今回ご紹介するのはリビオ所沢です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2828万円~4598万円(39.14㎡~65.79㎡)
専有面積:39.14㎡~78.45㎡
総戸数:95戸
規模:15階建て
交通:西武池袋線・西武新宿線「所沢」駅徒歩10分
所在地:埼玉県所沢市寿町
入居予定:2022年12月中旬

駐車場:13台 月額13000円~17000円
自転車置場:153台 月額100円~300円
バイク置場:1台 月額1500円

管理費(月額)7590円~12760円(39.14㎡~65.79㎡)
修繕積立金(月額)3130円~5260円(39.14㎡~65.79㎡)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ所沢公式HP

プラウド所沢寿町と同じく銀座通り沿いでぎりぎり所沢駅徒歩10分圏内となっています。

南北に長い土地で東側はコスモフォーラム所沢、北側はコンセールタワー所沢、西側はグレーシアタワーズ所沢と囲まれ感きつい立地となります。全戸西向きとしており、グレーシアタワーズ所沢の間にお米屋さん等1ブロックあるものの駅徒歩10分でこの囲まれ感は厳しいですね…

駅に近い物件が多いエリアで駅から離れるマンションならば離れただけの強みがないと住んだ後の満足度、資産性に期待がしにくくなります。ましてや新築同士で比較しても手前にプラウド、そのさらに手前にザ・パークハウス所沢プレイスがあり、それらと大きな価格差もないとなれば…苦しいなと…

ただ、そんなことは売り手側は百も承知ですから駅徒歩10分ながらも1LDK、2LDKなどコンパクト住戸多めとなっています。そうすることで3LDKを除けば総額が被ってこないですからね。まぁ所沢駅徒歩10分で1LDK、2LDKどうよ…というのもありますが絶対新築マンションが欲しいという方で予算が抑えたい方もいるわけで、そのような方からすればありがたい出物でしょう。

銀座通りの南面がゆえに裏手を経由するのも容易と思いきや南側の接道から敷地内に入れないとのこと…近隣住民さんとの関係なのかな?とは想像できますがそこは交渉頑張ってほしかったですね。もしも南側の接道から敷地内に入れたのであれば単純計算で徒歩8分~9分表記取れましたし、プラウドと違い裏手から入れる(駅に近くなるだけでなくトコトコスクエアなどで買い物した後も便利)という強みができたのですが。。。惜しいですね。

そのためエントランスアプローチは北側の銀座通り側のみとなります。

エントランスアプローチは景石&植栽豊かに、大庇を超えてホールへ入ると木目調と折り上げ天井の素敵な空間となるなどこのあたりはうまいですね~。さらにはホールの隣にサードプレイスとしても使えるワークラウンジがあり明るめの色の家具が置かれた素敵な空間となっています。

共用部と専有部にはNURO光が入りますからテレワーク多めの方にもウケが良いでしょう。リビオブランドお馴染みとなってきた無人コンビニも設置されます。

外観デザインとしては銀座通り側1列の色味を変え、縦ラインを強調したものとなっており完成すると先のアプローチと合わせて通りから目立つものとなるでしょう。ただ、バルコニー隣戸境は背の低いものとなっており引き締まっていません。

価格(予定価格含む)と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.79㎡

画像出典:リビオ所沢公式HP

4階 4300万円台 坪単価216万円
9階 4500万円台 坪単価226万円
15階 4598万円 坪単価231万円

B1タイプ 1LDK 39.14㎡

画像出典:リビオ所沢公式HP

3階 2828万円 坪単価238万円
6階 2878万円 坪単価243万円

Cタイプ 2LDK 57.81㎡

画像出典:リビオ所沢公式HP

4階 3600万円台 坪単価205万円
9階 3700万円台 坪単価211万円
12階 3800万円台 坪単価217万円

Dタイプ 3LDK 64.37㎡

画像出典:リビオ所沢公式HP

5階 4128万円 坪単価212万円
7階 4168万円 坪単価214万円
14階 4300万円台 坪単価220万円

平均坪単価は約225万円です。

総額を抑えるために専有面積を抑えていますが狭いながらも効率良い間取りなのはいいですね。ただ、南側の角住戸は南の窓が少ないというのは…勿体ない。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。シューズボックスもありません。浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし。1LDKだと床暖房すらなくなります。

足りないものは住宅ローンに組み込み可能なので自分で付けてくださいね~という「提案(ワンズシステム)」です。

シューズクローゼットをなくして買い手側に「提案」としてコストコントロールを押し付けるのは流行らないかと…ケチケチ感が見えちゃうと言いましょうか。苦笑

それでいてプラウドやザ・パークハウスと単価が変わらないとなれば…

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・コンセールタワー所沢 1995年築 寿町 所沢駅徒歩10分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約130万円

・所沢スカイライズタワー 1997年築 御幸町 所沢駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約155万円

・コスモフォーラム所沢 2005年築 寿町 所沢駅徒歩9分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約145万円

・グレーシアタワーズ所沢 2006年築 寿町 所沢駅徒歩10分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約160万円

・ブリリアタワー所沢ロジュマン 2010年築 寿町 所沢駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

・イニシア所沢 2015年築 寿町 所沢駅徒歩10分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からリビオ所沢の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 64.37㎡ 7階 4168万円(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約194円、エレベーター1基(2基あってもおかしくなかった)というのが残念です。

駐車場は身障者優先1区画を除いて屋外機械式、設置率約13%です。

駐輪場は屋内・屋外で設置率約161%です。

建設地

【住むレーション】

[西武池袋線]

所沢 7:58発
ひばりヶ丘 8:05着
石神井公園 8:11着
池袋 8:27着

[西武池袋線 有料特急]

所沢 6:54発
池袋 7:20着

[西武池袋線→副都心線]

所沢 7:55発
秋津 7:58着
清瀬 8:01着
東久留米 8:07着
ひばりヶ丘 8:09着
石神井公園 8:18着
練馬 8:22着
新桜台 8:25着
小竹向原 8:28着
池袋 8:35着
新宿三丁目 8:43着
渋谷 8:49着

[西武池袋線→有楽町線]

所沢 7:46発
秋津 7:49着
清瀬 7:52着
東久留米 7:54着
ひばりヶ丘 7:57着
保谷 8:03着
大泉学園 8:05着
石神井公園 8:08着
練馬 8:13着
新桜台 8:17着
小竹向原 8:20着
千川 8:24着
要町 8:26着
池袋 8:29着
東池袋 8:32着
護国寺 8:34着
江戸川橋 8:37着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着

[S-TRAIN]

所沢 6:23発(始発)
保谷 6:35着
石神井公園 6:40着
飯田橋 7:06着
有楽町 7:16着
豊洲 7:24着

[西武新宿線]

所沢 8:01発
航空公園 8:03着
新所沢 8:05着
入曽 8:09着
狭山市 8:12着
新狭山 8:15着
南大塚 8:18着
本川越 8:23着

所沢 7:52発
東村山 7:55着
田無 8:05着
上石神井 8:10着
鷺ノ宮 8:18着
高田馬場 8:31着
西武新宿 8:35着

[西武新宿線 有料特急]

所沢 8:11発
東村山 8:15着
高田馬場 8:46着
西武新宿 8:50着

日常の買い物としてはマルエツ、トコトコスクエアのオーケー、有楽町にできたヤオコーなどなどとても便利な立地です。

通学校は所沢小学校ですから大通りを渡らないルートとなります。

【総評】

全体的に苦しさを感じますね。

マンションを買うということに対していろいろと勉強しちゃう方には選ばれにくいでしょう。

また、売り手側の自信も感じられません。販売側(販売代理ではなく売主)が「おれたちのマンションすごいぞ!!」って言ってるほうがいいじゃないですか。そういう気持ちが伝わってこないのです。同じリビオでもその気持ちが強く伝わってくる物件も多いのですが…今作はすべてにおいて自信のなさが伝わってきました。

お高めの飲食店のシェフが「ん~美味しいかわからない、、、」と不安な雰囲気で料理を出してくるより「あ~美味しそう」って自画自賛な雰囲気で出してくれたほうが気持ち良いでしょう。

同単価でざわとこ×新築ならプラウド、ザ・パークハウスを選ぶのが無難でしょう。

それでもエントランスアプローチからホール、そしてワークラウンジのおしゃれな感じは買う理由になることはたしかでしょう。完成したらとても素敵なものとなりそうです。

じっくりと比較検討しちゃう方にはハマらないでしょうけどもパッと見学して印象良かったらパッと決められちゃうような方にはハマるでしょう。自分自身のセンスをしっかりとお持ちの方です。

素敵なマンションであることはたしかなのですから。

(苦しいというのはこのマンションそのものが苦しいということに加えてざわとこのマーケットからして他のざわとこ物件と比べられた際に選ばれる要素が少なすぎるという意味。ただ、おしゃれなマンションなわけでそこを理由に買った方が後悔するものではないでしょう。)

動画もご覧ください!

■プラウド所沢寿町・リビオ所沢 建設地周辺レポート 前編

■プラウド所沢寿町・リビオ所沢 建設地周辺レポート 後編

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