今回ご紹介するのはパークホームズ西小山です!

[物件概要]

売主:首都圏不燃建築公社 三井不動産レジデンシャル 大和ハウス工業
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:30.83㎡~97.57㎡
総戸数:110戸(一般販売対象戸数65戸、他に目黒区木密地域等居住者様向け優先販売3戸)
規模:地上9階地下1階建て

交通:
東急目黒線「西小山」駅徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩11分

所在地:東京都目黒区原町1丁目
竣工予定:2024年3月下旬

駐車場:機械式28台(一般販売対象外住戸取得台数3台含む)
駐輪場:110台(一般販売対象外住戸取得台数18台含む)
バイク置場:23台(一般販売対象外住戸取得台数1台含む)

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

東急目黒線の西小山駅前、表記上は徒歩1分ですが改札から徒歩20秒という世界です。屋根がないのはその内の数歩程度であり駅直結系マンションよりも駅に近いマンションとも言えます。地下駅ですが深くないですし、駅前でありながらも音ネックが少ないのもいいですね。

住戸は南東向きが中心で目の前が駅と広場ですから低層階でも眺望が苦しくなく採光も期待できます。今後電線が地中化(マンションが竣工してから1年後を予定)されるためより空を近く感じやすくなることでしょう。

お隣の武蔵小山と比べた際に目黒線の普通電車しか止まらないのは惜しいですが武蔵小山駅へも緑道経由で徒歩11分ですから日常の生活圏とできます。武蔵小山のパルムほどの規模感ではないですが西小山駅前にも複数の商店街があり、東急ストア、サミット、まいばすなどスーパーマーケットも複数あります。

今作は目黒区アドレス、通学校の向原小学校へ徒歩5分、第九中学校(第七中学校と統合予定あり)へ徒歩6分と公立校も近いです。少し足を延ばせば林試の森(りんし)公園(都立公園)もあります。

都心に近くて都心へダイレクトの路線で駅前、買い物も便利で学校事情も安心となれば共働き世帯にはもってこいの立地と言えるでしょう。

今作は元々あった木造建築物を一つの大きな建物にまとめて道路も広くする防災街区整備事業です。そのため総戸数110戸中一般販売対象住戸は65戸となっています。

外観デザインは縦のラインとぶつかる部分の横ラインを下にずらしたマリオステージ風となっています。縦ルーバーがずれた横ラインを突き抜けているのがかっこいいですよね~。実際にはバルコニーの床部分が途切れているわけではなく隔て板を住戸中心へ寄せることで室外機を隠すものとなっています。

1階部分の多くが店舗区画(10区画)となっているため坪単価600万円クラスのマンションとしてはエントランスホールの規模感はありません。それでも天井部には300本ほどのシャンデリア、正面のラウンジから二層吹き抜けとなりグリーンウォールからは自然光も取り込むちょいとアダルトな素敵な空間となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 83.02㎡
次期以降販売予定

Bタイプ 3LDK 75.27㎡
次期以降販売予定

Cタイプ 3LDK 70.86㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

次期以降販売予定

Dタイプ 3LDK 81.22㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

3階 13900万円台 坪単価565万円
6階 15800万円台 坪単価643万円
8階 16200万円台 坪単価659万円

Eタイプ 3LDK 70.10㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

6階 12800万円台 坪単価603万円
8階 13200万円台 坪単価622万円

Fタイプ 1K 30.83㎡
次期以降販売予定

Gタイプ 1LDK 39.11㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

次期以降販売予定

Hタイプ 2LDK 55.99㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

次期以降販売予定

Iタイプ 1LDK 31.63㎡
次期以降販売予定

Jタイプ 1LDK 47.06㎡
次期以降販売予定

Kタイプ 2LDK 63.60㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

6階 11400万円台 坪単価592万円
8階 11600万円台 坪単価602万円

KAタイプ 3LDK 83.02㎡
次期以降販売予定

Lタイプ 3LDK 80.28㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

8階 15000万円台 坪単価617万円

Mタイプ 4LDK 97.57㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

予定価格記載なし(25000万円くらい?)

Nタイプ 4LDK 92.10㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

予定価格記載なし

Oタイプ 1LDK 37.92㎡
次期以降販売予定

Pタイプ 1LDK 31.92㎡
次期以降販売予定

Qタイプ 2LDK 58.86㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

6階 10200万円台 坪単価572万円
8階 10400万円台 坪単価584万円

Rタイプ 3LDK 68.48㎡

画像出典:パークホームズ西小山公式HP

6階 12500万円台 坪単価603万円
8階 12900万円台 坪単価622万円

平均坪単価は約600万円です。

分譲住戸の平均専有面積は約63㎡です。(非分譲住戸は低層階の狭めの部屋に集中しており賃貸募集も多いかと思います)

駅方面を向く南東向き、商店街方面を向く南西向き、クラフトビレッジ(UR)方面を向く北西向きの3棟構成です。北西向きのバルコニー手摺は背が高くなっている(クラフトビレッジが屋外で飲食できることが影響しているかと)ため座りながら楽しむというのは難しそうですが眺望が抜けてきます。次期以降販売予定の北西向き1LDK~2LDKも条件が悪いというわけではないため実需検討のシングル・ディンクス層ウケも良さそうです。

内廊下(一部屋外のためエアコンはなし・屋外用カーペット敷き)ですが住戸のスパンが取れているため主寝室想定の洋室も主開口部側にもってこれています。オールリビングin洋室という間取りもあったりしますが種類豊富なため好みな間取りが見つかりそうです。

個人的にはパークホームズ西小山で選ぶなら迷わずこの間取りにします~!!と言い切れるくらいDタイプが好みでした。外観デザインとしても味付けとなっているコーナーサッシ(横ルーバーあり)、キッチンがコの字型で窓付き、全部屋南西方向に窓があり採光に期待ができて分譲住戸としては6階以上を購入すれば抜け感もあるなど魅力が大きい部屋です。Dタイプであれば周辺戸建からの検討者さんでも「これならマンションへ買い替えてもいい!」となりやすいのではないでしょうか。81㎡と特別広いわけではないものの浴室が1620なのもポイント高いです。また、駐車場抽選の第二優先権住戸のため区画を絞らなければどこかしらは確保することができます。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(一部タイプ除く)、キッチン・洗面・トイレカウンター天板フィオレストーン、浴室ダウンライト(一部ライン照明)、浴室ガラス扉、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、OP対応ですが玄関電子錠など悪くありません。3LDK以上はガスコンロがデリシアとなったり廊下・洗面・トイレの床がタイルとなるなどグレード高くなります。坪単価600万円なら天カセも欲しかったところではありますが今時代の坪単価600万円だとなかなか難しくなってきていますね。とくに今作は2LDK以下が単価からするとスペック抑え目に感じてしまいます。

構造は直接基礎、二重床・二重天井、基本天井高は2450mm、サッシ高は2200mmです。

80㎡以上は専有面積外の有料トランクルームが地下階に、その他のトランクルーム付住戸(専有面積込)は玄関近くが基本となります。

周辺相場を確認しましょう!

[西小山駅]

・目黒本町パーク・ホームズ 1995年築 目黒区目黒本町5 西小山駅徒歩2分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約360万円

・D’クラディア目黒本町 2003年築 目黒区目黒本町5 西小山駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約340万円

・クリオ西小山 2013年築 品川区小山6 西小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約300万円 直近売り出し事例なし

[武蔵小山駅]

・パークシティ武蔵小山ザタワー 2019年築 品川区小山3 武蔵小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約600万円

・シティタワー武蔵小山 2021年築 品川区小山3 武蔵小山駅徒歩2分 新築時の坪単価約495万円 新築販売中(現在は坪単価650万円前後)

上記相場からパークホームズ西小山の将来価値を予想すると

Rタイプ 3LDK 68.48㎡ 6階 12500万円台(新築時) → 11000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物東側のタワーパーキング、設置率は約25%です。建物との間と駐車場作業スペースに庇があるため屋外駐車場ではあるものの住戸との行き来や作業中に雨に濡れることはありません。タワーパーキングもでこぼこ積み木デザインで下部はグリーンカーテンとするなど丸見えながらも美しいものとしてくれています。店舗来客用自転車置場が駐車場と同じスペースにあるのは気になりますが…

ノーマルルーフ多めですがその他のサイズ感はしっかりとしています。

EV 全長5200mm×全幅1950mm×全高2000mm×最低地上高110mm×最大重量2400kg 1台 月額37000円
身障者用 全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最低地上高110mm×最大重量2300kg 1台 月額37000円
ハイルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最低地上高110mm×最大重量2500kg 6台 月額35000円
ノーマルルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×最低地上高110mm×最大重量2500kg 20台 月額33000円

駐輪場とバイク置場は専用エレベーターありで地下となります。住戸階のエレベーターも地下階へ行き来しているためこちらも雨に濡れず便利です。駐輪場の設置率は100%です。駅前とはいえ子育てファミリーからすると不安な設置率ではありますね。レンタサイクルが3台設置されます。

住戸階のエレベーターは2基(分速105m)、総戸数と階数からすればゆとりがあります(各階ごみ置場なしです)。住戸階もしっかりとエレベーターホールが独立しているのもいいですね。

1階の店舗区画は従前の土地にて店を営んでいた人の所有権となります。再度オープンするのか第三者に賃貸するのかはまだ決まっていないとのことです。飲食店も可能です。

管理費は㎡単価月額約375円を予定、これといった共用施設なしですからちょいと高くは感じますね。共用施設充実で各階ごみ置場あり、24時間有人管理でコンシェルジュサービスありの武蔵小山タワマンと同じくらいの維持費です。第三者管理、週5日の日勤管理を予定しています。

維持費一例…70.1㎡の場合

管理費:月額26290円
修繕積立金:月額8060円
インターネット利用料:月額605円
合計:月額34955円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クリオ西小山 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約311円

・パークシティ武蔵小山ザタワー 総戸数628戸 管理費㎡単価月額約365円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場 24時間有人管理 コンシェルジュサービス

・シティタワー武蔵小山 総戸数506戸 管理費㎡単価月額約368円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場 24時間有人管理 コンシェルジュサービス

建設地

【住むレーション】

[目黒線(三田線・南北線直通)]

西小山 7:58発
武蔵小山 8:00着
不動前 8:05着
目黒 8:08着
白金台 8:11着
白金高輪 8:13着
三田 8:16着
芝公園 8:18着
御成門 8:20着
内幸町 8:22着
日比谷 8:23着
大手町 8:25着

西小山 8:03発
武蔵小山 8:05着
不動前 8:10着
目黒 8:13着
白金台 8:16着
白金高輪 8:18着
麻布十番 8:21着
六本木一丁目 8:24着
溜池山王 8:27着
永田町 8:29着

西小山 8:00発
洗足 8:02着
大岡山 8:03着
奥沢 8:06着
田園調布 8:07着
多摩川 8:09着
新丸子 8:11着
武蔵小杉 8:12着
元住吉 8:15着
日吉 8:18着

2023年春に相鉄・東急新横浜線が開通することで新横浜駅へダイレクトアクセスとなるなど利便性が向上します。8両化も進んでいます。

【総評】

西小山にこだわりないということであれば武蔵小山のタワマンという選択肢のほうがしっくりときそうではありますね。

ただ、タワマンvs板マンのためタワマンが苦手~という方であれば同じような価格だとしてもパークホームズ西小山のほうがとっつきやすいことでしょう。とはいえ武蔵小山ではなく西小山にしたことを後悔させない立地、マンションでしょう。もちろん西小山だからこその街の魅力だってあります。

駅前とはいえ西小山で平均坪単価600万円は誰しもが高いと思うであろう価格帯ではあるのですが高いお金を出してでも欲しいと思う人が68世帯いれば良いわけで安売りする必要もなく、現代の共働き子育てマジョリティ時代の足元を見た高値追及であることに違和感はないでしょう。思っていた通りの価格帯です。時間を買う派にとっては背伸びしてでも便利な場所で買いたいわけですからそのニーズには答えてくれるマンションです。

数年前までは500万円~700万円の車でも高級車と呼べていたけども今では1000万円クラスでないと高級車と呼べない時代と感じます。家の次に高い買い物と言われる車の世界でも日本だけ置き去り状態です。物価が上がるのに給与は上がらない。マンションに関しても坪単価500万円ではもう高級マンションとは呼べない時代に入っているでしょう。坪単価1000万円以上が高級マンションという位置づけではないでしょうか。

「西小山で坪単価600万円か…」「坪単価600万円でこのスペックか…」と思う気持ちはわかりますがそれが現実です。西小山だけ高いなら「買わないほうがいい」と言えますが便利な場所はどこも高くなっています。通勤時間を長くすることが難しい共働き子育てファミリーからすれば高くたって買いたいと思われるマンションでしょう。川和町じゃダメなんです。聖蹟桜ヶ丘じゃダメなんです。幕張じゃダメなんです。時間を買うのですから。共働きマジョリティ世帯が購入検討のストライキをしてくれない限りマンション価格は下がりそうにないですね。

動画もご覧ください!

■パークホームズ西小山 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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