今回ご紹介するのはブリリア上野ガーデンです!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:安宅設計(デザイン監修:野生司環境設計)
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:33.33㎡~106.63㎡
総戸数:98戸(内非分譲住戸21戸含む)
規模:19階建て

交通:
各線「上野」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩3分
都営大江戸線「新御徒町」駅徒歩10分
つくばエクスプレス「新御徒町」駅徒歩10分

所在地:東京都台東区東上野5丁目
竣工予定:2021年8月下旬

駐車場:25台 機械式24台、身障者用平置1台
駐輪場:96台 2段式(上段38台、下段スライドラック式54台)、幼児用平置4台
ミニバイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

上野駅から徒歩5分、入谷口までの距離ですから改札まではもっともっと時間はかかりますが表記上で徒歩5分が取れているのは強いでしょう。浅く便利な銀座線の稲荷町駅が徒歩3分ですから日常使いは銀座線という方が多いと思いますがいつか売る貸すとなったときに山手線のターミナル駅徒歩5分を謳えるのは検索面を考慮しても有利となります。

まもなく竣工するリビオレゾン上野と近しい立地条件です。リビオレゾン上野の記事では3LDKを強くおすすめしましたが3LDKはサクサクっと完売、1LDK含めると竣工前ぎりぎりですが竣工前完売となりました。3LDKの需要はあるのに供給が少ないエリアですから今回も当然ながら3LDKから売れていくことでしょう。

もともとは区役所の分庁舎などがあった場所です。周辺を巻き込んでの開発のため非分譲住戸が21戸あります。

区役所周辺は小学校跡地含めて開発計画があり、具体的なことは決まっていませんがブリリア上野ガーデンから見て上野駅との間が綺麗になることはたしかですから将来的にも楽しみなところです。

外観に関しては19階建てのタワー形状ですが伝統色の墨色や格子を用いたものとして上野界隈らしいデザインとなっています。基壇部のアルミ格子は斜め横にて後発販売となるブリリア上野プレイス(14階建て)と合わせることで別マンションながらも統一感を計っています。ただ、ブリリア上野ガーデンは非常階段が外に丸出しというのがちょいとイケてないですね。

1階部分に貸し切りもできるシェアラウンジを設けていますがこちらは外部にも有料にて貸し出すとのことです。導線はセキュリティ外ですし外部に貸して収益も見込めることは効率良いですね。収益事業となりますから当初から管理組合を法人化する予定とのことです。共用施設に関してエントランスホールとシェアラウンジのみとなります。

1階部分に軽飲食(カフェなど)までOKな店舗が入ります。東京建物が管理することになりますが何が入るかは未定とのことです。

エントランスホール周りは植栽豊かにしており建物の背の高さはあるものの窮屈感は出ないでしょう。

駐車場は1階部分(建物下)に機械式(身障者優先1区画除く)となり設置率は約25%。大きく足りないとは考えにくい設置率ですし、ハイルーフ区画も少ないですから手を挙げれば借りれるのではないでしょうか。全幅も1850mmなので止められる車種も限られちゃいますし。。。

駐車場導線はまったくもって愛のないものとなっています。

駐車場自体は建物下で窓先空地を考えても出し入れ作業中はおそらく雨に濡れない(操作盤の位置にもよりますが)と思うのですがエントランスホールと駐車場の間は屋根がないのです。。。はぁ~、、、設計した人は車乗らないんだろうなぁ~。なんで高単価の物件でこんな導線にするんだろうと不思議でしかありません。ましてや駐車場料金は月額38000円ほど。機械式ですから維持費は別にかかるにせよありがたい管理費収入になるわけですから小さくても良いのでサブエントランスを設けるなどもっと愛のある導線にしなきゃだめよね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 55.58㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

5階 6500万円台 坪単価386万円
6階 6600万円台 坪単価392万円
9階 6800万円台 坪単価404万円

Bタイプ 1DK 36.17㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

5階 4800万円台 坪単価438万円

Gタイプ 3LDK 76.55㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

13階 9900万円台 坪単価427万円
16階 10500万円台 坪単価453万円
18階 10900万円台 坪単価470万円

Cタイプ 3LDK 73.33㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

3階 8400万円台 坪単価378万円
5階 8600万円台 坪単価387万円
8階 8900万円台 坪単価401万円
11階 9300万円台 坪単価419万円

Hタイプ 4LDK 85.50㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

13階 11900万円台 坪単価460万円
18階 12900万円台 坪単価498万円

H2タイプ 4LDK 106.63㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

15階 15800万円台 坪単価489万円

D2タイプ 3LDK 70.48㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

2階 7500万円台 坪単価351万円

Dタイプ 3LDK 69.00㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

5階 7900万円台 坪単価378万円
8階 8200万円台 坪単価392万円
11階 8500万円台 坪単価407万円

Iタイプ 3LDK 73.45㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

13階 9000万円台 坪単価405万円
16階 9500万円台 坪単価427万円
18階 9700万円台 坪単価436万円

Eタイプ 3LDK 77.17㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

2階 8900万円台 坪単価381万円
5階 9300万円台 坪単価398万円
8階 9500万円台 坪単価407万円
17階 12500万円台 坪単価535万円

E2タイプ 3LDK 85.39㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

11階 12500万円台 坪単価483万円

Jタイプ 1LDK 46.14㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

15階 5900万円台 坪単価422万円

Fタイプ 2LDK 55.18㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

2階 6500万円台 坪単価389万円
5階 6800万円台 坪単価407万円
9階 6900万円台 坪単価413万円
13階 7300万円台 坪単価437万円
16階 7900万円台 坪単価473万円
18階 8100万円台 坪単価485万円

F2タイプ 2LDK 53.34㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

10階 6900万円台 坪単価427万円

F3タイプ 1LDK 49.83㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

15階 6400万円台 坪単価424万円

Kタイプ 1K 33.33㎡

画像出典:ブリリア上野ガーデン公式HP

19階 5000万円台 坪単価495万円

平均坪単価は約435万円です。

お安くはないですがリビオレゾン上野が坪単価395万円ほど(1LDK含みますが)でしたからブリリアブランドと規模感を考慮すればこんなものでしょう。

ただ、価格に対してグレード感が厳しすぎるんですよね。。。

設備仕様はディスポーザーなし。電動給気シャッターが壁に・・・。内廊下(エアコンは確認中とのこと)なのはいいのですが各階ごみ置き場なし。(ディスポーザーないのであっても困りますが)

サッシ高も2000mmあるかないかのものですしバルコニー隣戸境隔て板も背の低いもの。。。

食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、浴室ダウンライトなど超絶怒涛のコストカットとまでは言いませんが単価からすれば物足りないでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2480mm~2500mmです。

エレベーターセキュリティを導入しており1階部分では鍵をタッチしないと起動しません。

周辺相場を確認しましょう!

・上野アインスタワー 2002年築 東上野5 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約300万円

・パークホームズ上野 2012年築 東上野5 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約315万円

・ザ・パークハウス上野浅草通(普通借地権) 2013年築 東上野4 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

ザ・パークハウス上野 2015年築 東上野5 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約390万円

・リビオレゾン上野 2019年築 東上野5 新築時の坪単価約395万円 直近売り出し事例なし

上記相場からブリリア上野ガーデンの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 69.00㎡ 5階 7900万円台(新築時) → 7200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

狙い目としてはDタイプ低層階です。70㎡を切ってはいますが3LDKの南向き、抜け感はなくとも接道していますから将来的に壁ドンもありえないわけで坪単価380万円弱はお得感あると言っても違和感ないでしょう。角住戸で70㎡超えのCタイプと比べてみても廊下の長さなどからして69㎡の有効面積はマンション内の70㎡超えの住戸に負けていません。間取りはほとんど同じですがD2タイプは70㎡を超えてきますから2階に抵抗ない人にはよりおすすめです。2階は1フロア3戸ですから余計に。

繰り返しになりますがD・D2タイプの低層階が強くおすすめです。このあたりは早めにエントリーしないと買えないでしょう。

地権者住戸の影響で最上階に1Kがあるのは面白いですね。向き、階数からしておそらくスカイツリーが望める条件良い1Kとなります。利回りの高さには期待できないにしても1つもっておいて大きく損する要素もないため投資目線で狙う方もいることでしょう。1部屋しかないのでこちらも早くに売れそうです。

ごみ置き場はエントランスホールの近くにあり便利ですがホール側から見ると実質二枚扉ですからディスポーザーがないとはいえ臭い漏れの心配は少ないでしょう。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画②(建設地から上野駅改札まで)

維持費も予定ですが管理費が㎡あたり月額約283円、修繕積立金が㎡あたり月額約104円です。

駐車場収入が効いているのか管理費は抑え目なほうですね。

駐輪場は設置率100%を割っています。100%切りは珍しい。。。3LDK住戸も多い割には少ない(確保できて1世帯1区画が基本)です。

エレベーターは2基ありますから待ち時間は少ないほうでしょう。

【住むレーション】

[銀座線]

稲荷町 8:03発
上野 8:05着
上野広小路 8:07着
末広町 8:09着
神田 8:11着
三越前 8:12着
日本橋 8:14着
京橋 8:16着
銀座 8:18着
新橋 8:20着
虎ノ門 8:23着
溜池山王 8:25着
赤坂見附 8:27着
青山一丁目 8:29着
外苑前 8:31着
表参道 8:32着
渋谷 8:35着

[上野東京ライン]

上野 8:01発
東京 8:06着
新橋 8:10着
品川 8:16着
川崎 8:26着
横浜 8:35着

上野 8:04発
尾久 8:09着
赤羽 8:13着
浦和 8:22着
さいたま新都心 8:26着
大宮 8:29着

[山手線]

上野 8:00発
御徒町 8:02着
秋葉原 8:04着
神田 8:06着
東京 8:09着
有楽町 8:11着
新橋 8:13着
浜松町 8:15着
田町 8:18着

上野 8:01発
鶯谷 8:03着
日暮里 8:05着
西日暮里 8:07着
田端 8:09着
駒込 8:11着
巣鴨 8:13着
大塚 8:15着
池袋 8:18着

[大江戸線]

新御徒町 8:00発
上野御徒町 8:01着
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

新御徒町 8:01発
蔵前 8:03着
両国 8:05着
森下 8:07着
清澄白河 8:09着
門前仲町 8:12着
月島 8:14着
勝どき 8:16着

通学校は上野小学校で徒歩4分、忍岡中学校で徒歩15分となります。

上野・御徒町エリアの買い物利便性が高いことはもちろん物件の近くにマルエツもあります。

【総評】

ん~もったいないもったいないもったいない!!

これだけ条件良い立地でブリリアブランドの19階建てなのになんでグレード上げてこないのよ。。。もったいないよ~!!!

敷地形状的に間取りがやや厳しいのは仕方ないにしてももうちょい高くてもいいからディスポーザー、各階ごみ置き場、機械給気、制震or免震構造としてくれれば。

これは想像でしかないですが地権者さんの意見なのでしょうか。東京建物側の意見が弱い気がします。一概には言えませんが地権者住戸がある場合には地権者さんのセンスにも影響される(もちろんデべ側の意見を取り込んでくれるような営業力にもよりますが)わけですから。

ん~もったいない!!

グレードを抑えてきたことでグレードの高さを求めない人のみがターゲットとなり、それでいて坪単価435万円ほどだとサクサクっとは動かない(大苦戦はしないと思いますが)のではないでしょうか。タラればですがこれでグレード高かったらめちゃ売れ行き良かったことでしょう。個人的にも狙っていたのでよりショックが大きくて。

ただ、不動産は立地が9割と言われるくらいで、そこは否定しませんので資産として持つならエリア内で競合が少ない3LDKはリセールバリューにも期待しやすいでしょう。後発のブリリア上野プレイスも3LDKはないようですから尚更。

繰り返しの繰り返しになりますがD・D2タイプの低層階は狙い目です!

山手線、しかもターミナル駅となる上野駅から徒歩5分、エリア内で希少な3LDK南向きを坪単価380万円ほどで買えるなら条件良いです。坪単価380万円という目線で見ればグレード感だって妥協しやすいです。

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