プラウド光が丘四季の香公園　予定価格と間取り　コンセプトルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド光が丘四季の香公園です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：大豊建設
価格：未定
専有面積：58.17㎡～90.90㎡
総戸数：61戸（非分譲住戸1戸、募集対象外住戸1戸含む）
規模：8階建て
交通：都営大江戸線「光が丘」駅徒歩9分
所在地：東京都練馬区高松五丁目
竣工予定：2024年3月下旬
引き渡し予定：2024年5月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

プラウドギャラリー新宿にて案内を受けてきましたので予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西向き］

Aタイプ　2LDK　58.92㎡
3階　7100万円台　坪単価398万円
5階　7300万円台　坪単価409万円
6階　7400万円台　坪単価415万円

［南向き］

Bタイプ　3LDK　75.00㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Dタイプ　3LDK　70.07㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Fタイプ　2LDK　61.29㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Gタイプ　3LDK　76.30㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Mrタイプ　2LDK　62.38㎡
6階　8200万円台　坪単価434万円

Orタイプ　3LDK　83.90㎡
7階　11900万円台　坪単価468万円

Prタイプ　3LDK　83.90㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Qrタイプ　3LDK　90.90㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

［東向き］

Hタイプ　2LDK　58.17㎡
3階　6800万円台　坪単価386万円
5階　7100万円台　坪単価403万円

Iタイプ　3LDK　68.52㎡
1階　7800万円台　坪単価376万円(Igタイプ)
2階　7700万円台　坪単価371万円
3階　7800万円台　坪単価376万円
4階　8300万円台　坪単価400万円(Irタイプ)

Jタイプ　3LDK　68.73㎡
1階　7900万円台　坪単価380万円(Jgタイプ)
2階　7800万円台　坪単価375万円
3階　7900万円台　坪単価380万円

Kgタイプ　3LDK　73.51㎡

画像出典：プラウド光が丘四季の香公園公式HP

Nrタイプ　3LDK　76.75㎡
6階　9300万円　坪単価400万円

平均坪単価は約410万円です。

ザ・光が丘立地としてはお久しぶりの供給、珍しい大手ブランド、そして戸数が少なく「光が丘オンリー検討者(一番住みたい街が光が丘)」をメインターゲットとできるということもあってかなかなか重たいですね。

前回の記事の通りで地元ウケもかなり良い立地です。団地を除いた民間分譲マンションとしてはこれだけの好立地がなかなか出てこない街ですから「待ってました！！」という方も多いことでしょう。だからこそ安く売る必要がないですからね…（とはいえ地元検討者で「うぐぐ…」となっている方も少なくないと思います）

その割にリビング扉の位置がズルい印象を受ける間取りもあったりはします。それでもBタイプのコーナーサッシや7階住戸は基本天井高2550mmに対してサッシ高2400mm、1階住戸はスーパーセラー（大型床下収納）設置とするなど見ごたえある間取りもあります。

向きによる価格差ですがもっとつけても良かったような…もちろんプロが決めた価格なわけでそれもまた戦略なのでしょうけどもこの差なら何の迷いもなく南向きへ申し込むという方が多いのではないでしょうか。とくに南向きの低層階は条件悪くないので割安感さえあります。

スペック面はさすがのプラウドブランドです。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットライン照明、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンク、バルコニーライト、玄関電気錠、AIR TES(東京ガスのTESバス乾燥機と全熱交換器を採用した換気システム)など室内スペックは光が丘物件としてはかなり高いほうであるというのはさすがのプラウドブランド(二度目)といった印象です。AIR TES(全熱交換器)ですから壁ポコ(壁面給気口)もありません。

野村不動産のプラウドは価格は高いけども商品力でケチることは少なく、価格が高い以上に良い商品を提供してくることが多いです。今回もそのパターンのためスペック面ではかなり満足させてくれるものとなっています。（価格の安さで唸らせてくれることは滅多にないのですが商品力の高さでは唸らせてくれることが多いですね。笑）

構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2450mmと高いほうではないですがサッシ高は2100mm(一部住戸除く)と一般的な板状型マンションよりも10cmほど高くなっています。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウド光が丘　2009年築　高松5　光が丘駅徒歩9分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約310万円

動き一例　約75㎡　新築時5300万円台　中古時6200万円台

・リリーゼ光が丘レジデンス　2019年築　春日町6　光が丘駅徒歩10分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約320万円

動き一例　約54㎡　新築時4600万円台　中古時5400万円台

上記相場からプラウド光が丘四季の香公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　70.07㎡　4階　8500万円台　→　7560万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置き5台(内1台身障者優先)、機械式15台で設置率約32％です。大きく余る心配は少ないでしょうから管理組合的には悪くないのですが長く住まう方が多いことが容易に想像できるマンションですから新築時に確保したもの勝ち感が強いですね。

平置きはすべてEV充電対応ですし、機械式でもミドルルーフ以上であるなどサイズ感もしっかりとしています。

・平置き　全長5300mm×全幅2500mm(身障者優先3500mm)　月額20000円/22000円

・機械式　全長5300mm×全幅1950mm×全高1750mm/2100mm×重量2300kg　月額18000円～21000円

中庭経由でエントランスホールと行き来できる便利な動線です。1億円以上のお部屋であれば希望すれば平置きを確保することができます。

出入りは西側にできる新しい道からとなります。生活道路ですが一方通行ではないため便利です。

駐輪場も屋外で設置率約200％、出入口はしっかりとオートドア完備です。

管理費は㎡単価月額約275円、外廊下ですがディスポーザーありですから割高感はないでしょう。

エレベーターは1基(分速105m)、住戸食い込み型ではないですし1階のエレベーターホール周りもエントランスホールの延長線上としてデザイン凝ってくれています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウド光が丘　総戸数35戸　管理費㎡単価月額約239円

【住むレーション】

［大江戸線］

光が丘　8:00発(始発)
練馬春日町　8:01着
豊島園　8:04着
練馬　8:06着
新江古田　8:09着
落合南長崎　8:11着
中井　8:14着
東中野　8:16着
中野坂上　8:18着
西新宿五丁目　8:21着
都庁前　8:23着
新宿　8:25着
代々木　8:27着
国立競技場　8:30着
青山一丁目　8:32着
六本木　8:35着
麻布十番　8:38着
赤羽橋　8:40着
大門　8:43着
汐留　8:45着
築地市場　8:48着
勝どき　8:50着

※同一ホーム乗り換えのためタイミングが合えば同時刻発車の電車へ乗り換えできることもあります

都庁前　8:28発(始発)
新宿西口　8:29着
東新宿　8:32着
若松河田　8:34着
牛込柳町　8:36着
牛込神楽坂　8:38着
飯田橋　8:41着
春日　8:43着
本郷三丁目　8:45着
上野御徒町　8:47着

【総評】

価格は思っていたよりも少々高かったですが商品力も思っていたよりも高かったですので『高いお金を支払ってでも好立地でハイスペックな大手ブランドマンションに住みたい』という方に合ってくる出物です。

そこはやはり練馬区の光が丘ブランド(アドレスは高松ですが光が丘アドレスの民間分譲マンションは1件しかないですからね…)の強さというところでしょう。

シンプルに『光が丘に住みたいで～す』ということなら立地は違えど中古マンションのほうが無難でしょう。『ザ・光が丘に住みたい！そして価格以外の妥協はしたくない！！』という方からすると『高いね～でも立地もモノもいいから買うよ』となることでしょう。このスペシャルな住環境はもちろんもう出会えないかもしれない立地、そして商品力の高さをお金で買うわけです。

光が丘でこれ以上優れた立地はそうそうでない(並びで後発のプラウドができる可能性はあるものの今作のほうが条件良い)ですから光が丘検討者で手が届くのであれば周りが何と言おうと購入しておくべき出物だと思います。周辺相場と比べて価格が高いのは事実ですけども光が丘好きの方からすれば高い以上の価値があることは言わずもがなでしょう。細かい点を除けば価格以外で買うのを辞めたくなる理由はないはずです。迷っている理由が価格だけなら買うべきなのです。(もちろん支払い面に問題がなければ)

しかも、光が丘は長く住まう方が多く中古マンションの出物も少ないです。光が丘にしては大量供給となるこのチャンスを逃すことは許されない状況とも言えるでしょう。住み慣れた光が丘でこれだけスペシャルな出物…たまらんですよね。

ただ、中広域検討者で光が丘に馴染みがない方からすると『始発駅とはいえそんなに都心に近くないし駅前の団地や商業施設は少し古く感じるしここで8000万円は出せないかなぁ～』となってしまう方も少なくはないでしょう。

比較検討しやすい距離関係となるプラウドシティ小竹向原の場合は価格はもう少し高いですし駅前の面白さは光が丘と比べれば低いとはいえ駅徒歩5分で池袋1駅5分、新宿三丁目2駅11分、有楽町線と副都心線を使い分けられるというより足回りの良さがあるため駅距離や都心までの距離を優先されるのであればそちらを検討されたほうがしっくりときやすいかと思います。

それでも光が丘を知らなかった中広域検討者でもホットなエリアである東京湾岸エリアのような整備された街が武蔵野台地に存在しているとなれば検討候補の一つにして見ると面白いでしょう。山手線の東側勤務だと少々厳しいですが山手線の西側勤務であれば住環境と通勤時間のバランスがとれてきます。

プラウド光が丘四季の香公園の部屋選びですがこの価格差のまま販売開始となるのであれば(記事作成時点では予定価格)何の迷いもなく南向きを選ぶことをおすすめします。東向きも桜＆グラウンドビューで条件悪いわけではないのですが南向きこそが今作の価値を最大限引き出せる向きなわけでローンにしたら誤差とも言える価格差しかないのは不思議なくらいです。(南向きのグロスが膨らむことを嫌った？)

好みの問題ではあるのですが私なりのアドバイスとしては

・南向きを検討しています！　→　手放しでおすすめです！！迷いなく買いましょう！！光が丘駅徒歩10分圏内で南向きのパークフロント…奇跡の出物です！！

・東向きor西向きを検討しています！　→　選べる内は南向きを選ぶことをおすすめしたいです。この土地の価値を最大限引き出せる部屋とそうでない部屋でこれしか価格差がないのは価格のバグです。

となります！

動画もご覧ください！

■プラウド光が丘四季の香公園　コンセプトルーム訪問後のファーストインプレッション

■プラウド光が丘四季の香公園　建設地周辺レポート

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更新記事　→　プラウド光が丘四季の香公園　価格と間取り　平均坪単価約405万円

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