今回ご紹介するのはクレヴィア上野御徒町です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:環総合計画
施工:第一建設工業
価格:3880万円~7320万円
専有面積:30.38㎡~54.24㎡
総戸数:49戸(内、事業協力者住戸3戸)
規模:12階建て

交通:
JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅徒歩7分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅・都営大江戸線・つくばエキスプレス「新御徒町」駅徒歩4分
都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩6分

所在地:東京都台東区台東三丁目
竣工予定:2021年9月下旬

駐車場:2台(平置1台、身障者用平置1台) ※月額:身障者用駐車場39000円、平置35000円
自転車置場:49台(2段式[ラック式12台、スライド式37台]) 月額:上段ラック式300円、下段スライドラック式400円
ミニバイク置場:3台(平置式) 月額:2000円

管理費(月額)13600円~24400円
修繕積立金(月額)4600円~8100円

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア上野御徒町公式HP

新御徒町駅、清澄橋通り付近では分譲マンションの数が多いもののその中でも御徒町駅に寄っているというのが近隣物件と比べた際の魅力になるでしょう。

一番近い駅は日比谷線の仲御徒町駅、大江戸線とつくばエクスプレスの新御徒町駅で徒歩4分、もちろんそれはそれで便利ですが山手線と京浜東北線線の御徒町駅徒歩7分表記ですから堂々と山手線物件を名乗れる近さです。その他銀座線の上野広小路駅も徒歩6分など地下鉄(正確にはTXは地下鉄ではないですが)の交通利便性が高い立地で山手線の駅も近いのはいいですね。

接道しているのは北と東で北から南にかけての長方形ですから南向きとすることはできず全戸東向きとなっています。東側は接道していますから苦しい眺望というほどではないものの1ブロック先から背の高い建物が続くため抜け感は得にくくなっています。ただ、横を向けばスカイツリーを望める住戸もあります。竹町公園があるため斜め方向の被りが少ないのはいいですね。

共用施設として屋上テラスがあり、隅田川花火大会の日限定(管理組合次第)ですが開放されます。

外観デザインに関しては悪い意味でクレヴィアらしくないですね。ガラス手摺の色を変える程度のデザイン性となっており、クレヴィアブランドとして考えなければ普通なのですが小規模物件かつ単価がもっと低い物件だとしてももっともっとデザインに凝ってくることが多いのでちょっとびっくり。これはクレヴィア好き(私もクレヴィアブランドが好きです)なら頷いてくれるはずです。せめて隔て板をトールタイプにしてくれれば引き締まった印象になったと思うのですが。

ただ、エントランスアプローチは広く取っていますし、エントランスホール手前の植栽&ライトアップなど賃貸マンションとの違いを出せています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 35.01㎡

画像出典:クレヴィア上野御徒町公式HP

5階 4360万円 坪単価411万円

Cタイプ 1LDK 32.52㎡

画像出典:クレヴィア上野御徒町公式HP

3階 3880万円 坪単価394万円
6階 4030万円 坪単価409万円

Eタイプ 2LDK 54.24㎡

画像出典:クレヴィア上野御徒町公式HP

3階 6620万円 坪単価403万円
10階で7000万円ほどを予定

Dタイプ 1LDK 32.52㎡
2階 3830万円 坪単価389万円

Hタイプ 2LDK 47.90㎡
10階 6080万円 坪単価419万円

Iタイプ 2LDK 47.34㎡

画像出典:クレヴィア上野御徒町公式HP

8階 5770万円 坪単価402万円

平均坪単価は約420万円です。

ワイドスパンとまではいきませんが一部住戸ではリビングとリビング横洋室の窓が2枚ではなく2.5枚になっているのは魅力です。

同じタイプでもHAN-KOMORI、TSUKURIBA、AGIT、SHIGOTOBAなど複数のメニュープランから選べるという楽しみがあります。

例えばですがEタイプでSHIGOTOBAを選ぶと夫婦で別室となり部屋の広さ、デスク、収納などはほぼ同じになり部屋割で揉めなさそうです。窓のありなしの差はありますが、公式HP上では女性が窓あり部屋をgetしてますね(笑)

同じくEタイプでAGITを選ぶとダブルベッドが置ける主寝室とこじんまりとした二人同時に利用できる仕事部屋となりますからオンライン会議などをしない仕事であればそちらが合いそうですね。自営業で二人協力プレイとか同じ職場とか。あと仕事中も仲良く隣にいてほしいという気持ちも必要ですね(笑)

デスクは無償で付いてきますが好きなのを置きたい際には撤去無料です。

メニュープランが多いと自分たちにあった間取りと出会いやすいのですよね。なにより選んでいても楽しいですし!

最上階の一部住戸はハイサイドライトという名称で吹き抜けとして天窓的なものから光を取り込めるようになっています。

共用廊下にウェルカムカウンター(花台)を設けているのはメニュープランを選ぶことを楽しめる方の感性にあっていそうですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが1LDKでもトイレ手洗いカウンターが付いています。水回り天板フィオレストーン、廊下タイル、洗面吊戸棚、浴室ダウンライト、2LDKはデリシアコンロとミストサウナなど室内の設備仕様は単価にふさわしいものとしています。食洗機は2LDKが標準、1LDKは2口コンロのままであればオプション対応可能です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(最上階は2680mm)です。

周辺相場を確認しましょう!

・リストレジデンス新御徒町 2012年築 台東3 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約310万円

・ソルフィエスタ御徒町 2012年築 台東3 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約340万円

上記相場からクレヴィア上野御徒町の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 54.24㎡ 3階 6620万円(新築時) → 5720万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回りとしては

Aタイプ 1LDK 35.01㎡ 5階 4360万円 想定月額賃料153000円 利回り約4.2%

となりますから23区の新築マンションとしてはけして低くはありません。

駐車場は平置き2区画で月額35000円・月額39000円です。

管理費は㎡単価月額約450円とかなり強烈な単価です。せめて内廊下でこの単価なら良かったのですが。

【住むレーション】

[山手線・京浜東北線]

御徒町 8:01発
上野 8:03着
鶯谷 8:05着
日暮里 8:07着
西日暮里 8:08着
田端 8:10着
駒込 8:12着
巣鴨 8:14着
大塚 8:16着
池袋 8:19着

御徒町 8:02発
秋葉原 8:04着
神田 8:06着
東京 8:08着
有楽町 8:10着
新橋 8:12着
浜松町 8:15着
田町 8:17着
高輪ゲートウェイ 8:19着
品川 8:22着
大崎 8:24着

[日比谷線]

仲御徒町 8:01発
秋葉原 8:02着
小伝馬町 8:05着
人形町 8:06着
茅場町 8:09着
八丁堀 8:11着
築地 8:14着
東銀座 8:16着
銀座 8:18着
日比谷 8:19着
霞ヶ関 8:22着
虎ノ門ヒルズ 8:24着
神谷町 8:25着
六本木 8:29着

[大江戸線]

新御徒町 8:00発
上野御徒町 8:01着
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

[銀座線]

上野広小路 8:01発
末広町 8:02着
神田 8:04着
三越前 8:06着
日本橋 8:08着
京橋 8:10着
銀座 8:12着
新橋 8:14着
虎ノ門 8:16着
溜池山王 8:18着
赤坂見附 8:20着
青山一丁目 8:23着
外苑前 8:25着
表参道 8:26着
渋谷 8:29着

[つくばエクスプレス]

新御徒町 8:04発
浅草 8:06着
南千住 8:09着
北千住 8:11着
八潮 8:20着
三郷中央 8:24着
南流山 8:27着
流山おおたかの森 8:31着
柏の葉キャンパス 8:34着
守谷 8:39着
みらい平 8:45着
みどりの 8:48着
万博記念公園 8:51着
研究学園 8:55着
つくば 8:58着

日常の買い物としては多慶屋、吉池、ライフなどが使いやすい距離ですから便利です。パルコヤ上野、アメ横、松坂屋も徒歩10分圏内ですから楽しみが多いですね。

専有面積からしてファミリー層は少ないかと思いますが通学校は平成小学校で徒歩3分、御徒町台東中学校で徒歩4分です。

【総評】

価格もそれなりに高く、さらには管理費が強烈ですから割安感はまったくもってありません。コストパフォーマンス悪いです。

ただ、「新築マンションなんだから高くて当たり前」で終わらせないのはさすがクレヴィアブランド。

先に述べたようにメニュープランが豊富ですから新築マンションならではの楽しみが大きく、立地面の魅力も大きいですから買う前の楽しさ、住んだ後の満足度はかなり高いマンションでしょう。

まったくもってエリアが違うわけで比較対象とするのは適切ではないのですが坪単価400万円出すならブランズタワー豊洲やパークタワー勝どきを買ったほうがリセールバリューもコストパフォーマンスも手堅いでしょう。

でもそこじゃないよね~という方にしっかり響く立地、選ぶ楽しさがありますから2LDKのE・E1タイプはけっこう動き早いのではないでしょうか。1LDKも専有面積を絞っているため4000万円以下の部屋も多く手は出しやすいですね。

新築マンションはこれで良い時代なのですよね。一部を除けば新築マンションは高くて当たり前(周辺中古マンションと比較)なのですが

①立地が厳しくて設備仕様もグッと抑えているけど価格は高い

②立地が良くて設備仕様も高くて新築ならではの楽しみがあるから価格は高い

上記なら①は個人的になしです。

でも②ならいいですよね。高いなりの楽しみがあり、住んだ後の満足度にも期待できるわけですから。

クレヴィア上野御徒町はもちろん②に該当します。

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