ディアナコート永福町　価格と間取り　第一種低層住居専用地域×駅徒歩5分　おすすめです！

今回ご紹介するのはディアナコート永福町です！

［物件概要］第二期販売概要

売主：モリモト
設計：庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス
施工：岩田地崎建設
価格：7890万円・11590万円
専有面積：54.22㎡・80.03㎡
総戸数：29戸
規模：地上4階建（建築基準法上地下1階地上3階）
交通：京王井の頭線「永福町」駅徒歩5分
所在地：東京都杉並区永福1丁目
竣工予定：2024年9月下旬
引き渡し予定：2024年10月下旬

駐車場：7台（機械式6台、平置1台）（月額）24000円～29000円
バイク置場：2台（月額）5000円
自転車置場：43台（2段ラック式上段11台、下段スライドラック式20台、傾斜ラック式12台）（月額）300円～800円

管理費（月額）21200円・31300円
修繕積立金（月額）8680円・12800円
地代（月額）12368円・18255円

地図はこちらです↓

画像出典：ディアナコート永福町公式HP

クレアホームズ永福町蒼の邸/耀の邸以来ですから販売時期ベースで7年ぶりの永福町物件となります。

今作は普通借地権(更新のできる借地権・地主さんはお寺)ではあるものの『所有権じゃなきゃ嫌だ！！』なんて言っていられないくらい供給が少ないエリアですから中古市場でも大きなネックにはなってきにくいでしょう。(所有権が多いエリアの中の借地権と違い買い手側が選んでいられない＆周辺の所有権物件に負けないどころか勝るような立地)

永福町駅から大きな起伏なく(建設地手前で少し下り坂になります)徒歩5分、駅近でありながらも第一種低層住居専用地域内のとても静かな住環境となります。

井の頭線あるあるではありますが駅前の道は狭いですし、その道を抜けても特別な歩道があるわけではない住宅街を歩くことになるため中広域検討者からすると気になる人も少なくはないかもしれませんが永福町物件の中では住環境と駅距離どちらも文句なしの最高のポジションと言っても怒られないであろうくらい好立地です。

日常の買い物は駅の京王リトナード(キッチンコート)が徒歩5分と近い位置にあるため一低層にしては不便ではないほうでしょう。首都高南側の西友は徒歩15分弱です。

通学校は永福小学校で徒歩8分と学校も遠くはありません。

神田川から見ると標高は高いのですが駅から見ると少し標高が低いこともありハザードマップではほんの少しですが色がついたところに面しています。

建設地は四方接道(一面は私道のため建築基準法上は三方接道)のため一低層にしては囲まれ感が薄いですし、南傾斜のためこちらも一低層にしては眺望もひらけてきます。

主開口部は東(北東向き)・南(南東向き)・西(南西向き)として囲うような住戸設定のため無理なく内廊下とすることができています。

出入口は敷地北側、傾斜地を活かして階段でのアプローチ(駐車場側からならバリアフリー)となるのですがその階段が下段から徐々に横幅が短くなり、せり出した庇も相まって奥まったエントランスホールに吸い込まれていく流れが素敵ですし、モリモト物件らしい(デザイン監修はアーキサイトメビウス)擁壁御影石×建物壁面ライムストーン(御影石よりも優しい印象の石種)が安定のカッコよさですよね～。

エントランスホールは総戸数なりの広さではありますがこちらも高級感ありますし、エントランスアプローチからすぐにエントランスホールとなりそこを抜けると内廊下になる動線は一体感を演出することが多いモリモト物件らしいものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※物件調査は8月下旬のため一部第一期販売分含む

Bタイプ　1LDK+S　54.22㎡

画像出典：ディアナコート永福町公式HP

2階　7690万円　坪単価468万円
3階　7890万円　坪単価481万円

Dタイプ　3LDK　70.01㎡
3階　10090万円　坪単価476万円

Cタイプ　4LDK　80.03㎡

画像出典：ディアナコート永福町公式HP

2階　10990万円　坪単価454万円
3階　11590万円　坪単価478万円

平均坪単価は約470万円です。

平均専有面積は約68㎡、標準プランで2LDKが9戸、3LDKが12戸、4LDKが8戸です。

内廊下ではありますが吹き抜け部分に面するお部屋は玄関前ポーチと共用廊下側に窓が設置されます。4LDKは居室数としては魅力が大きいですが80㎡のためリビングが特別広くなるわけではありません。それでも4LDK自体が希少な時代ですし、メニュープランで広々3LDKを選択することもできます。80㎡ながら浴室1620サイズは個人的にはとても好印象です！(何を優先するかですが私個人の価値観としては水回りに面積を割り当ててくれている間取りが好き)

全体的にワイドスパンですし角住戸に関しては妻側の窓も豊かとなっており間取りも良好です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板クオーツストーン、廊下・リビングタイル貼り(面積帯による)＆廊下壁面木調パネル、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレなど単価なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

・グランドメゾン永福町　2000年築　永福2　永福町駅徒歩8分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約370万円　※所有権

動き一例　約90㎡　新築時6800万円台　中古時10600万円台

・クレアホームズ永福町蒼の邸　2016年築　永福1　永福町駅徒歩7分　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約400万円　※所有権

動き一例　約72㎡　新築時7200万円台　中古時8600万円台

上記相場からディアナコート永福町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　4LDK　80.03㎡　2階　10990万円　→　10000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き1台を除いて敷地北側の屋外でターンテーブル利用の機械式、設置率としては約24％です。駐車場事情は価格帯に見合うような特別な高級感はありません。駐輪場は設置率約148％です。

管理費は㎡単価月額約391円、小規模マンションでディスポーザーありの内廊下ですから高くなって当然ですがシンプルに重たく感じる水準ではありますね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・グランドメゾン永福町　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約255円

・クレアホームズ永福町蒼の邸　総戸数16戸　管理費㎡単価月額約315円

建設地

【住むレーション】

［井の頭線］

永福町　7:18発
明大前　7:20着
下北沢　7:23着
渋谷　7:30着

永福町　8:00発
明大前　8:02着
東松原　8:04着
新代田　8:05着
下北沢　8:07着
池ノ上　8:09着
駒場東大前　8:11着
神泉　8:13着
渋谷　8:15着

永福町　7:20発
久我山　7:26着
吉祥寺　7:32着

永福町　8:00発
西永福　8:02着
浜田山　8:03着
高井戸　8:05着
富士見ヶ丘　8:07着
久我山　8:09着
三鷹台　8:11着
井の頭公園　8:12着
吉祥寺　8:15着

［明大前駅から京王線］

明大前　8:06発
代田橋　8:07着
笹塚　8:09着
新宿　8:15着

平日の朝ラッシュ時間帯は一時的に急行運転がなくなりますがそれ以外の時間は急行が止まる数少ない駅のため井の頭線の中でも利便性が高くなっています。(各駅停車でも所要時間が数分延びる程度です)

【総評】

第一種低層住居専用地域でとても静かな住環境でありながらも駅が近く都心も近いという利便性の高さもあるため少なくとも『借地権だから購入をやめる』というのは本当に本当にもったいないことです。そこは『借地権だからこそ買える物件』とプラスに考えるべきでしょう。

お久しぶりがゆえにクレアホームズと比べるととんでもなく単価が高くなっているのですがだからこそ売り手側も慎重になっているのか思っていたよりかは安いという印象を受けました。

もちろん借地代が㎡単価月額約228円かかりますし(土地の固定資産税はかかりません)、管理費も重たいため70㎡でも毎月のランニングコストが55000円弱になるという点は注意が必要ですが本体価格自体はこの立地で1億円前後というのは借地権だからこそという設定なわけでトータルの支払額に問題がないのであればランニングコストの重たさでやめるのももったいないでしょう。

記事公開時点では第一期が終了しているため残り住戸は少ないのですが先着順で購入することができます。これだけ条件良い新築マンションが先着順で購入できるというのも嬉しい話でしょう。

動画もご覧ください！

■ディアナコート永福町　建設地周辺レポート