になるところですがクロスタワーがすべての階でガラスパネル手摺であるのに対してTTTは最上階のみがガラスパネル手摺で他の住居階はアルミ縦格子手摺となっています。マンション外部から見える部分ではないものの住まう方は毎日のように通る場所なわけで、ここは頑張ってほしかった点ではあります。(風通しはアルミ縦格子手摺のほうが有利です)

TTTの管理会社は三菱地所レジデンス系列となります。チェックアイズもありますし、ネット環境はつなぐネットと奏の杜のザ・パークハウスからの住み替え層にはしっくりくる点が多いでしょう。

学区は京成線を超えた場所にある向山小学校です。谷津小学校ではありませんのでご注意ください。ただし中学校は第一中学校となります。

話を価格に戻していきます。

周辺相場を確認しましょう!

ザ・パークハウス津田沼奏の杜 2013年築 津田沼駅徒歩7分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

総武快速線千葉エリアのタワーマンション相場を確認しましょう!

[市川駅]

アイリンクタウン いちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約335万円

[船橋駅]

プラウドタワー船橋 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約285万円

[稲毛駅]

プラウドタワー稲毛 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約190万円

[千葉駅]

千葉セントラルタワー 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

上記相場から津田沼ザ・タワーの将来価値を予想すると

55Aタイプ 2LDK 56.88㎡ 26階 4300万円台(新築時) → 4300万円台(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

クロスタワーの将来価値は比較物件の築年数の影響で築15年時のものとなりますが

75G(´)タイプ 75.56㎡ 13階 4500万円台(新築時) → 3500万円(築15年時)

と以前の記事で予想しています。

街の変化、市況の変化などで上振れ、下振れする可能性がありますから参考までにお願いいたします。ただ、どちらも残債割れの心配は限りなく0に近い価格維持率と思っていただいてほぼほぼ間違いないかと思います。

クロスタワーと比較している方向けに同じ向きで階数と広さが近しいもの同士並べておきます。

[東向き]

TTT 73.86㎡ 26階 5400万円台 坪単価241万円
クロスタワー 76.91㎡ 26階 4620万円 坪単価198万円

坪単価43万円差 70㎡換算 約910万円

[南向き]

TTT 83.83㎡ 26階 7000万円台 坪単価276万円
クロスタワー 82.43㎡ 26階 4960万円 坪単価198万円

坪単価78万円差 70㎡換算 約1650万円

[西向き]

TTT 73.30㎡ 26階 5600万円台 坪単価252万円
クロスタワー 72.26㎡ 26階 4690万円 坪単価214万円

坪単価38万円差 70㎡換算 約800万円

TTTは南向きが一番人気と思われ、クロスタワーは西向きが一番人気ですから一概には言えないのですが同じ条件において70㎡換算で1000万円は価格差があります。ローン換算すると月額約3万円です。

どちらも魅力あるマンションですから気になる方は比較をおすすめいたします。

【住むレーション】

[総武快速線→横須賀線(直通)]

津田沼 8:01発(当駅始発)
新日本橋 8:30着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:42着
横浜 9:05着

津田沼 8:04発
千葉 8:15着

[総武緩行線]

津田沼 8:00発
秋葉原 8:39着

[新京成線]

新津田沼 8:03発
松戸 8:44着

【総評】

あくまで実需向けのタワマンですから南向きが人気となるはずですが東、西、北向きはお求めやすい価格ですし津田沼を知らないという方にも狙い目と言えるでしょう。

1LDKが3000万円、2LDKが4000万円となればとりあえずの1戸目として購入しておくと10年後もさほど新築時と変わらない価格維持率を保っている可能性も高くどうにでもなることでしょう。

皆様が気にしているモリシアの再開発ですが現状はどうなるか未定とのことです。将来的にはプラウドタワー津田沼が誕生する可能性は十分ありますがTTTの北側及び東側ですから北向きと東向きの購入者以外へのデメリットはほとんどないでしょう。唯一無二のタワマンでなくなったとしても後発の方がお安い可能性は少なく、場合によっては相場を引き上げてくれるかもしれません。

何度かモデルルームへ通いたいと思いますのでその際は再度記事化いたします!

第一期販売についての記事→津田沼ザ・タワー 価格と間取り モデルルーム訪問

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津田沼ザ・タワーの物件詳細はコチラ

~2018年3月21日追記~

第一期販売概要

販売戸数:340戸

駐車場:304台(機械式)月額:16000円~23000円
(台数には4台のカーシェア含む)

販売価格:2718万円~14258万円
最多価格帯:5900万円台(29戸)(100万円単位)
間取り:1LDK~4LDK
専有面積:41.36㎡~134.81㎡

登録受付期間

【第1期】

2018年3月24日(土)10:00~2018年3月31日(土)16:00 

管理費(月額)4840円~15780円(住宅一部管理費) 6410円~20900円(全体管理費)
修繕積立金(月額)2490円~8090円(住宅一部修繕積立金) 2070円~6740円(全体修繕積立金)
20,900円(引渡時一括払い)(全体管理準備金)

共視聴設備利用料:198円(月額)
インターネット利用料:1870円(月額)

自転車置場:919台 月額:200円~600円(台数にはレンタサイクル7台含む)
バイク置場:24台 月額:2500円~3000円
ミニバイク置場:23台 月額:2000円


2 件のコメント

  • こんにちわ。
    いつも拝読しております。
    実需者に向けた暖かい目線でのマンション紹介、とても参考になります。

    他人を出し抜いて利益を取ってやろうという風潮なのでしょうか、
    実需の向く先が一部に集中しているということなのでしょうか、
    物件紹介にお断りを伏さなければならないというのはいかにも
    世知辛いと感じます。

    これからもマンション紹介を楽しみにしております!

    • 分譲マンション検討者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      人気マンションの場合は倍率が付いてしまい当ブログの影響でさらに倍率が上がるのを嫌う方もいらっしゃいますね。
      お気持ちはわかりますが公平性を欠いてしまうとマンションマニアの価値というのはなくなります。

      今後も公平であるという立場を崩さずに楽しく、そしてお役にたてる記事づくりに努めて参ります。

      応援メッセージありがとうございます!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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