今回ご紹介するのはヴェレーナグラン赤羽北フロントです!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
施工:森組
価格:未定
専有面積:65.88㎡~100.80㎡
総戸数:89戸
規模:12階建て
交通:JR埼京線「北赤羽」駅徒歩3分 東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅徒歩15分 JR 各線「赤羽」駅徒歩20分
所在地:東京都北区赤羽北二丁目
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:40台※機械式21台・平置式19台(身障者用1台・来客用2台含む)
駐輪場:178台
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

JR埼京線の北赤羽駅赤羽口から信号なしで徒歩3分、駅との導線上にはスーパーマーケットのライフがあるなど日常の買い物利便性も高い立地です。

もともとは住宅展示場(現在は縮小して営業)があった場所で隣で営業中の住宅展示場もすでに大和地所レジデンスが土地を取得しています。将来的には同社の分譲マンションとなる可能性が高いでしょう。

前回の記事、動画でもお伝えした通りデメリットがわかりやすくバルコニー面が環八と線路(埼京線・新幹線)となります。また、荒川も近いため当然ながらハザードマップは色付きです。

ただ、目の前が環八がゆえに駅徒歩3分ながらも半永久的に南向きの採光を得られるというのは大きな魅力でしょう。駅近志向の方で「窓を開けて生活することは少ない。ただ日当たりはほしい。」という方には合ってきます。東京23区、駅徒歩3分で南向きの採光が半永久的に守られるマンションというのは希少性があります。

ヴェレーナグランということで日綜もとい大和地所レジデンスの中でも上位グレードとなるわけですがグランブランドの中でもよりこだわりをもった商品となっています。

グランブランドですからヨーロピアン調は抑え気味ですが落ち着いた色合いとして大人っぽい見た目です。

まず注目すべきは基壇部でしょう。3階部分までの列柱上部にライトを組み込んでいます。これにより4階以上が浮いているような見た目となります。

そして最上階部分もすごいですね。大庇を段違いに、天井部を木目調&ライト埋め込みによってデザイン性をとっています。

今回ライティングがうまいですね~。エントランス上部もライトを埋め込んでいますし、完成した際には一日も早く夜見に行きたいものです。

エントランスホールは一層ですが一段下がった隣接するラウンジが2階住戸部分よりもせり出させているため外らから見た際も目立ちますし、中側からも水景と植栽を望めますから大通り沿いながらも別世界となるような落ち着いた空間となっています。

南側のセットバックも大きく、住戸前の植栽計画が豊かですから環八沿いでありながらもテラス付き住戸を設けることができています。

土地形状がとてもきれいなことで全戸南向きとできていることはもちろん、背中側にもゆとりがあります。駅近物件でありながらも駐車場設置率は約45%の40区画、内19区画が平面というゆとりです。屋外ではありますが駐輪場も設置率200%、来客用駐車場、カーシェア用駐車場、洗車スペースもあります。

駐車場出入口にはチェーンゲートが完備されていますし、エリア内では高単価となるだけあり駐車場への愛も見受けられました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.31㎡

Ausタイプ 画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

2階 5598万円 坪単価259万円
3階 5998万円 坪単価278万円(2LDK Ausタイプ)
4階 5848万円 坪単価271万円
6階 5998万円 坪単価278万円

Bタイプ 3LDK 70.57㎡
2階 5398万円 坪単価252万円
3階 5798万円 坪単価271万円(2LDK Busタイプ)
4階 5648万円 坪単価264万円
6階 5798万円 坪単価271万円
9階 6098万円 坪単価285万円
11階 6198万円 坪単価290万円

Cタイプ 3LDK 65.88㎡
3階 5448万円 坪単価273万円(2LDK Cusタイプ)
5階 5298万円 坪単価265万円
6階 5448万円 坪単価273万円
9階 5748万円 坪単価288万円
11階 5848万円 坪単価293万円

Dタイプ 3LDK 68.68㎡

Dusタイプ 画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

6階 5678万円 坪単価273万円
9階 5978万円 坪単価287万円

Eタイプ 3LDK 68.68㎡
6階 5698万円 坪単価274万円
9階 5998万円 坪単価288万円

Fタイプ 3LDK 65.88㎡
6階 5498万円 坪単価275万円
9階 5798万円 坪単価290万円
11階 5898万円 坪単価296万円

Gタイプ 3LDK 70.75㎡
6階 5848万円 坪単価273万円
9階 6148万円 坪単価287万円
11階 6248万円 坪単価291万円

Hタイプ 3LDK 75.81㎡
4階 6858万円 坪単価299万円
6階 7048万円 坪単価307万円
9階 7348万円 坪単価320万円

Jタイプ 3LDK 77.57㎡
11階 7498万円 坪単価319万円

Kタイプ 3LDK 82.67㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

10階 7998万円 坪単価319万円

Lタイプ 3LDK 74.08㎡
11階 6878万円 坪単価306万円

Mタイプ 3LDK 74.08㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

11階 6898万円 坪単価307万円

Nrタイプ 3LDK 90.05㎡
12階 9748万円 坪単価357万円

Orタイプ 3LDK 100.80㎡

画像出典:ヴェレーナグラン赤羽北フロント公式HP

12階 10348万円 坪単価339万円

平均坪単価は約285万円です。

半年前の記事で坪単価260万円と予想したため思っていたよりやや高かったですが思っていたよりはるかに上回るグレードだったため単価に対する納得度は十分です。

間取りも特徴的なものが多いですね。

まずはスキップフロア(エレベーターが止まらないスキップフロアではありません)。間取りは3LDKから2LDKになりますがどでかい床下収納がついてきます。高さは約70cmですから大人でもそこまで苦しくなく物を取り出したりできます。出入口はキッチン前と洋室にありますからキッチンにダイニングテーブルを置いたとしても出入りは可能です。

キッチン前のダイニングスペースから先は階段で数段下がるため天井高が3050mmとなります。サッシも高くなりますし、連窓となっていますからより開放感を得ることができます。キッチン前も床暖房完備なのも嬉しいですね。室内に段差があるためお掃除ロボットを2台用意するなどの必要はありますがマンションではなかなかお目にかかれない面白い間取りです。モデルルームにて体感できます。

最上階のルーフバルコニー住戸はリビングのルーフバルコニー側をスキップフロアとしてリビング側より高い位置としています。その部分をワークスペースとして使うのもいいですね~。段差があることでリビングとは別空間となるためいろいろな使い方ができていいですね。こちらも床暖房完備です。基本天井高が3000mmですからスキップフロア部分でも2560mmと十分すぎます。

最上階の中住戸も面白い間取りですね。吹き抜けのルーフバルコニーがあり、リビング側面の窓も4連窓ですから一体感出るでしょう。

ルーフバルコニーはすべて人工芝が貼られています。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、水回り天板御影石(70㎡以上はトイレ手洗いカウンターも)、プレミアム対象住戸になると廊下天然石、玄関折り上げ天井、キッチンキャビネットカウンター(ダウンライト付き)などグレードアップとなります。1階住戸や最上階住戸にはスロップシンクが付きます。

扉のレバー一つからこだわっており標準でもザ・分譲マンションらしさを室内でもしっかりと出せています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm前後です。

共用施設はパーティールーム(集会室)があります。

周辺相場を確認しましょう!

[赤羽口]

・ソルフェスタ赤羽 1996年築 赤羽北1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約165万円

・アクトピア北赤羽壱番館 1999年築 赤羽北2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約140万円

・アクトピア北赤羽参番館 2000年築 赤羽北2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・アクトピア北赤羽五番館 2001年築 赤羽北2 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・アクトピア北赤羽六番館 2002年築 赤羽北2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約195万円

アクトピア北赤羽四番館 2003年築 赤羽北2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

・オーベル北赤羽ブライト 2012年築 赤羽北2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円
 
[浮間口]

・ダイアパレス北赤羽駅前 2005年築 浮間1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約170万円

クリオレジダンス北赤羽 2007年築 浮間1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・ライオンズ北赤羽レジデンス 2011年築 浮間3 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

ライオンズ北赤羽マークスフォート 2014年築 浮間3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約195万円

ザ・パークハウス北赤羽 2016年築 浮間1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約230万円

上記相場からヴェレーナグラン赤羽北フロントの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 65.88㎡ 5階 5298万円(新築時) → 4700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約158円とディスポーザーがないなりに抑えめです。駐車場設置率が高く、周辺相場に合わせて20000円前後取っていることも管理費がお安いことに影響しているでしょう。

川越線開業80周年記念ヘッドマーク付き

【住むレーション】

[埼京線]

北赤羽 8:01発
赤羽 8:05着
十条 8:08着
板橋 8:11着
池袋 8:15着
新宿 8:20着
渋谷 8:26着
恵比寿 8:29着
大崎 8:33着

北赤羽 8:02発
浮間舟渡 8:04着
戸田公園 8:07着
戸田 8:14着
北戸田 8:16着
武蔵浦和 8:19着
中浦和 8:24着
南与野 8:26着
与野本町 8:29着
北与野 8:30着
大宮 8:34着

[国際興業バス]

北赤羽駅入口 7:47発
赤羽駅西口 7:56着

赤羽駅西口 0:44発(始発・深夜バス)
北赤羽駅入口 0:48着

各駅停車しか止まらない駅ですが昔のように日中20分電車が来ないということもなく(赤羽止まりが武蔵浦和止まりに変更された)、乗ってしまえば池袋まで10分、新宿まで16分とビッグターミナルへもあっという間です。

自転車であれば環八沿いのセブンタウン小豆沢やメガドンキへもサクッと行ける距離感です。

通学校は袋小学校で徒歩6分、桐ケ丘中学校で徒歩12分です。

【総評】

立地としては赤羽口駅前№1と言っても違和感ないですし、建物グレード高いことを考慮すれば住んだ後の満足度には大きな期待ができるでしょう。

北赤羽のマーケットとしては高単価ですが広域の新築マンションで見るとこれだけ良い条件が揃っていて坪単価285万円ほどなら魅力が大きいでしょう。

赤羽や王子など近隣の人気駅で探されている方も駅をマイナー駅に変えることで新たな選択肢が広がり、それがチープなマンションではなくハイグレードマンションで駅近となれば検討候補に入れてみるべきでしょう。

もちろん出口だけを見ればマイナー駅ではなくメジャー駅で買うほうが固いのですが「マイナー駅でチープなマンションで価格が主なメリット」ではなく「マイナー駅だけどハイグレードなマンションで周辺のメジャー駅新築マンションよりはお安い」なら良い選択なのではないでしょうか。

しかし日綜もとい大和地所レジデンスらしさが出ていていいですね~。

一般的には新築を買う以上は満足度に特化する必要性があり、立地もモノも良ければ買った後の満足度はもちろん大暴落の危険性も少ない(なんだかんだ周辺物件より立地が良い)わけで、「周辺マーケットよりは高いけど立地がよくモノも良い」というのはこの高値市況の今、とてもおすすめしやすいです!!

動画もご覧ください!

■ヴェレーナグラン赤羽北フロントの建設地訪問! 北赤羽駅「赤羽口」と「浮間口」について

■ヴェレーナグラン赤羽北フロント 建設地周辺レポート

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前回の記事 → ヴェレーナグラン赤羽北フロント 価格は?! 北赤羽駅[赤羽口]徒歩3分の好立地!

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2 件のコメント

  • こういうスキップフロアのような尖った仕様というのは、リセール上不利な気がしてしまいます。。マンマニ様のようなマニア層にはたまらないと思いますが、シニアや幼児のいる家族などからは忌避されませんか?

    • しほぽ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      今の時代に北赤羽で新築を買う以上はどのみちこのみちリセールバリューとは言っていられないでしょう。

      なのでどうせ買うなら「楽しんじゃえ!」という勢いも必要かな!と思います。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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