今回ご紹介するのはリビオレゾン上野入谷ザ・テラスです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産 新都市企画
設計:設計工房デザインシステム
施工:ライト工業
予定価格:2700万円台~8300万円台
専有面積:25.45㎡~70.24㎡
総戸数:98戸
規模:15階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分
JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩12分
JR各線「上野」駅徒歩16分
つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩9分

所在地:東京都台東区入谷二丁目
竣工:2021年10月下旬

駐車場:14台(うち機械式7台、管理用駐車場1台)
バイク置場:4台
自転車置場:95台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

上野感はなく入谷物件となります。とはいえ入谷駅徒歩5分で言問通りから1ブロック中へ入った三方角地ということは希少性があります。それもあってか前作のリビオレゾン上野に比べて3LDKも多くラインナップしてくれています。というかリビオレゾン上野はもっともっと3LDKを設けてほしかったですよね。ブログでも「3LDK即完売だよ~」とお伝えしたように激戦となりましたからね~。

入谷駅から東方向に徒歩5分ですからつくばエクスプレスの浅草駅も徒歩9分と近い距離になります。かっぱ橋通りや花屋敷など浅草らしさも感じやすい立地ですから浅草エリアで探されている方も検討しやすい入谷物件となります。

外観デザインに関しては角住戸のダイレクトウィンドウ(Cタイプの間取りがとんでもなく優れた窓面を持ち合わせております!!)、ガラス手摺と格子を使い分けた素敵なものとなっています。

エントランスホール横にはおいひー(あえてのおいしいではなくおいひーです!笑)コーヒーが飲めるマシーンを完備したカフェラウンジを設けています。コーヒーは1杯150円、コーヒーが苦手の方のためにセルフドリップ対応ですからお茶を楽しむこともできます。また、無人コンビニも設置されますからソフトドリンクなどを飲むこともできます。

カフェラウンジ横にはスノーピーク社製のトレーラーハウス「住箱」が設けられます。分譲マンション初!!これは面白いですね~。住箱は既存の商品ですがそれゆえ完成された商品となっており冷暖房、プロジェクター・スピーカー、Wi-Fiを完備しており多目的に利用することができます。目隠しロールスクリーンもありますからまさに密会(こらー!!)にも適してしていますが常識の範囲内で利用しましょうね!(笑)

住箱は1時間100円(土日は200円)で貸し切りできます。webで予約できるので便利ですね!

トレーラーハウスはあえて接道面から見えるようにしており、素敵な外観含めて言問通りから目立つ存在となることは確実でしょう。エントランスアプローチは短めですがトレーラーハウス横と合わせて植栽豊かなものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西北角]

Aタイプ 2LDK 55.52㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 5599万円 坪単価333万円
6階 5999万円 坪単価357万円
10階 6099万円 坪単価363万円
12階 6199万円 坪単価369万円
14階 6399万円 坪単価381万円

[西向き]

Bタイプ 1DK 30.73㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 3199万円 坪単価344万円
9階 3399万円 坪単価365万円
14階 3499万円 坪単価376万円

[南西角]

Cタイプ 3LDK 70.24㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 6699万円 坪単価315万円
6階 7399万円 坪単価348万円
9階 7699万円 坪単価362万円
12階 7899万円 坪単価371万円
14階 8099万円 坪単価381万円

[東南角]

Gタイプ 3LDK 67.37㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 6399万円 坪単価314万円
6階 6799万円 坪単価333万円
9階 7099万円 坪単価348万円
12階 7399万円 坪単価363万円
14階 7499万円 坪単価368万円

[東向き]

Fタイプ 1K 25.45㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 2799万円 坪単価363万円
8階 2899万円 坪単価376万円
14階 2999万円 坪単価389万円

Eタイプ 1LDK 32.02㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 3599万円 坪単価371万円
6階 3899万円 坪単価402万円
10階 3999万円 坪単価412万円
14階 4099万円 坪単価423万円

[北向き]

Dタイプ 1LDK 32.02㎡

画像出典:リビオレゾン上野入谷ザ・テラス公式HP

3階 3599万円 坪単価371万円
5階 3699万円 坪単価381万円
14階 3799万円 坪単価392万円

平均坪単価は約365万円です。

外観デザインの核ともなっているCタイプの窓面は素敵ですね~。ダイレクトウィンドウと言ってもデザイン性重視のため室内から黒枠は目立つのですが目の前の接道、さらにはセットバック部分含めると南からの採光が取り込みやすいですから入谷駅徒歩5分としては贅沢な明るさとなるでしょう。明るいだけではなく大通りから1ブロック中へ入ったそこそこ静かな環境ですから尚更良い。

とはいえ入谷価格ではないですね(笑)眺望抜けてくるとはいえ上階は8000万円クラスですからどこまでこの立地にこだわり、満足度を重視するかでしょう。ちなみにCタイプの価格は上野物件のザ・パークハウス上野プレイスの中古相場と同じくらいの単価です。

つまりは

・新築 入谷物件 8000万円
・築3年 上野物件 8000万円

という比較もできます。

リセールバリューで考慮したら後者を選んだほうが手堅いのでしょうけども先に述べたように入谷界隈では滅多にでないファミリー向け住戸ですから引き合いは多いでしょう。

Fタイプはコンパクトですから単価は盛られていますが高層階になればスカイツリーも見える抜け感ある眺望となりますから若者の住みながら投資には合っているでしょう。

14階の2999万円で見てみると

賃料:10万円(固く見積もり)
利回り:4%
毎月の支払:89000円(維持費込み・フルローン・金利0.6%)

最初から投資だと魅力に欠けますが住みながら投資なら十分ですよ。30㎡切ではありますが下手に1Kで8万円、9万円の賃貸マンションを借りるくらいなら3LDKなど8000万円出す人も納得の造りこみとなっている分譲マンションの1Kのほうがいいじゃないですか。仮に23歳で入居して10年後の33歳で売却するとなってもその頃には残債が2200万円ほどですから出口も見やすいです。投資系マンションで同立地だと10年後に2000万円くらいになってもおかしくはない相場ですが非投資系ですから残債割れするほどは落ち込まないかなぁ~とも思えます。この後述べますが室内の設備仕様は落としてますが。。。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットライン照明ではありますが…トイレが古めかしいタンク式であったりと入谷にしては高価格帯となるわけでもう少し頑張ってほしかったですね。1Kや1LDKは二口コンロ、キッチン天板人造大理石、食洗機なし、床暖房なしなど淋しいものとなっています。ただ、1Kや1LDKのみエアコン完備となりますからある程度は投資で購入される方も多いであろうという考えでの商品とも言えるでしょう。

構造は直床・二重天井、階高3m切りのため天高も2400mmと低めです。ただし、スラブ厚はしっかりと確保されていました。

総戸数98戸の15階建てでエレベーター1基であることを考えると上階は一旦逃すとそれなりに待ちそうですね。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ入谷シティフォルム 2000年築 入谷2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・プラウド上野松が谷 2016年築 松が谷3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約320万円

・ザ・パークハウス上野プレイス 2017年築 北上野2 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約380万円

上記相場からリビオレゾン上野入谷ザ・テラスの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.24㎡ 6階 7399万円(新築時) → 6700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

リセールバリューも求めるならCタイプの低層階がいいでしょう。この先正式価格でどうなるかはわかりませんが現状の価格差であれば低層階でも十分でしょう。眺望抜けないにしても窓面豊かですし、今後もファミリー向け住戸が乱立するとは考えにくいエリアながらも賃貸からの購入検討者ニーズは都度あるわけで、最初の購入単価を抑えておけば安心でしょう。もちろん上階のほうが抜け感出ますがその分の満足度が単価にがっつり表れています。

私ならCタイプの低層階にしますね。角地で囲まれ感ないですし、この立地この間取りで坪単価315万円なら悪くないでしょう。

管理費は㎡単価約282円、可もなく不可もなくな単価でしょう。(競合しそうな立地の新築マンションとしてはアトラス日暮里グレイスコートが維持費にも魅力あり)

駐車場設置率は約13%。この数字だけ見ると低めですが2LDK以上だけで計算すれば約30%ですから足りそうですよね。しかも13区画中6区画が平置きとなっています。

駐輪場はほとんどが屋内となっており浅草、上野などへサクッと出かけられるのがいいですね~!

【住むレーション】

[日比谷線]

入谷 8:00発
上野8:02着
仲御徒町8:04着
秋葉原8:07着
小伝馬町8:09着
人形町8:11着
茅場町8:14着
八丁堀8:16着
築地8:18着
東銀座8:20着
銀座8:22着
日比谷8:24着
霞ヶ関8:27着
虎ノ門ヒルズ8:28着
神谷町8:30着
六本木8:34着
広尾8:37着
恵比寿8:40着
中目黒8:43着

[つくばエクスプレス]

浅草 8:01発
南千住 8:04着
北千住 8:06着
八潮 8:15着
三郷中央 8:18着
南流山 8:21着
流山おおたかの森 8:24着
柏の葉キャンパス 8:28着
守谷 8:33着
みらい平 8:38着
みどりの 8:41着
万博記念公園 8:44着
研究学園 8:48着
つくば 8:51着

入谷駅はホームが浅いため(日比谷線は全体的に浅め)表記上の徒歩分数でホームまでたどり着くことも十分可能です。

鶯谷駅徒歩12分、上野駅徒歩16分ですからJR山手線なども徒歩圏内で利用可能ですが日比谷線の入谷駅から上野駅までは乗車時間2分ですから多くの方は日比谷線がメイン利用となるでしょう。虎ノ門ヒルズ駅も開業しましたし日比谷線の人気も高まりそうですね!

物件周辺はまいばすなど小さめのスーパーマーケットがメインですがほんの少し足を延ばせば浅草ROXがあるなど先に述べたように浅草も庭にできるのが魅力ですね。

通学校は大正小学校で徒歩3分、柏葉中学校で徒歩8分とどちらも近い距離にあります。

【総評】

室内の設備仕様はもう少し頑張ってほしかったですね。その代わりと言ってはなんですが(コストコントロールはどのマンションでもあることです)外観デザイン、共用部は凝りに凝っていますから設備仕様が不満で買わないという選択肢になる方は少ないでしょう。ディスポーザーを除けばお金で解決できることばかりですから。

入谷物件にしては高単価ですが希少性あることはたしかですし、その希少性に甘えることなくこだわりあるものとしてくれたのは入谷にこだわり検討していた方にとっては長い目で見ればプラス材料であることでしょう。

リビオレゾン上野の3LDKみたくサクッと完売とはならないでしょうけども「価格は高いけども魅力ある商品」であることはたしかですから繰り返しになりますが入谷検討のファミリー層には見逃す理由が価格以外ないことでしょう。

動画もご覧ください!

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