今回ご紹介するのはヴェレーナシティ上大岡です!

[物件概要]先着順

売主:大和地所レジデンス
設計:オンズデコ一級建築士事務所
施工:森組
価格:4998万円~5498万円
専有面積:93.60㎡~105.05㎡
総戸数:132戸
規模:5階建て
交通:京急線・横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅 徒歩13分 JR京浜東北線「磯子」駅バス約15分「汐見台3丁目」バス停徒歩3分
所在地:神奈川県横浜市磯子区汐見台三丁目
竣工予定:2020年2月下旬

駐車場:135台(機械式24台、平置式110台(来客用駐車場2台含む)、身障者用1台)月額:3000~11000円
サイクルポート:132区画 月額:300円
バイク置場:8台 月額:1500円
家庭菜園:10区画 月額:800円

管理費(月額)16100円~18070円
修繕積立金(月額)6550円~7350円

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

上大岡駅から徒歩13分、高台立地ですから上大岡駅から建設地まではけっこうな坂となります。上大岡駅から最短ルートで歩いた際は坂になれない自分からすると正直きついものはありましたがエリア的に坂になれた方が多いでしょうから「駅から見て高台」と割り切れる方は多いでしょう。駅から下るのでは坂を歩く価値を感じにくいですが駅より高い位置にあるというのは坂を上っただけの価値が見いだせます。

建設地周辺道路から上大岡駅方面を望む

また、汐見台エリアとしては上大岡駅に寄っていますから高台立地なのに徒歩分数としてはまだ現実的という立地条件です。基本的に汐見台アドレスのマンションは上大岡駅・屛風ヶ浦駅・磯子駅のいずれかが最寄りとなるわけですが上大岡駅まで徒歩13分というのは希少性あることはたしかです。

同エリアでは数年おきに社宅が分譲マンションへと生まれ変わっていますがヴェレーナシティ上大岡も社宅跡地となります。

風致地区のため以前にあった建物より多くの戸数を建てられないよう規制していますから建築費高騰で専有面積を減らす新築マンションが多い中で平均専有面積100㎡超えとなっています。総戸数132戸ではありますが平均専有面積100㎡超、5階建てということで総戸数からは考えられないくらい敷地が広くなっています。当然ながら空地が多くなりますからそれを活かして駐車場&サイクルポート設置率100%としています。駐車場は24台のみ機械式となってしまっていますが110台は平面ですから今の時代としては恵まれています。

エントランスを別棟とできていますし中庭や敷地周りの植栽が豊かであるなど日綜時代のゆとりあるヴェレーナブランドを思い出させてくれるものとなっています。

外観に関してはヴェレーナお馴染みのコーナーサッシを角住戸に用いることで高級感を出せています。角住戸のコーナーサッシはリビングだけでなく反対側の洋室にも用いられているのが大きなポイントと言えるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

敷地内に高低差があるため階数表示は8階までありますが実質5階建てです。

[A棟 東南向き]

AAタイプ 4LDK 100.00㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

3階 4898万円 坪単価161万円
4階 4998万円 坪単価165万円

ABタイプ 3LDK 100.00㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

2階 4798万円 坪単価158万円

[B棟 南西向き]

BEタイプ 3LDK 105.05㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

4階 5498万円 坪単価173万円

[C棟 南東向き]

CAタイプ 3LDK 101.40㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

6階 5498万円 坪単価179万円

CCタイプ 3LDK 91.25㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

3階 4298万円 坪単価155万円

[D棟 南西向き]

DCOSタイプ 3LDK 93.60㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

5階 5498万円 坪単価194万円

[E棟 南西向き]

EAOBタイプ 2LDK 101.28㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

6階 5458万円 坪単価178万円

ECOBタイプ 3LDK 100.56㎡

画像出典:ヴェレーナシティ上大岡公式HP

5階 5398万円 坪単価177万円

EDOBタイプ 3LDK 100.74㎡
5階 5498万円 坪単価180万円

[F棟 南東向き]

FAタイプ 4LDK 100.70㎡
8階 5298万円 坪単価173万円

FCタイプ 3LDK 103.88㎡
7階 5598万円 坪単価178万円

平均坪単価は約175万円です。

100㎡超えでも3LDKとしてリビングを広くとっている住戸が多くなっています。

種類も豊富で人気は角部屋となりますが個人的にはEAOBタイプのビューバスプランに惚れました。眺望が抜けるタワマン上層階であればちょくちょく見かけますが5階建てレベルのマンションでは珍しいですよね。周辺が一種低層の戸建て街区でヴェレーナシティ上大岡のほうが高台(E棟・F棟)となりますからこの立地だからこそできた低層のビューバスというわけです。洗面室がオープンエアリビングバルコニーと繋がっていますからお風呂上りにそのままバルコニーに出てコーラをプシュッ!(お酒はまったく飲めません)できるわけです!安心してください!タオルくらいはしますよ(笑)

オープンエアリビングバルコニーは隣とくっついていない代わりに隣同士が丸見え(植栽で隠すことが多いです)となってしまうことが多いのですが今回は隣とくっついている代わりに中央部分くらいまでコンクリートとなっていますから視線を気にせずプシュッ!ができるのです。

設備仕様はディスポーザーがないのは残念ですがなんと!坪単価約175万円が平均のマンションでありながらも水回り天板が御影石となっています。食洗機、ミストサウナ、バルコニースロップシンク(もしくは水栓)は付いていますから単価からしたら頑張っています。活水器(アグアクリーン)も採用されています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2440mmと高くないものの専有面積にゆとりがありますから気になることは考えにくいでしょう。

ほとんどの住戸で浴室サイズ1620とできていますし、どでかいウォークインクローゼットはもちろん玄関部分にもコートなどを収納できるクローゼットを設けるなど100㎡だからこそできる贅沢が盛り込まれています。

角住戸のコーナーサッシ部分が下がり天井となっていない住戸もあるなど100㎡だけをウリにしていないところを大きく評価したいですね。

共用施設は2つのラウンジ、中庭(シンボルツリーにしだれ桜)、パーティルーム、キッズルーム、家庭菜園コーナーなど。コンシェルジュサービスもありますが管理費は㎡あたり約172円と抑えめです。

ごみ置き場が住戸棟から離れており屋根のないところを歩く必要があるのはちょいと気になりました。

周辺相場を確認しましょう!

・マイキャッスル汐見台 1997年築 汐見台3 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・ジェイパーク横濱ヒルズ 2003年築 汐見台3 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約100万円

・コスモ横濱汐見台ハートフォレスト 2003年築 汐見台1 新築時の坪単価約135万円 直近売り出し事例なし

・フォルム横濱汐見台 2003年築 汐見台2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約115万円

・コスモ横濱汐見台パークサイドヒルズ 2004年築 汐見台1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約105万円

・ジェイパークヒルズ上大岡ファミーユの森 2005年築 汐見台3 新築時の坪単価約135万円 直近売り出し事例なし

・グランノア汐見台 2007年築 汐見台1 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

・ヴェルデマーレコスモ横濱汐見台 2007年築 汐見台3 新築時の坪単価約130万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズ横浜汐見台ヒルズ 2010年築 汐見台2 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズ横浜汐見台シーズンヴィラ 2011年築 汐見台2 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・レーベン横浜汐見台ソラノテ 2014年築 汐見台2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・ヒルコートテラス横浜汐見台 2014年築 汐見台2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からヴェレーナシティ上大岡の将来価値を予想すると

BEタイプ 3LDK 105.05㎡ 4階 5498万円(新築時) → 4460万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[京急線]

上大岡 8:01発
横浜 8:11着
京急川崎 8:24着
京急蒲田 8:29着
品川 8:42着

上大岡 8:04発
横浜 8:13着
神奈川新町 8:17着
京急川崎 8:29着
京急蒲田 8:34着
糀谷 8:38着
大鳥居 8:40着
穴守稲荷 8:41着
天空橋 8:43着
羽田空港国際線ターミナル 8:45着
羽田空港国内線ターミナル 8:48着

[モーニング・ウィング]ウィングチケット300円

上大岡 8:42発
品川 9:19着
泉岳寺 9:22着

[横浜市営地下鉄ブルーライン]

上大岡 8:03発
港南中央 8:04着
上永谷 8:07着
下永谷 8:09着
舞岡 8:11着
戸塚 8:13着
踊場 8:16着
中田 8:17着
立場 8:19着
下飯田 8:22着
湘南台 8:25着

上大岡 8:01発
弘明寺 8:04着
蒔田 8:06着
吉野町 8:08着
阪東橋 8:09着
伊勢佐木長者町 8:11着
関内 8:13着
桜木町 8:15着
高島町 8:17着
横浜 8:18着
三ツ沢下町 8:21着
三ツ沢上町 8:23着
片倉 町8:26着
岸根公園 8:28着
新横浜 8:30着
北新横浜 8:32着
新羽 8:34着
仲町台 8:37着
センター南 8:40着
センター北 8:42着
中川 8:44着
あざみ野 8:47着

[市営バス・京急バス]

汐見台3丁目 7:39発
磯子駅前 7:56着

汐見台3丁目 7:22着
上大岡駅 7:40着

[京浜東北線]

磯子 8:03発(始発)
根岸 8:06着
山手 8:08着
石川町 8:11着
関内 8:13着
桜木町 8:15着
横浜 8:18着
東神奈川 8:21着
新子安 8:24着
鶴見 8:28着
川崎 8:33着
蒲田 8:39着
大森 8:42着
大井町 8:45着
品川 8:49着

本数はそこまで多くないものの最寄りの上大岡駅までもバスが出ています。建設地からだと迂回するため20分近くかかりますが駅からだと10分ちょっとです。そのため駅までは下り坂(下りも足への負担はありますが)ですから行きは歩いて帰りはバス利用と使い分けるのもいいでしょう。

汐見台エリアにもスーパーマーケットはありますが上大岡駅周辺の商業施設で休日に食品や日用品をまとめ買いという方が多いでしょうか。お部屋の広さはありますから収納には困らないですよね(笑)

磯子ICが近いですから車移動が便利です。

通学校は汐見台小学校で徒歩8分、汐見台中学校で徒歩17分となっています。久良岐公園がすぐ近くにあるなど子育て環境としての魅力も多いでしょう。

汐見台エリアは電線が地中化されており低層住宅同士の距離がしっかり確保されているので全体的に空が近い印象です。

【総評】

これはいいですね。

100㎡超えという大きな強みに頼り切らず間取りの特徴などなど全体的に手の込んだマンションです。それでいて価格は抑えめ(よくこの価格でできたな。。。)ですから気に入ったら買うべきでしょう。

駅距離と坂は一生付き合うこととなるわけでそこを妥協できるかは要チェックですがその2点のデメリット以上のメリットがあると言っても違和感ないでしょう。

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