今回ご紹介するのはドレッセ美しが丘フロントです!

[物件概要]第1期販売概要

販売戸数:22戸

売主:東急
施工:木内建設
価格:6690万円~13590万円
専有面積:62.18㎡~97.89㎡
総戸数:67戸(非分譲住戸1戸含む)
規模:8階建て
交通:東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩3分
所在地:神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目
竣工予定:2021年2月上旬

管理費(月額)13700円~21500円
修繕積立金(月額)7700円~12100円

駐車場:34台(機械式33台、平置1台(車椅子優先駐車場))(月額20000~28000円)
バイク置場:平置4台(月額:4000円)
自転車置場:73台(垂直昇降式 30台、スライド式 43台)(月額:200円・400円)

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

坪単価380万円と高価格帯ながらスムーズに完売したドレッセWISEたまプラーザが記憶に新しいところですがより駅に近いところで東京急行電鉄もとい東急が新築マンションを供給します。

アドレスはWISEと同じく美しが丘、総戸数の差はあれど駅徒歩3分という駅の近さは言わずもがなの引き合いの多さとなるでしょう。

ただ、南側が線路に面しているというのは同マンションの最大のネックとなります。南面はT4サッシ(T2×T2の二重窓)としていますから窓を閉めた生活であればさほど気にならないにしても窓を開けて生活する方からすればノータイムで検討除外となることはたしか。

敷地に高低差がありますが西側と東側それぞれに出入口を設けているため駅や駅前の商業施設へ向かう際は西側、第五公園や美しが丘東小学校へ向かう際は東側と使い分けることができます。西側は1階、東側は3階となるためそれぞれ出口を出てからの高低差は少なくなるのもいいですね。ただ、メールコーナーとごみ置き場が東側のエントランス横となるため駅からの導線上は懸念点となるでしょう。

例えば4階に住む方目線で住むレーションすると

[朝ごみ捨てしてから駅へ]

玄関を出る→EVもしくは階段で3階東寄りへいきごみ捨て→EVもしくは階段で1階西側エントランスへ

[駅からの帰宅時にメールコーナーへ]

西側エントランスから入る→EVもしくは階段で3階東寄りへいき郵便チェック→EVもしくは階段で4階玄関へ

などなど総戸数67戸という規模感ながら横移動が多くなりがちです。大規模マンションと比べた時に無駄な移動が少ないのがウリとなるべきなのですがそれはこのマンションではなかなか叶いません。それなら3階に住めばと思われるかもですが3階南面は電車と同じ目線かつ線路向かいの建物も抜けてこないため5階以上のほうがおすすめなのです。難しいですね、、、(笑)

線路向かいは高さ10m以上の建物が建設されることはありませんから5階以上(4階だと線路上の架線が気になりそう)のほうが眺望も抜けてくるため選べる内は5階以上がおすすめとなります。ただ、1階住戸は2階とのメゾネットプランとなっている列もあり、そこは別の魅力がありますから動きは早いでしょう。(下部価格紹介のLtタイプなど)

外観、ランドスケープとしては下から上までのコーナーサッシに枠を設けてデザイン性を出していますし、オブジェのあるエントランスホール、戸数の割には珍しく独立されたラウンジ&ライブラリー(この戸数だとエントランスホールの横にちょこっとラウンジというパターンが多いが今回は独立している)などけして駅近に甘えないものとなっています。ラウンジ&ライブラリーは1階部分にあり、その横には全戸分のトランクルームを完備させています。こちらのトランクルームは専有面積外となっていますから完全に+αとして考えて良いでしょう。

横浜市の緑化率対策というのもあるでしょうけども屋上には戸数からしたら贅沢なルーフテラスも設けられます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fタイプ 2LDK 63.06㎡ 管理費(月額)13900円 修繕積立金(月額)7800円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

6階 7770万円 坪単価407万円

Itタイプ 3LDK 68.4㎡ 管理費(月額)15000円 修繕積立金(月額)8500円
2階 6680万円 坪単価322万円

Dタイプ 3LDK 69.41㎡ 管理費(月額)15300円 修繕積立金(月額)8600円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

7階 8570万円 坪単価408万円

A2タイプ 3LDK 70.25㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8700円
3階 7730万円 坪単価363万円

A3タイプ 3LDK 70.25㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8700円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

3階 7760万円 坪単価365万円

Btタイプ 3LDK 70.25㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8700円
1階 7170万円 坪単価337万円

Bタイプ 3LDK 70.25㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8700円
4階 7890万円 坪単価371万円

Cタイプ 3LDK 74.47㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)9200円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

3階 8540万円 坪単価379万円
5階 8980万円 坪単価398万円

Gタイプ 3LDK 81.28㎡ 管理費(月額)17900円 修繕積立金(月額)10100円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

6階 10670万円 坪単価434万円

Ltタイプ 3LDK 95.02㎡ 管理費(月額)20900円 修繕積立金(月額)11800円

画像出典:ドレッセ美しが丘フロント公式HP

2階 8770万円 坪単価305万円

平均坪単価は約380万円です。

同じ角部屋でもCタイプは柱のないコーナーサッシ、Gタイプは柱のあるコーナーサッシ(これだとコーナーサッシとは言えないかな…)と条件が大きく異なるもののけしてGタイプをお安くしているわけでないのは専有面積でしょうね~。エリア的に80㎡以上でないと検討の候補にすら入らないという方が多いですから角に柱がこようと安くする必要なしと。とはいえ80㎡超えなら浴室サイズを1620にしても良かった気はしますが。。。H・Fタイプの2LDKは62㎡台・63㎡台とゆとりある2LDKであるにも関わらず浴室サイズは謎の1317ですし設計する方が浴室サイズは気にしない方だったのでしょうか。

ただ、ディスポーザーはありますし食洗機、キッチン浄水水栓独立、食器棚、トイレ手洗いカウンターを除く水回り天板Qストーン、三面鏡上下枠付き、浴室フラットライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニー水栓など設備仕様に関しては単価なりの努力を強く感じられました。玄関ドアもしっかりと奥まらせていますしバルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板やトールタイプの隔て板となっています。

余談ですが最近はコンセントにUSB用も標準装備してくれるマンションが増えてきましたね。USBコンセントを利用する機会も増えていますからありがたい話です。こちらのマンションはリビング・ダイニングだけではありますがUSBコンセント完備です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

どこから入ったとしてもオートロックを2回開錠する必要があるなど駅徒歩3分ながらに気を使ってくれています。

駐車場は東側のエントランス横にあり身障者用のみが平置きで他は機械式、一部区画ではターンテーブル利用となります。設置率は約50%、今の時代の駅近マンションとしては多く感じるかもですがエリア的には車所有者が多いですから若干足りないかも?ですね。

周辺相場を確認しましょう!

・プレシャスヒルズたまプラーザ 2001年築 美しが丘1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

・ドレッセたまプラーザマシェリ 2005年築 新石川3 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円

・ドレッセたまプラーザ 2008年築 新石川3 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約330万円

・ドレッセたまプラーザレジデンス 2012年築 新石川3 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約315万円

・ドレッセWISEたまプラーザ 2018年築 美しが丘1 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からドレッセ美しが丘フロントの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 74.47㎡ 3階 8540万円(新築時) → 7500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ドレッセWISEたまプラーザの中古相場とほぼ同じ単価での販売ですから割高感の少ない新築マンションとなります。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(たまプラーザ駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(電車の走行音参考)

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線]

たまプラーザ 7:59発
鷺沼 8:01着
溝の口 8:07着
二子玉川 8:13着
用賀 8:17着
桜新町 8:19着
駒沢大学 8:23着
三軒茶屋 8:25着
池尻大橋 8:29着
渋谷 8:33着
表参道 8:36着
青山一丁目 8:38着
永田町 8:41着
半蔵門 8:44着
九段下 8:46着
神保町 8:48着
大手町 8:51着

たまプラーザ 7:58発
あざみ野 8:00着
青葉台 8:05着
長津田 8:09着
つくし野 8:12着
すずかけ台 8:14着
南町田グランベリーパーク 8:15着
つきみ野 8:18着
中央林間 8:20着

美しが丘東小学校から中学受験する方も多いのでしょうけども駅近だと学校の選択肢も増えるのがいいですね。

【総評】

もともと東急系列の土地が主であった場所だけに土地の仕入れ値が抑えられているのか割高感なく、かつ単価なりのものとなっていますからおすすめしやすいです。

エリア的に地元層からすれば「80㎡ないと狭い!」「窓を開けて生活したい!」となりがちなのもあり高単価勝負とはしていませんし、エリア的に専有面積を抑えているとはいえ70㎡超え住戸も多いですからたまプラーザをそこまで知らない都内寄りで探している層からのウケも良さそうです。

第一期では地元需要を刈り取りそれなりの販売進捗状況ですからこれからは地元外需要を狙っていくのかもしれないですね。たまプラーザ駅徒歩3分でこの単価、このグレード感なら地元外需要も十分見込めるでしょう。

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