今回ご紹介するのはプラウド郡山です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:大木・隂山建設工事共同企業体
価格:未定
専有面積:63.21㎡~90.86㎡
総戸数:70戸
規模:15階建て
交通:JR東北新幹線・JR東北本線・JR磐越西線・JR磐越東線「郡山」駅徒歩5分
所在地:福島県郡山市大町一丁目
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:35台 ※別途、敷地外駐車場/23台※敷地外駐車場は第三者の所有に係るもので、将来に渡って確実に利用できることを保証するものではありません。
駐輪場:129台(子ども用自転車置場6台含む)
バイク置場:5台(ミニバイク置場2台含む)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド郡山公式HP

公式HPのトップページはビッグアイがプラウドかと思ってしまうアングルですね(笑)

今回は15階建てのマンションです。

野村不動産は郡山駅前一丁目にて20階建て、総戸数150戸程度を想定としたマンション等を開発する計画がありますからそちらのほうがメインとはなりますが、そちらに向けたブランディングが必要であることを考えれば先発の今作でも手を抜くわけにはいきません。(先発が苦戦すると後発の販売に良い影響とはならない)

『郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業

『郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業
画像出典:野村不動産公式HP

第一地区は住友不動産によってフロンティアタワー郡山(シティタワー郡山)が竣工済みですが第二地区はリーマンショックの影響と3.11の影響もあり塩漬け状態となっていました。

フロンティアタワー郡山は1階から11階に寿泉堂綜合病院、12階から24階シティタワー郡山となっており住戸は78戸と多くはありません。第二地区も1階から3階は健診センターとするようですが4階以上はマンションになる計画のようですから単純な総戸数としては郡山駅前で見ればなかなかなものでしょう。(もともとはタワマンという話もあったので計画縮小ではあります)

プラウド郡山の北西側にある星総合病院の旧棟もいずれは開発されるのでしょうけども台風19号で新棟でも被害がありましたからしばらく時間かかるかもしれないですね。

プラウド郡山は郡山駅西口から日の出通りを経由して徒歩5分、昭和通り(地元の方だと旧4号もしくは過去の名前の4号と呼んでいますでしょうか)沿いですが駅から見た際に昭和通りを超えないため近く感じやすい立地です。南面と東面も少し接道しており、東面にはサブエントランスを設けていますから駅と物件の行き来は昭和通りに出る必要はありません。

日の出通りですから大人の雰囲気と言いましょうか、地方都市独特の雰囲気?ではありますが数年後には道が拡張されて歩道も整備されます。そうなると駅のロータリーから発着する路線バスの通り道となるかもしれないですね。プラウド郡山は1ブロック中へ入るため交通量が増えても大きなデメリットにはならないでしょう。道が整備されること自体は絶対的にプラス材料と言えます。(現状を見れば私が絶対と言い切ってしまう部分に共感いただけると思います…)

外観デザインとしては角住戸のバルコニー上部梁部分を斜めにして翼のようにしており昭和通り沿い、駅側から見ても目立つ存在となるでしょう。背中側も縦格子にはせず階段部分含めてガラス手摺を多用するなどどこから見てもプラウドらしさを出せているのは素晴らしいですね。

昭和通り沿いから続くエントランスアプローチは植栽豊かなものとしていますし、エントランスホールはこじんまりとしているもののエレベーターホールまではクランクインさせているなど総戸数からすれば違和感ないでしょう。ただ、住戸階にはエレベーターホールがないのは残念ですね。北側も抜けてくるため独立型にしてホールに窓面設けてくれていたらより嬉しかったのですが。東側にもサブエントランスを設けているため駅方面へ向かい際はそちらの利用が便利です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 75.00㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

3階 3700万円台 坪単価163万円
6階 3900万円台 坪単価171万円
10階 4200万円台 坪単価185万円

Bタイプ 3LDK 70.05㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

3階 3400万円台 坪単価160万円
6階 3600万円台 坪単価169万円
10階 3900万円台 坪単価184万円
14階 4300万円台 坪単価202万円

Cタイプ 3LDK 74.00㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

3階 3600万円台 坪単価160万円
6階 3900万円台 坪単価174万円
10階 4200万円台 坪単価187万円
14階 4600万円台 坪単価205万円

Dタイプ 2LDK 63.21㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

3階 3200万円台 坪単価167万円
6階 3400万円台 坪単価177万円
10階 3700万円台 坪単価193万円
14階 4000万円台 坪単価209万円

Eタイプ 3LDK 90.86㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

3階 4800万円台 坪単価174万円
6階 5200万円台 坪単価189万円
10階 5600万円台 坪単価203万円
14階 6000万円台 坪単価218万円

Fタイプ 3LDK 86.40㎡

画像出典:プラウド郡山公式HP

14階 5500万円台 坪単価210万円

平均坪単価は約180万円です。

間取りは単調な田の字ですが玄関前にゆとりがあるのはいいですね。Cタイプは横リビングというのもありますが窓面豊かです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、各部屋ドアキャッチャー(キノコではない)、トイレ手洗いカウンターはないものの収納は質感高いもの、可動式ルーバー面格子などなど単価からすれば十分でしょう。バルコニー隣戸境もトールタイプの隔て板かコンクリートです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

同時期に供給されるプレミスト郡山StationCrossより若干お安くなりそうですね。(あくまで予定価格比較)

プレミスト郡山StationCrossは線路沿い(新幹線が高速通過&在来線もガタゴト走ります)であることとプラウドよりもハザードマップ上での色合いが強いことはデメリットですが設置率約70%の自走式立体駐車場を完備していることと総戸数160戸のため共用部の充実などスケールメリットを活かせています。

プラウド郡山の駐車場は敷地内50%、外部50%ということでそれ自体は長い目で見れば悪くないのですが敷地内駐車場の35台中28台が機械式というのが残念。敷地の広さからして仕方ないのですが無理くり機械式駐車場をはめ込んだ感は否めないです。

周辺相場を確認しましょう!

・シティタワー郡山(フロンティアタワー郡山) 2010年築 駅前1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からプラウド郡山の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 74.00㎡ 6階 3900万円台(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡2300円ほどと想定されますから上記部屋だと利回り約5.2%となかなかな水準です。

建設地

【住むレーション】

[新幹線]

郡山 7:41発(始発)
福島 7:54着
白石蔵王 8:06着
仙台 8:20着

郡山 7:04発
新白河 7:15着
那須塩原 7:26着
宇都宮 7:41着
小山 7:52着
大宮 8:10着
上野 8:30着
東京 8:36着

郡山 7:31発
福島 7:44着
米沢 8:20着
高畠 8:27着
赤湯 8:35着
かみのやま温泉 8:48着
山形 8:57着

[東北本線]

郡山 7:05発
日和田 7:10着
五百川 7:15着
本宮 7:19着
杉田 7:24着
二本松 7:28着
安達 7:32着
松川 7:36着
金谷川 7:41着
南福島 7:47着
福島 7:52着

郡山 7:45発
安積永盛 7:49着
須賀川 7:56着
鏡石 8:02着
矢吹 8:07着
泉崎 8:12着
久田野 8:17着
白河 8:22着
新白河 8:27着

[水郡線(台風19号の影響で袋田~常陸大子間は運転見合わせ中)]

郡山 7:14発(始発)
安積永盛 7:19着
磐城守山 7:25着
谷田川 7:29着
小塩江 7:35着
川東 7:40着
泉郷 7:47着
川辺沖 7:51着
野木沢 7:54着
磐城石川 8:01着
里白石 8:08着
磐城浅川 8:12着
磐城棚倉 8:19着
中豊 8:22着
近津 8:25着
磐城塙 8:30着
磐城石井 8:37着
南石井 8:39着
東館 8:43着
矢祭山 8:48着
下野宮 8:53着
常陸大子 9:00着

[磐越西線]

郡山 6:52発(始発)
郡山富田 6:56着
喜久田 7:01着
安子ヶ島 7:05着
磐梯熱海 7:09着
中山宿 7:14着
上戸 7:25着
関都 7:29着
川桁 7:32着
猪苗代 7:36着
翁島 7:40着
磐梯町 7:50着
東長原 7:58着
広田 8:02着
会津若松 8:08着

[磐越東線]

郡山 5:30発(始発)
舞木 5:35着
三春 5:42着
要田 5:47着
船引 5:54着
磐城常葉 5:59着
大越 6:05着
菅谷 6:09着
神俣 6:13着
小野新町 6:20着
夏井 6:29着
川前 6:38着
江田 6:47着
小川郷 6:55着
赤井 7:01着
いわき 7:08着

日常の買い物としては徒歩でサクッとだとうすい百貨店の北野エース、駅高架側のPivotとなります。

通学校は金透小学校で徒歩8分、郡山第二中学校で徒歩16分です。

【総評】

郡山でもコンパクトシティ化を進めており、行政が駅周辺にコストをかけていきます。

郡山の方からすれば市役所などがあるエリアのほうが住まうに適しており、駅距離なんてのはそれほど気にしないでしょうから現状では優位性ある立地とは言えないものの10年、20年と月日が流れるにつれて駅近物件ゆえの資産性が強まってきますから「子世代に資産を残したい」というシニア層におすすめしたい物件です。

シニア層であれば車2台保有から1台保有にしたり、なんらなら車を手放してもタクシーの配車が容易ですし駅前に行けば乗れますから不便なく生活できてしまいます。総合病院も近いですから長い目で見ても利便高いでしょう。

とはいえ車社会の街ですし、シニア層なら駅距離なんてより気にしなくなる可能性が高いわけでシニア層がプラウド郡山に引っ越してものすごく便利になるかと言えばけしてそうではないでしょう。しかしながら駅徒歩20分クラスのマンションや戸建てを数十年後に子供に引き継ぐよりは資産性として強いことはたしかでしょう。

そのため今作の最大のウリは駅近という利便性ではなく資産性という点になります。

もちろんシニア層ではなくお若いファミリー世代にも良いのですが市内勤務だと車利用が主な方も多く、そもそもマンションだと2台持ちに適していないので戸建てという選択肢になりがちなのはとてもわかります。それでも将来の資産性として強いわけで、住みながら投資という一都三県では当たり前になっていることを取り入れても良いのではないでしょうか。(一都三県の方からすれば当たり前のことすぎると思いますが地方都市は住まいを消費と考える方も多く、住みながら投資を知らない方が多い)

動画もご覧ください!

■郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業 建設地周辺レポート

■プラウド郡山 建設地周辺レポート

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