今回ご紹介するのはプラウド川崎ガーデンテラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:64.54㎡~ 81.33㎡
総戸数:113戸
規模:7階建て

交通:
JR東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅 バス約12分 東芝前バス停より徒歩4分
JR湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 バス約20分 幸区役所入口バス停より徒歩5分
JR南武線「鹿島田」駅徒歩19分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅徒歩24分
※「東芝前」徒歩4分(約280m)はサブエントランスより計測(メインエントランスからは約360m、徒歩5分)

所在地:神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目
竣工予定:2020年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド川崎ガーデンテラス公式HP

バス便のプラウド!!

うむ。ここまできたかぁ~とは思いますがバス便とはいえしっかりと土地を選んでいるあたりはさすが野村不動産だとは感じました。

バス便となれば価格勝負なわけでそれはプラウド川崎ガーデンテラスも同じですがバス便の割には苦しくない立地条件となります。

まず交通利便性ですが駅まで歩くには非現実的な距離ではあるもののバス便がこれでもかというくらい豊富です。しかも、東芝と川崎駅を結ぶ実質シャトルバスを利用できてしまうのです。

現地の北側には東芝の事業所があり従業員の輸送もかねて朝の通勤時間帯には実質シャトルバスとも呼べる直行便(路線バス)を運行しています。川崎駅→事業所は従業員が乗るものの逆方面は地域住民が主な利用者ですから車内も空いています。直行便は東芝前が始発(事業所内は従業員)ですし、川崎駅までの間に2停留所しかありませんから実質シャトルバス感覚で利用することができます。直行便の運行は平日の朝のみですが7時台と8時台だけを見ても毎時14本と運行本数も豊富です。直行便以外にも東芝前から路線バスが運行されています。

その他に戸手一丁目、幸区役所入口停留所があり、そちらからも川崎駅方面のバス便が豊富に運行されています。時間はかかりますが武蔵小杉・五反田方面の路線もありますから休日のおでかけなどであれば使いやすいでしょう。

それぞれのバス停まで建設地から歩いてみましたので参考にされてください。

建設地→東芝前停留所
建設地→戸手一丁目停留所
建設地→幸区役所入口停留所

建設地周辺は大通りからも離れた静かな住宅街となっています。ほとんどが戸建てでマンション自体が珍しいのですが反対運動がないのはもともと東芝の社宅があったからです。東側にも退去済みの東芝社宅がありますがそちらは何になるか未定です。社宅を廃止しているだけで現状事業所の閉鎖予定はないとのことでした。

南側には小学校がありますからファミリー世帯には魅力と感じるでしょう。スーパーマーケットのライフ、ホームセンターのコーナンも近いですから買い物利便性もけして悪くはありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ウエストコート]

Aタイプ 4LDK 81.33㎡

画像出典:プラウド川崎ガーデンテラス公式HP

2階 5390万円台 坪単価219万円
4階 5580万円台 坪単価226万円

B-bタイプ 3LDK 66.49㎡
1階 4380万円台 坪単価217万円(B-bgタイプ・専用駐車場付き)
2階 4340万円台 坪単価215万円
4階 4490万円台 坪単価223万円
6階 4590万円台 坪単価228万円

B-brタイプ 3LDK 67.68㎡
7階 4960万円台 坪単価242万円

B-eタイプ 3LDK 66.49㎡
1階 4340万円台 坪単価215万円(B-egタイプ・専用駐車場付き)
2階 4310万円台 坪単価210万円
4階 4470万円台 坪単価218万円
6階 4570万円台 坪単価223万円
7階 4620万円台 坪単価225万円

[サウスコート]

Dタイプ 3LDK 71.18㎡
2階 4590万円台 坪単価213万円
4階 5080万円台 坪単価235万円
6階 5180万円台 坪単価240万円
7階 5280万円台 坪単価245万円

F-bタイプ 3LDK 66.68㎡
1階 4530万円台 坪単価224万円(F-bgタイプ・専用駐車場付き)
2階 4530万円台 坪単価224万円
4階 4840万円台 坪単価240万円
6階 4940万円台 坪単価244万円
7階 4990万円台 坪単価247万円

Hタイプ 3LDK 72.25㎡
1階 4890万円台 坪単価223万円(Hgタイプ・専用駐車場付き)
2階 4870万円台 坪単価222万円
4階 5190万円台 坪単価237万円
6階 5290万円台 坪単価242万円
7階 5390万円台 坪単価246万円

[イーストコート]

Iタイプ 3LDK 64.54㎡
1階 4060万円台 坪単価208万円(Igタイプ・専用駐車場付き)
3階 4080万円台 坪単価209万円
5階 4270万円台 坪単価218万円
7階 4380万円台 坪単価224万円

Jタイプ 3LDK 64.54㎡

画像出典:プラウド川崎ガーデンテラス公式HP

1階 4190万円台 坪単価214万円(Jgタイプ・専用駐車場付き)
3階 4210万円台 坪単価215万円
5階 4330万円台 坪単価221万円
7階 4440万円台 坪単価227万円

Kタイプ 3LDK 70.93㎡
1階 4690万円台 坪単価218万円(Kgタイプ・専用駐車場付き)
3階 4690万円台 坪単価218万円
5階 4860万円台 坪単価226万円
7階 4960万円台 坪単価231万円

バス便なのに70㎡以下ばかりやないかーい!!

完全に価格勝負ですね。設備仕様を見てもディスポーザーなしです。

間取りに関しては田の字ばかりですが専有面積の割には収納が豊富です。一部住戸ではお部屋のリビングにある納戸を引き戸としておりコンセントも設置されていますから勉強スペースとしても活用できます。ニッチカウンターには充電コードを通す隙間を設けて下部コンセントから充電できるようにしているなど70㎡以下にした代わりに細かい工夫は見受けられました。寝室の引き戸を壁から少し離すことでデッドスペースをつくらないのもうまいなぁ~。

平置き駐車場なのは魅力的ですが設置率は約40%と足りないかと思います。ただし駐車場利用料金は月額18000円ほどとしっかり取る予定ですから管理費が㎡あたり199円ほどに抑えられそうとのことでした。カーシェアを1台導入しますが敷地内駐車場とはわけているため敷地内駐車場出入り口にチェーンゲートを設けることができています。

専用駐車場のある1階住戸はバルコニー窓からの出入りは鍵ではできないとのことです。(室内から誰かに開けてもらう)

共用施設はDIYスペースしかありませんがエントランスホール横に中庭を設けているため自然と緑を感じることができるのは魅力的でしょう。

駐輪場300%!!と謳っていたのですが・・・100%分は玄関前に子供用自転車を置いていいというオチでした。。。たしかに玄関前は少し奥まってますし、最初から管理規約でOKしてくれているのは後々揉めなくていいですけどそれで300%を謳うのってどうなんでしょうか。。。サイクルポート設ければいいのに。

ディスポーザーがないのは残念ですが戸建てからの買い替えもしくは賃貸からの初購入組が主なターゲットですから事業としては違和感ない判断だと思います。

リビングと洋室の間にあるウォールドアが上吊りでハイタイプというのは大きく評価したいポイントです。しかも最後の一枚が扉になるタイプですから個室として利用する際も便利(見た目の違和感がない)です。

天井高は2430mmと低めですが下がり天井が少なく、キッチンの半分もリビングと同じ天井高ですから圧迫感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・グランシティセントレジデンス 2002年築 戸手本町1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約140万円

・ライフレビュー矢向 2002年築 小向西町4 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約135万円

・ルセナ川崎 2006年築 小向西町1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からプラウド川崎ガーデンテラスの将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 64.54㎡ 4階 4300万円台 → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東急バス 東芝直行便]

東芝前 7:30発
川崎駅ラゾーナ広場 7:42着

[東急バス 川31・33・34]

東芝前 7:37発
川崎駅ラゾーナ広場 7:54着

東芝前 7:23発
東横線小杉駅 7:43着

[市営バス 川81・71]

幸区役所入口7:26発
川崎駅西口7:41着

幸区役所入口 7:29発
川崎駅ラゾーナ広場 7:46着

幸区役所入口 7:34発
小杉駅前 7:54着

[東急バス 反01]

戸手一丁目 7:24発
川崎駅ラゾーナ広場 7:40着

戸手一丁目 7:28発
西馬込駅前 7:52着
馬込駅前 7:55着
中延駅前 8:01着
五反田駅 8:15着

[市営バス 川74]

戸手一丁目 7:34発
川崎駅ラゾーナ広場 7:47着

バス代が支給されるにしても定期を購入することがマストだと困っちゃいますね。運行会社が違うため利用するバスが限られてしまいます。

ラゾーナ広場(女躰神社!!)から乗降できますからJR線との乗り継ぎが容易です。

行政エリアも近く、子供文化センターやスポーツセンターがありますから市民の恩恵を受けやすい立地条件です。

【総評】

売れるか売れないかで言えば売れるとは思います。

プラウドブランドではありますし、一定数新築にこだわりつつも予算を抑えたい方はいますので。

ただ、プラウドをもっても土地仕入れが厳しいんだなぁ~とは感じてしまいますね。不動産(資産)としては魅力に欠ける立地条件です。

バス利用は便利ですし辿り着く駅が川崎駅ですから下手に歩く物件よりかは楽なんでしょうけども一体開発ではない単発案件ですし中古として需要があるかと言えばバス便ゆえに容易ではないでしょう。メーカー系の事業所が多いですから賃貸のほうが付きやすいですかね。

マンションギャラリーのプレゼン資料でプラウド住吉の間取りと比べてプラウド川崎ガーデンテラスの間取りのほうが効率的と謳っているのはウケました。プラウド住吉の公式HPでは一般的な間取りより優れていると謳っているのに。。。どっちやねん!(笑)ザ・ガーデンズ多摩川と比べて矢口渡駅徒歩12分より川崎バス便のほうが楽っしょ!と謳っているのも地所レジさん、三井さんとの共同事業なのに勇気あるなぁ~と(笑)

※プレゼン資料の間取りですがプラウド住吉のものではなくそれ以前の野村供給物件との情報提供がございました。バルコニー形状が似ていたため勘違いいたしました。失礼いたしました。

モデルルームに二段ベッドが置いてあったことからわかるようにターゲット層がはっきりしていますから大苦戦する要素はないでしょう。

プラウドシティ吉祥寺のようにバス便とはいえ苦戦することないようにしてくるあたりはさすがですね。

川崎駅近くで供給していたプラウド川崎柳町は一旦販売を終了。残り10戸ほどは竣工後に販売するとのことです。

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~2019年7月3日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:50戸

価格:3989万円~5659万円
最多価格帯:4500万円台(10戸)
間取り:3LDK・4LDK
専有面積:64.54㎡~ 81.33㎡

管理費:月額12800円~16200円
修繕積立金:月額9450円~11900円

駐車場:45台 平置34台、身障者優先平置1台、専用駐車場10台※他カーシェアリング1台あり 月額:18000円~19000円
駐輪場:351台 大型スライド式113台・スライド式上段62台・スライド式下段63台(料金300円~500円/月)※平置式小型自転車20台(ポーチ前駐輪スペース・専用庭[小型自転車のみ]93台)(使用料なし)
バイク置場:9台 月額:3000円

価格と間取りの一部を共有いたします!

[ウエストコート]

Aタイプ 4LDK 81.33㎡

画像出典:プラウド川崎ガーデンテラス公式HP

2階 5399万円 坪単価219万円

B-bタイプ 3LDK 66.49㎡
2階 4349万円 坪単価216万円

[サウスコート]

Dタイプ 3LDK 71.18㎡
4階 5089万円 坪単価236万円

[イーストコート]

Iタイプ 3LDK 64.54㎡
1階 3989万円 坪単価204万円(Igタイプ・専用駐車場付き)

Kタイプ 3LDK 70.93㎡
3階 4699万円 坪単価219万円

更新記事→プラウド川崎ガーデンテラス 動画レポート 2019年12月時点の販売状況


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