今回ご紹介するのはプラウド練馬中村橋ガーデンテラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産 三越伊勢丹不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:70.54㎡~89.14㎡
総戸数:109戸
規模:7階建て
交通:西武池袋線「中村橋」駅徒歩11分
所在地:東京都練馬区貫井5丁目
竣工予定:2018年12月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド練馬中村橋ガーデンテラス公式HP

とても「センス」の良いマンションです。

ここ最近はいわゆる「けしからん」新築マンションが増えてきているわけですがまったくの真逆となります。

エリアは変わりますが先日記事化したキラリスナと同じく、都心近接エリアではあるものの「駅距離」が唯一とも言える大きなデメリットとなります。

キラリスナは駅徒歩13分、プラウド練馬中村橋ガーデンテラスは徒歩11分、けして駅から遠すぎるということはないのですがトレンドとズレていることはたしかです。しかしそこさえ妥協してしまえば現実的な価格でこだわりある良質な住まいが手に入るというわけです。

最近ではセンスのない物件が多く悲しくなってきます。つくり手側の「まぁ~この設備はなくても良いでしょう」とか「そんなとここだわらなくてもいいよ、どうせ気づかないでしょ」、それどころかなんにも考えてないのではないかこのつくり手は。と感じることが多いです。建築に関してプロではないマンションマニアに言われたくはないでしょうけど入居者の満足度の部分で手抜きしている新築マンションが多いですね。商売だから仕方ないとはいえ売れることを優先した新築マンションばかりです。

プラウド練馬中村橋ガーデンテラスに関しては建築費がお安く各所に力を入れることができた時代のマンションに負けていません。むしろ勝っているとも言えます。

例えば専有部の玄関前。いわゆるアルコーブを設けています。同マンションでは小型自転車置き場(鍵もかけられます)という名前にして小さめの自転車及び生協の箱(不在時でも置いていってくれます)を置くことができます。それだけでなく有孔ブロックの飾り壁を設けてライトまで設置していますから戸建てのように自分の城という感覚になるでしょう。

エントランス横のラウンジは売主にも名を連ねる三越伊勢丹系の関連企業である三越伊勢丹プロパティ・デザインがプロデュースしており季節ごとに見せる調度品を変えるなど入居者を楽しませる取り組みもされています。デュフューザー(私が見学した中では目黒のマジェスティコート以来!)を設置することで香の演出もなされており、Wi-Fiも完備していますから大人の方の気分転換にはもちろんボードゲームの貸し出しもあるためソファで子供と遊ぶのもいいですね。ラウンジの他にポケットパークというプライベート庭園もあります。

駐輪場の設置率がなんと300%(これはすごいことなんです!!)、バルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板もしくはトールタイプの隔て板など力の入っている部分が多くなっています。

ラウンジとモデルルーム以外に関しては三越伊勢丹プロパティ・デザインがプロデュースしているわけではありませんが、売主にも三越伊勢丹不動産が名を連ねている以上は恥をかかせるようなものはつくれないという思いが少なからず野村不動産側にあったのではないかと思ってしまうくらい全体的にセンスが良い。

駅と物件の間には新旧のお店、チェーン店が立ち並ぶサンツ中村橋商店街がありますから日常の買い物に困ることはないでしょう。

物件から通学校の練馬第二小学校は徒歩5分と近いものの目白通りを渡る必要がありますが学校の目の前に歩道橋がありますから生徒たちはそちらを通ることになっています。

駅まで11分かかるがゆえに物件と駅の間には保育園が点在していますからうまく入園できれば出勤時に迂回することなくお子様を保育園に送り出すことができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 74.57㎡
1階 5499万円 坪単価243万円(Agタイプ)
2階 5349万円 坪単価237万円
4階 5999万円 坪単価265万円

Cタイプ 3LDK 72.30㎡

画像出典:プラウド練馬中村橋ガーデンテラス公式HP

1階 5459万円 坪単価249万円(Cgタイプ)
2階 5289万円 坪単価241万円
4階 5739万円 坪単価262万円
6階 5789万円 坪単価264万円

Eタイプ 3LDK 74.15㎡
1階 5489万円 坪単価244万円(Egタイプ)
2階 5349万円 坪単価238万円
4階 5949万円 坪単価265万円
6階 6129万円 坪単価273万円
7階 6249万円 坪単価278万円

[東向き]

Fタイプ 3LDK 72.09㎡
1階 5499万円 坪単価252万円(Fgタイプ)
2階 5399万円 坪単価247万円
4階 5559万円 坪単価254万円
7階 5699万円 坪単価261万円

Hタイプ 3LDK 71.82㎡
1階 5379万円 坪単価247万円(Hgタイプ)
2階 5269万円 坪単価242万円
4階 5389万円 坪単価248万円
7階 5599万円 坪単価257万円

Jタイプ 3LDK 73.05㎡
1階 5479万円 坪単価247万円(Jgタイプ)
2階 5359万円 坪単価242万円
4階 5499万円 坪単価248万円
7階 5699万円 坪単価257万円

Kタイプ 3LDK 71.82㎡
1階 5499万円 坪単価253万円(Kgタイプ)
2階 5399万円 坪単価248万円
4階 5499万円 坪単価253万円
7階 5599万円 坪単価257万円

Lタイプ 3LDK 70.54㎡
1階 5549万円 坪単価260万円(Lgタイプ)
2階 5439万円 坪単価254万円
4階 5549万円 坪単価260万円
7階 5649万円 坪単価264万円

Nタイプ 3LDK 73.05㎡
1階 5599万円 坪単価253万円(Ngタイプ)
2階 5499万円 坪単価248万円
4階 5589万円 坪単価252万円
6階 5669万円 坪単価256万円

Pタイプ 3LDK 75.50㎡
2階 5649万円 坪単価249万円
4階 5749万円 坪単価251万円

Qタイプ 4LDK 84.06㎡
2階 6599万円 坪単価259万円
4階 6699万円 坪単価263万円

~維持費一例~

Lタイプ 70.54㎡ 管理費:15100円(月額) 修繕積立金:9620円(月額)

駐車場:40台 平置き1台・機械式駐車場39台 17000円~23000円(月額)
駐輪場:222台 300円~600円(月額) ※玄関前の小型自転車置き場は無料
バイク置き場:3台 3000円(月額)

すべてのお部屋が70㎡以上となっています。建築費高騰の影響で60㎡台の3LDKが増えている中で玄関前にもゆとりをもたせて専有面積も70㎡以上確保していることはとても評価できます。

南側にはお寺、東側には5階建てのマンションとなります。

南向き住戸はお墓が視界に入らない上階は価格差が付いていますね。お墓があるということは将来的に目の前に何かが建つ可能性が少ないわけで視界に入りやすい低層階でも気にしないという方には日当たり抜群のお部屋が5000万円台前半で購入できるわけでお得感さえあります。

東向きに関しては6階、7階住戸であれば現状では抜け感があります。

Cタイプのようにあえて浴室、洗面室、キッチンを繋げることで家事導線をよくしている間取りもあります。洋室3が行灯部屋(窓のない部屋)となってしまうものの開放することで家族のフリースペースとしても良いですね。小さいお子様が入ればキッチンから見える位置ですから安心です。このように通常と違う間取りも用意されているのは素晴らしい。もちろん玄関部分にも注目です!

設備仕様はディスポーザーがありませんが食洗機、浴室ダウンライト、浴室ドアタオル掛け2本、トイレ手洗いカウンター、ハンズフリーシステム(専有部玄関を除く)など充実したものとなっています。

構造面は直床ですがバルコニーの窓面を通常よりも高い位置(通常の直床よりも跨ぐ部分の背が高い)から設置しているため開放感があります。(ハイサッシではないのですがぱっと見ハイサッシです)床スラブ厚は200mm以上を確保しています。

ごみ置き場はエントランスからしっかりと離しています。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ中村橋セントラルプレイス 2008年 中村南3 中村橋駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約215万円

・パークホームズ練馬中村南 2010年築 中村南3 中村橋駅徒歩10分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円

プラウド練馬中村橋 2010年築 貫井1 中村橋駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約265万円

・シェフルール中村橋 2011年築 向山4 中村橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からプラウド練馬中村橋ガーデンテラスの将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 71.82㎡ 7階 5599万円 坪単価257万円(新築時) → 4780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武池袋線]

中村橋 8:02発
池袋 8:16着(有楽町線)

中村橋 8:10発
池袋 8:24着

[西武池袋線→東京メトロ]

中村橋 8:02発
飯田橋 8:28着
銀座一丁目 8:42着

中村橋 8:06発
新宿三丁目 8:32着
渋谷 8:40着

物件の目の前から成増町(成増駅)と練馬駅を結ぶ路線バスが運行されています。

バス停名は「練馬中学校」です。毎時3本程度と運行本数が多いわけではありませんが帰宅時であれば練馬駅から乗車時間10分程ですから便利ですね。朝の通勤時間帯は練馬駅まで20分程かかることもあるため中村橋駅まで歩いた方が現実的でしょう。

【総評】

百貨店系列の企業がプロデュースするとこんなにもセンスが良くなるのですね(笑)正直なところ私自身も驚きました。

毎回気持ちを入れ替えるようにはしていますがそれでも1000件以上のモデルルームを見ていると気持ちが盛り上がってこないことも多いのですが今回のモデルルームは長居したくなるくらい他物件との違いがありました。

もちろんモデルルームを買うわけではありませんからその部分は気持ちの盛り上がりに過ぎないわけですがお金を支払えば同じようにはできますし、モデルルームだけでなく共用部もプロデュースしていますから日常的にセンスの良さが感じられることでしょう。

高値市況でありながらも現実的な価格でこれだけ良質なマンションがなぜ供給できるのか?

もともとは三越伊勢丹保有の賃貸マンションがあった土地のため土地取得が入札ではありません。一概には言えないのですがただでさえ建築費高騰で厳しい時代なのに土地の仕入れが入札だと現実的な価格で良質な新築マンションを供給するのはかなり難しいですね。。。

私がおすすめしている新築マンションもどちらかと言えば相対取引やもともと売主がもっていた土地であることが多いです。

入札案件の物件だから買っちゃダメ!!ということではないのですが、入札案件物件には厳しい時代であることはたしかです。野村不動産でも入札案件だともう少し割高感ある物件が多いですね。ここは先ほどご紹介した価格を見れば一目瞭然ですが割高感はありません。(今の市況としては)

駅から離れるものの同じような規模感のマンションが乱立しているエリアではなく、今後も同じような規模感のマンションができそうな土地がたくさんあるエリアでもありませんから駅から離れたからこそ実現できたマンションとも言えます。

駅からの距離はまだしも、とくに目白通りを超えなければならないことは面倒(信号の待ち時間がそこそこある)であることはたしかですからそこは大きなデメリットとなります。逆にそこさえ妥協できるのであれば文句なしでおすすめできます!

飾る日も 飾らない日も プラウドと

テレビ東京で放送されていたL4 YOU!(旧レディス4)が懐かしいですね。2017年に放送終了となりましたがもし今も続いていたら番組内でプラウド練馬中村橋ガーデンテラスのご紹介があったのでしょうか!(笑)

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プラウド練馬中村橋ガーデンテラスの物件詳細はコチラ


4 件のコメント

  • ぱじめまして。
    いつも細やかな取材記事ありがとうございます。
    マニアさん目線がたまらなく大好物となりました。

    ご相談したくコメントいたします。

    この2年ほど、マンションギャラリーを広い範囲で見て回って来ました。

    ~ここから先、個別相談のため管理者で削除しました~

    • うーさん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      細かくご記載いただきましてありがとうございます。ただコメント欄でのやりとりよりも個別のメール相談、対面相談会ご参加をおすすめいたします。

      ぜひ住まい探しのお手伝いをさせてください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • お忙しいところ、
        大変しつれいいたしました。
        コメント欄にて
        ご相談していたことに気付かず、
        それほど、煮詰まっております(笑)
        改めてご相談させて頂きます。
        なお、先程のコメント可能ならば
        削除ねがいます。お手数おかけ致します。

        • うーさん様

          マンションマニアです!

          個別相談とのことかしこまりました。問い合わせフォームよりご連絡ください。

          引き続きよろしくお願いいたします。

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