パークホームズ柏あけぼの二丁目　価格と間取り　水戸街道ネックはあるが全戸南方位で採光・眺望良好

今回ご紹介するのはパークホームズ柏あけぼの二丁目です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：村中建設
専有面積：55.14㎡～87.36㎡
総戸数：72戸（一般販売対象戸数51戸）
規模：9階建て
交通：常磐線・東武アーバンパークライン「柏」駅徒歩9分
所在地：千葉県柏市あけぼの2丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：機械式26台平面10台　一般販売対象外住戸用駐車場7台を含む（機械式5台、平面2台）
駐輪場：72台
バイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

JR常磐線と東武アーバンパークラインの柏駅から高島屋フラワー通りを進み水戸街道へぶつかったらそのまま北進、記憶に新しいところではプラウド柏ガーデンと同じく水戸街道沿いに位置しています。用途地域は住居系ではあるものの大通り沿いですので好き嫌いが激しく分かれるような出物です。

今作は柏税務署の斜め向かい、プラウド柏ガーデンは南柏駅寄り(イオンモール方面)であったため2物件が近い距離感というわけではないのですがキャラクターとしては似ています。

柏と言えば三井不動産所有のそごう柏店跡地を柏市が86億円で購入したことが話題になったばかりですが行政があの一等地をコントロールできるのかは…と不安に感じる方も少なくはないはずです。ただ、購入したからには『民間企業の三井不動産に任せるよりも良かった』と多くの方が思えるような開発をしてくれると嬉しいですね。

今作は水戸街道を経由して駅から徒歩9分の割にはスーパーマーケット事情がそこまで良くないというのはウィークポイントと感じます。もちろん最寄駅が柏ですから駅へ出れば高島屋(オーケーが出店)、イトーヨーカドー、KEIHOKUスーパー、マルエツなど選択肢は充実していますし、水戸街道を超えた先にはマミーマートがありそちらは徒歩6分であるなど不便ではないのですが『ちょうどスーパーマーケット空白地帯に位置している』ため柏物件としては便利なほうではありません。

ただ、通学校は柏第一小学校で徒歩3分、柏中学校で徒歩12分と小学校が近くにあるのは子育てファミリーにとっては嬉しいところですね。水戸街道を渡る必要もありません。将来的には柏中学校の敷地にて小中一貫校(柏中学校区の柏第一小学校と旭東小学校が対象)になる計画があります。そうなったとしても新しい学校となれば『価値ある徒歩12分』と感じる方が多いのではないでしょうか。

建設地は西・南・東の三面接道、主開口部は南西と南東の設定です。従前は三井のリパークがありました。

プラウド柏ガーデンは東寄りの住戸は大通りが気になりにくくなるというストロングポイントがあった一方で目の前にマンションがあるということがウィークポイントでした。それに対して今作は水戸街道から離れる南西向きの東寄りの住戸を選んだとしても南側は交通量が多い通りになってしまうウィークポイントがある一方で向かいの建物とは離隔がとれているというストロングポイントがあります。向かいの木曽路は建物部分も背が低いですし駐車場も広め、その先も背の低い戸建が主です。

南東向きに関しても向かいの柏県税事務所の背が低くグラウンドレベルも少し下がるなどそちらを超える階であれば眺望の抜け感もあります。どちらかというと南東向きのほうが音ネックは少なさそうですが線路方向を向くことにはなるためどの部屋を選ぶにしてもある程度音に関して呑める方でないと厳しいでしょう。

外観デザインはバルコニーの柱部分に白線を流していたりとおしゃれな部分もありますが隔て板がショートタイプなのは惜しいですね。ただ、グラウンドレベルが下がる東寄りのエントランスホールはリズミカルなライン照明と折り上げ天井が美しいものとなっていますし大窓から外周部の植栽を望めるラウンジと一体型になっているなど単価帯からすると凝っている印象です。

価格と間取りの一部を共有いたします！

55Fタイプ　2LDK　55.14㎡
管理費(月額)12,190円　修繕積立金(月額)7,390円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

9階　4780万円　坪単価286万円

69Jタイプ　3LDK　69.60㎡
管理費(月額)15,380円　修繕積立金(月額)9,330円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

5階　5750万円　坪単価273万円
6階　5780万円　坪単価274万円
7階　5860万円　坪単価278万円

69C2タイプ　3LDK　69.02㎡
管理費(月額)15,250円　修繕積立金(月額)9,250円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

8階　5640万円　坪単価270万円
9階　5730万円　坪単価274万円

70Kタイプ　3LDK　70.18㎡
管理費(月額)15,510円　修繕積立金(月額)9,400円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

5階　5770万円　坪単価271万円

70Aタイプ　3LDK　70.81㎡
管理費(月額)15,650円　修繕積立金(月額)9,490円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

8階　5880万円　坪単価274万円
9階　5970万円　坪単価278万円

71Hタイプ　3LDK　71.35㎡
管理費(月額)15,770円　修繕積立金(月額)9,560円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

8階　5860万円　坪単価271万円
9階　5950万円　坪単価275万円

77Nタイプ　3LDK+ROOFBAL　77.82㎡
管理費(月額)17,200円　修繕積立金(月額)10,430円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

7階　6880万円　坪単価292万円

80Iタイプ　4LDK　80.88㎡
管理費(月額)17,870円　修繕積立金(月額)10,840円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

6階　6850万円　坪単価280万円
7階　6900万円　坪単価282万円

81Lタイプ　4LDK　81.99㎡
管理費(月額)18,120円　修繕積立金(月額)10,990円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

5階　6920万円　坪単価279万円

87Mタイプ　4LDK+ROOFBAL　87.36㎡
管理費(月額)19,310円　修繕積立金(月額)11,710円

画像出典：パークホームズ柏あけぼの二丁目公式HP

6階　7880万円　坪単価298万円

平均坪単価は約280万円です。

地権者住戸の割合も多いですが低層階に固まっている(おそらく賃貸で出てきます)ため分譲住戸は条件良いところが主となっています。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいたりはしますが今の時代にしては専有面積調整をしておらず70㎡前後の3LDKがボリュームゾーンとなっている点は坪単価を抑えられているからこそできることでしょう。(平均坪単価300万円で売ろうとすればグロスを意識して専有面積調整をしないと厳しくなる)

洗面室が広い代わりにその洗面室の収納(リネン庫)や洋室の収納がやや少ないというのは好みは分かれそうですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターすらなく基本天井高も2450mmと低めであるなどスペック面はしっかりと落としてきています。

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ柏タワーレジデンス

2021年築　柏駅徒歩4分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約310万円

下記記事内の出物はめちゃお買い得感ありましたよね…

お便り返しその847「32歳年収530万円単独ローン検討 2人暮らし予算4000万円～4600万円　都内近郊エリアで購入検討中です」(外部サイトスムログへ飛びます)

■ルピアグランデ柏

2021年築　柏駅徒歩15分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約180万円

■プラウド柏ガーデン　←ベンチマーク

2022年築　柏駅徒歩9分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約250万円

上記相場からパークホームズ柏あけぼの二丁目が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

71Hタイプ　3LDK　71.35㎡　8階　5860万円　→　4980万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置10台、機械式26台でどちらも屋外、設置率は約50％です。空地率が高い中でその大半を駐車場としているだけあり今の時代にしては台数多めです。

駐輪場も屋外で1世帯1台とこちらは少なめです。

管理費は㎡単価月額約221円、ディスポーザーがあってこの単価くらいであれば嬉しかったですが割高感はないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークホームズ柏タワーレジデンス　総戸数191戸　管理費㎡単価月額約219円　ディスポーザーあり

■ルピアグランデ柏　総戸数196戸　管理費㎡単価月額約167円　ディスポーザーあり

■プラウド柏ガーデン　総戸数111戸　管理費㎡単価月額約192円　ディスポーザーなし

【住むレーション】

［常磐快速線］

柏　7:57発
松戸　8:06着
北千住　8:15着
南千住　8:18着
三河島　8:21着
日暮里　8:24着
上野　8:29着
東京　8:37着
新橋　8:41着
品川　8:48着

［常磐緩行線(千代田線直通)］

柏　7:43発(始発)
南柏　7:46着
北小金　7:49着
新松戸　7:51着
馬橋　7:53着
北松戸　7:55着
松戸　7:59着
金町　8:02着
亀有　8:05着
綾瀬　8:08着
北千住　8:12着
町屋　8:15着
西日暮里　8:18着
千駄木　8:21着
根津　8:23着
湯島　8:25着
新御茶ノ水　8:27着
大手町　8:30着
二重橋前　8:32着
日比谷　8:33着
霞ヶ関　8:36着
国会議事堂前　8:38着
赤坂　8:40着
乃木坂　8:42着
表参道　8:44着
明治神宮前　8:46着