レーベン東川口 BRITIA　価格と間取り　駅徒歩2分×総戸数以上のエントランスアプローチ

今回ご紹介するのはレーベン東川口 BRITIAです！

［物件概要］

売主：タカラレーベン
施工：埼玉建興
専有面積：65.40㎡～75.56㎡
総戸数：33戸
規模：12階建て
交通：埼玉高速鉄道「東川口」駅徒歩2分　JR武蔵野線「東川口」駅徒歩3分
所在地：埼玉県川口市東川口2丁目
竣工予定：2027年1月下旬
引き渡し予定：2027年2月下旬

駐車場：6台（平置※車椅子使用者優先1台含む）月額13000円・14000円
駐輪場：66台（平置4台、2段ラック式62台）月額100円～500円
バイク置場：バイク1台、ミニバイク1台　月額2500円・3500円

地図はこちらです↓

画像出典：レーベン東川口FULISTIA・レーベン東川口BRITIA公式HP

埼玉高速鉄道の東川口駅から徒歩2分、武蔵野線は駅徒歩3分、同時供給のFULISTIAに比べてさらに駅が近くなります。

1ブロック挟んで武蔵野線の線路(高架)となるためFULISTIAと比べると音ネックはありますが駅距離優先の方にとってはかなり魅力に映ることでしょう。

日常の買い物は24時間営業の西友が徒歩3分、けやき通り沿いのジョイフーズとマルエツが徒歩8分ほど、ジャパンミートと浦和美園のイオンモールは自転車であれば10分かからないくらいです。

イオンモールが近いですし、武蔵野線は越谷レイクタウンや新三郷、夢の国がある舞浜や海浜幕張へもダイレクトアクセス可能ですから休日の楽しみも大きいでしょう。

通学校の戸塚北小学校は徒歩9分、戸塚榎戸公園が徒歩5分のところにあるのも嬉しいですね。

戸塚榎戸公園のグラウンドは原則予約制ですが、少年野球で利用していない時間帯は常識の範囲内でキャッチボールなど軽めのボール遊びをすることができます。

中学校までは2キロほどあるため遠いです。

建設地は南側が接道、従前は低層の住宅などがあった整った土地形状です。

主開口部は南南東向き、接道向かいはコインパーキングですがその先に8階建ての賃貸マンション、さらに斜め向かいに11階建てのグラディス東川口があるためFULISTIAと比べると視界抜けは限定的です。

ただ、南北に長い土地形状を活かして建物をセットバックしているため日当たりは良好です。(冬至の時期を考えると上層階のほうが良さそう)

エントランスアプローチはセットバックを活かして長めにとれており横の植栽とライティング、緩やかな傾斜も相まって総戸数以上にゆとりを感じることができます。

風除室周りはコの字型ゲートに間接照明を組み合わせることで良い意味のギラギラ感を演出、外観デザイン全体としてもコの字が重なり合うことで目を引くものとなっています。

エントランスホールは総戸数なりの広さではありますが黒とベージュのタイルに木調の縦格子を組み合わせるなどこちらもレーベンらしいギラついた空間で良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A　3LDK　69.73㎡

画像出典：レーベン東川口FULISTIA・レーベン東川口BRITIA公式HP

B　2LDK　65.4㎡

画像出典：レーベン東川口FULISTIA・レーベン東川口BRITIA公式HP

C　3LDK　75.56㎡

画像出典：レーベン東川口FULISTIA・レーベン東川口BRITIA公式HP

平均坪単価は約315万円です。

1フロア3戸で角住戸が69㎡台と75㎡台の3LDK、中住戸が65㎡台の2LDKです。

65㎡台を3LDKではなく2LDKとしているのは駅近でディンクス需要も多いと見込んでのことでしょう。

ただ、65㎡の2LDKでありながらも浴室が1317サイズなのはミスマッチですね…

いつもお伝えしているところですが一人で住もうが家族数人で住もうが一人当たりの体が小さくなるわけではないのですから専有面積にゆとりがある中で浴室サイズをいじめるのは避けてほしいなぁ～とは思ってしまいます。(もちろん湯船に浸からない方は狭くても良いのでしょうけども)

また、すべてのプランで専有面積調整はされていないもののナロースパンがゆえに廊下が長くなってしまっているのが気になります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチンだけでなく住戸内すべての水を浄活水化するたからの水、マイクロバブル機能付きのたからのミラバスビジョン(浴室)、ウルトラファインバブルシャワー水栓のたからのミラブルzero、ゼッチ基準、構造は二重床(床スラブ厚200mm～220mm)・二重天井などレーベンらしさがあり悪くはありません。

ただ、トイレ手洗い器がない(さすがに古めかしくないタンク式ではあります)など坪単価300万円ならもう一声頑張ってくれると嬉しかったですね。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・パークハウス東川口

2012年築　東川口駅徒歩4分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約210万円

■ソライエ東川口プレミアムレジデンス

2017年築　東川口駅徒歩4分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約200万円

■グラディス東川口

2018年築　東川口駅徒歩3分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約230万円

■オハナ東川口

2018年築　東川口駅徒歩9分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約190万円

■デュオヒルズ東川口ザファースト

2018年築　東川口駅徒歩1分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約250万円

■ミオカステーロ東川口

2020年築　東川口駅徒歩3分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約250万円

■レーベン東川口グランエスト

2023年築　東川口駅徒歩1分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約305万円

■レーベン東川口ZEFEEL

2025年築　東川口駅徒歩10分

新築時の坪単価約260万円
新築販売中

上記相場からレーベン東川口 BRITIAが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C　3LDK　75.56㎡　5階　7098万円　→　5800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の建物下平置きが1台、残り5台は屋外の平置きです。

設置率は2割弱と物足りないですがメンテナンスコストを抑えつつ駐車場収入が生まれるなど使う方も使わない方もハッピーでしょう。

駐輪場は建物下で1世帯2台は確保できます。駐輪場事情は今作のほうが恵まれています。

管理費は㎡単価月額約362円、ディスポーザーなし、外廊下でこの単価帯は重たいですが総戸数からすれば致し方ないですね。(コスパを求めるなら浦和美園の大規模マンションを狙えば良い)

修繕積立金は㎡単価月額約122円です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・パークハウス東川口　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約243円

■オハナ東川口　総戸数109戸　管理費㎡単価月額約138円

■レーベン東川口ZEFEEL　総戸数63戸　管理費㎡単価月額約229円

【住むレーション】

［武蔵野線］

東川口　7:01発
東浦和　7:05着
南浦和　7:10着
武蔵浦和　7:12着
西浦和　7:15着
北朝霞　7:21着
新座　7:24着
東所沢　7:28着
新秋津　7:32着
新小平　7:37着
西国分寺　7:41着
北府中　7:43着
府中本町　7:46着

東川口　7:00発
南越谷　7:04着
越谷レイクタウン　7:07着
吉川　7:10着
吉川美南　7:12着
新三郷　7:15着
三郷　7:17着
南流山　7:20着
新松戸　7:24着
新八柱　7:28着
東松戸　7:31着
市川大野　7:34着
船橋法典　7:37着
西船橋　7:41着
市川塩浜　7:49着
新浦安　7:52着
舞浜　7:58着
葛西臨海公園　8:01着
新木場　8:05着
潮見　8:07着
越中島　8:10着
八丁堀　8:12着
東京　8:14着

［埼玉高速鉄道］

東川口　7:00発
戸塚安行　7:02着
新井宿　7:05着
鳩ヶ谷　7:07着
南鳩ヶ谷　7:10着
川口元郷　7:12着
赤羽岩淵　7:16着
志茂　7:18着
王子神谷　7:21着
王子　7:23着
西ヶ原　7:25着
駒込　7:28着
本駒込　7:31着
東大前　7:32着
後楽園　7:35着
飯田橋　7:38着
市ヶ谷　7:40着
四ツ谷　7:43着
永田町　7:45着
溜池山王　7:47着
六本木一丁目　7:50着
麻布十番　7:52着
白金高輪　7:55着
白金台　7:58着
目黒　8:00着

まだ時間はかかりますが南北線が品川へ延伸することの恩恵も受けることができます。

東北自動車道の浦和ICまでは10分ほどの距離感です。

【総評】

FULISTIAよりもさらに駅から近く、24時間営業の西友も至近であるなど数ある東川口物件の中でも比較的好条件のロケーションと言えるでしょう。

総戸数は33戸と少ないですが長めのエントランスアプローチやコの字を組み合わせたおしゃれな外観デザインなど心躍ることでしょう。しっかりとタカラレーベンらしさが出ていて良いですね。

価格に関しては新築マンションとしてはまったくもって違和感がありません。

FULISTIAと比べて管理費が重たかったり間取りがナロースパンになるなどのウィークポイントは価格に反映してくれているのか価格差が小さいため、駅距離優先派でそのナロースパンを呑める方にとっては嬉しい価格設定と言えるでしょう。(ドミナント戦略だからこその価格設定であり、単体での開発ならもっとお高かったはず)

ただ、東川口や浦和美園は中古マンションの価格がお安いためいわゆる『新築プレミアム代』が乗っかっていると言わざるを得ないです。

そのため新築しか見てない人からすれば『納得感ある価格！』になりますが中古も検討できる人からすると『高くね？』となるでしょうからどれだけ新築に拘るかで評価が大きく分かれるところでしょう。

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