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今回ご紹介するのはサンクレイドル西所沢です！
［物件概要］
売主：アーネストワン
設計：光和設計
施工：小川建設
価格：1998万円～2888万円
専有面積：35.82㎡
総戸数：49戸
規模：11階建て
交通：西武池袋線「西所沢」駅徒歩1分
所在地：埼玉県所沢市西所沢1丁目
竣工：2020年3月27日
駐車場：5台（内訳 平置5台：内福祉車両優先1台 ） 月額20000円
ミニバイク置場：2台 （内訳 屋根有2台） 空きなし
自転車置場：49台 （内訳 平置5台、スライドラック式13台、2段スライドラック式31台）月額200円～500円
管理費(月額)15700円
修繕積立金(月額)3220円
地図はこちらです↓
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
西所沢駅から信号なしの徒歩1分、駅前から物件までの間にそこまで背の高い建物がないため11階とはいえ目立つ存在となります。
西所沢駅は改札が1階にありホームも1階となりますから4番線から発車する都心方面の電車であればサクッと乗車することができます。発車時間の2分前に自宅玄関を出たとしても間に合ってしまうこともあるくらいの距離感です。
駅からの導線上にはコンビニくらいしかないのですが徒歩5分の通り沿いに西友がありますからついで買いにこだわらないのであれば困ることはないでしょう。ドン・キホーテへも自転車で数分ですし、電車で一駅所沢に出てしまえば商業施設がたくさんあります。
今回すべての住戸が1LDKのオールコンパクトマンションです。しかも㎡数も同じ。西所沢で1LDKは珍しい(オールコンパクトは初)ですね。
外観デザインに関してはシンプルです。エントランスアプローチも短いですし、植栽計画も物足りないです。分譲だからこその味付けが足りないのは残念。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 35.82㎡
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
Bタイプ 1LDK 35.82㎡
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
Cタイプ 1LDK 35.82㎡
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
Dタイプ 1LDK 35.82㎡
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
Eタイプ 1LDK 35.82㎡
画像出典：サンクレイドル西所沢公式HP
平均坪単価は約270万円です。
Bタイプ以外はスライドウォールドアが収納できるようになっています。
しかし、、、パンダ(笑)
バルコニー正面に戸建てがくるため2階の条件が良いというわけではないものの3階との価格差を見ればパンダであることはたしかでしょう。
1900万円台というパンダに惹かれてモデルルームへ訪問すると3000万円弱を進めるゴリラが出てくることになります(笑)
まぁ1LDKオンリーだとこのご時世西所沢と言えど高単価になることは原価の都合上致し方なく、パンダ部屋があること自体はなんら違和感ないのですがここまでハッキリした単価差だと笑ってしまいます。
設備仕様はディスポーザーがないのは仕方ないにしても食洗機なし、浴室ダウンライト、トイレは古めかしいタンク式など単価からすると物足りないですね。
構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
初のオールコンパクトですから西所沢に類似マンションはありません。賃貸マンションとしても類似はないのですが所沢駅近くの賃料相場などから見て㎡2000円なら可能性あるでしょう。そのためパンダ部屋なら利回り4.3%ですから違和感ない価格設定です。パンダ部屋以外は利回り3％台になってしまうので収益物件として計算するとなかなかな高単価であることがわかります。
所沢駅徒歩5分のザ・パークハウス所沢なら住宅ローン減税対象の2LDKが3500万円(坪単価約200万円)ほどで買えますからね～。2900万円と3500万円では大きな差なことはたしかなのですが管理費の差だけで200万円相当ですし伸びるならざわとこ駅近の大規模マンション内の狭い部屋のほうがおすすめしやすいです。とはいえ住民層が被るオールコンパクトを気に入る方も多いでしょうし、そもそもざわとこの賑やかさは遊びにいくときには魅力だけど住まいは静かなところで！という方向けですからね。ザ・パークハウス所沢と比べるのはナンセンスなわけですが不動産として見れば一目瞭然ではあります。
上記相場からサンクレイドル西所沢の将来価値を予想すると
Cタイプ 1LDK 35.82㎡ 6階 2988万円(新築時) → 1900万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
管理費は㎡単価月額約438円。平置き駐車場が5区画ある割にはなかなかな高単価です。
駐車場はすべて平置きで屋内(建物下)となります。エントランスホールと駐車場の間は一部屋根なしですがかなり近い距離ですからよほどの大雨でなければ傘は不要でしょう。物件調査時点では確保できるとのことでした。
【住むレーション】
［西武池袋線］
西所沢 8:06発
所沢 8:09着
ひばりヶ丘 8:20着
石神井公園 8:26着
池袋 8:42着
［Sトレイン(別途510円)］
豊洲 18:00発(始発)
有楽町 18:07発
飯田橋 18:17発
練馬 18:37着
石神井公園 18:42着
保谷 18:46着
所沢 18:58着
西所沢 19:02着
新所沢と間違えられがちですが西所沢は西武池袋線の駅のため多方面へダイレクトアクセス可能です。
西友の他にマルチョウもあります。こちらも徒歩5分です。
【総評】
希少性あることはたしかですが収益物件として見るとパンダ部屋を除けばかなり割高感あるわけで実需向けとなります。
それであればザ・分譲マンションならではの味付けがほしかったですね。ゆとりあるエントランスアプローチであったり、賃貸では考えられない設備仕様だったり。駅徒歩1分というのは素晴らしいもののそこに甘えてしまっているように感じました。
まぁ売主の方針が無駄に豪華なマンションをつくって価格が上がるくらいならコストコントロールしまくってでも価格を抑えるスタンスなわけですが、それにしてはお高いわけで矛盾が生じてしまっています。
すべての住戸がパンダ部屋の単価というのは無理にしても平均で2500万円くらいだと嬉しかったのですが。
動画もご覧ください！
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