今回ご紹介するのはクレアホームズ千葉センタークロスです!

[物件概要]

建物売主:セントラル総合開発
土地売主:津田沼七番館
施工:ノバック
予定価格:3700万円台〜6000万円台
専有面積:68.8㎡~84.54㎡
総戸数:96戸
規模:15階建て
交通:JR・京成「千葉」駅徒歩8分 千葉都市モノレール「葭川公園」駅徒歩3分
所在地:千葉県千葉市中央区中央1丁目
竣工予定:2019年1月上旬

駐車場:29台(内平置き1台、機械式駐車場28台)
自転車置場:192台(平置き160台、2段式ラック32台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

再開発により盛り上がりを見せる千葉駅。その千葉駅を最寄りとするクレアホームズ千葉センタークロスはとても!とても!強く!おすすめのできるマンションとなります。

まず千葉駅周辺の相場についてです。

私が千葉駅周辺のマンションが買いだとおすすめする記事を公開したのが2016年1月。

2016年1月の記事→2016年は『千葉駅徒歩10分圏内』のマンションがお買い得です!(過去に運営していたブログに飛びます)

株などと違い良い材料が出てもすぐに値上がりしないのが郊外不動産の面白いところで、千葉駅周辺の再開発により街が進化することは確実でありながらも「駅が古い」などを主な理由としてこれといった人気がなく不動産価格も驚くほどお安くなっていました。

良くなることが分かっているのにお安いのであれば当然買いですよね。万が一市況が悪化して不動産価値が上昇しなくとも利便性が高まることはたしかなのですから住み心地という面でも安心です。

千葉駅の再開発は今現在も進行中ですが2016年11月に駅舎が新しくなり利便性が向上したことはもちろん千葉駅のイメージも向上しました。SNSなどでも「私の知ってる千葉駅ではない」「千葉駅最寄りに住みたい」などなど駅舎が新しくなる前では考えられないような意見ばかり目にしました。

2016年11月の記事→千葉駅周辺の再開発について 千葉駅新駅舎×女子大生さん

では実際に不動産価値は上がったのか?こちらは結果論にはなってしまいますが上がりました。

クレアホームズ千葉センタークロスのすぐ近くにある既存マンション、千葉セントラルタワーの相場で確認しましょう。

2015年の相場 平均坪単価約152万円 平均階数約23階
2016年の相場 平均坪単価約164万円 平均階数約23階
2017年の相場 平均坪単価約185万円 平均階数約24階 ※2017年11月下旬時点

最初におすすめしたのが2016年1月ですからその時の相場は坪単価約152万円でした。そして今現在は坪単価約185万円です。約20%値上がりしています。

値上がりした理由としては

・千葉駅最寄りに住みたいと思う人は増えた。

・千葉駅周辺にもともと住んでいた人は街が綺麗になり引っ越したくない。

需要と供給のバランスが2015年末時点とは大きく変わったということでしょう。

しかし千葉駅の再開発はまだ序章に過ぎないことを知る人は少ないですね。2016年に駅舎が新しくなり、2017年には駅ビルの大部分がオープンしました。しかしここからが本番です。

【JR千葉駅 駅舎・駅ビル建替え事業】

2018年の夏には駅ビルの地下1階、1階部分と高架下部分が開業して駅ビルのグランドオープンとなります。

グランドオープンすることでそごうなどとの回遊がしやすくなりより盛り上がりを見せてくれることでしょう。

【千葉駅西口地区第二種市街地再開発事業B工区】

画像出典:千葉市HP

画像出典:千葉市HP

千葉駅西口には病院、スポーツジム、ドラッグストア、スーパーマーケット、駐輪場、住宅などが入る複合施設が建設されます。敷地内には公園も設ける予定です。7~15階は住宅となる予定ですが分譲なのか賃貸かは事業者が決めるためまだ未定とのことです。2020年3月の完成を目指していますが現実的にはもう少し時間がかかるかもしれません。

【千葉駅東口地区再開発】

画像出典:千葉市HP

画像出典:千葉市HP

駅前のバスロータリーに面した地区で、現在複数あるビルを一つに集約するとともに、駐輪場を整備します。ビル内には商業施設、オフィスを誘致する予定です。

こちらはすでに一部工事が開始されており、2022年6月の開業予定となっています。クレアホームズ千葉センタークロスが駅東口ですから先ほどの西口再開発よりも直接関係してくる事業です。

【JR千葉支社跡地再開発】

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こちらは千葉駅周辺の再開発でも目玉中の目玉ですね。メインの駅改札口からデッキですぐの場所にありJR東日本が放っておくはずがない神ポジションです。売却して商業施設&タワーマンションになる可能性もありますがJR東日本が単体で商業施設を建設するかもしれません。ここが大化けすると千葉駅のポテンシャルはより増すことになります。

この他にもパルコ跡地の再開発、三越跡地の再開発もしくは新規テナント入店もあります。パルコ跡地に関しては新日本建設が下層階に商業施設、その上に住宅を建設する予定です。クレアホームズ千葉センタークロスから中央公園を挟んだ場所に位置していますから商業施設にスーパーマーケットが入れば買い物利便性が高まります。もともと西友が入っていたので戻ってきてくれるといいですね。

三越跡地に関しては私の予想では建て壊さずにリニューアルして新規テナントではないかぁ~と。なかなか情報が出てこないですね。

再開発ラッシュが起きているエリアですから10年後は大化けしていると思いますよ~!!

さて、クレアホームズ千葉センタークロスのモデルルーム訪問レポートです。

とにかく買いな物件です。

まず価格ですがなんと坪単価200万円ほどです。お安い理由は土地所有者がそのまま売主だからです。

・一般的な場合

土地所有者がマンションデベロッパーに売却してマンションデベロッパーが売主

・クレアホームズ千葉センタークロスの場合

土地所有者がそのまま土地売主に、建物だけマンションデベロッパーが売主

※パルコ閉店時に駐車場跡地(クレアホームズ千葉センタークロス建設地)を津田沼七番館が取得

つまりは土地を売却する際に通常上乗せする利益が発生しておらず、それに伴う仲介手数料も発生していません。その分価格が抑えられるのです。

価格が抑えられていますがグレード感はありますし、設備仕様も十分すぎるくらいです。

・隣戸境はコンクリート&隔て板
・タイル貼りメインの外観(共用廊下側もタイル貼りメイン)
・ディスポーザー
・食洗機
・ミストサウナ
・ハンズフリーキー
・洗濯機上吊戸棚
・二重床、二重天井
・床スラブ厚200mm

立地が良く、坪単価200万円ちょっとでこれだけの仕様とはびっくりですね。

デメリットとしては天井高2450mmと高くないのにハイサッシでないため室内の圧迫感があります。ハイサッシ物件を見たことがない方であれば気にならないと思いますが例えば天井高2600mmでハイサッシのモデルルームを見た後だと窮屈に感じるでしょう。天井高2450mmならハイサッシにしてほしかったですね。まぁこの立地、この単価でそこまで注文付けるのは無茶がありますけど。。。立地、価格を考慮すれば十分すぎると言えるでしょう。

駅と現地の間はものすごく広い歩道が整備された千葉駅前大通りが通り道、それでいて現地は一歩中へ入るので大通り沿いではありません。千葉駅徒歩8分なのに繁華街を通らず、暗い道を通らず・・・神ポジションですね。夜10時くらいでも塾帰りの学生さんなどが多く歩く場所ですから女性目線で見ても安心と言えるでしょう。

22時まで(日祝21時まで)営業している駅ナカで生鮮食品が購入できますから帰宅ついでの買い物が可能です。21時半頃からお弁当が30%オフなどになるため翌朝の朝ごはんとして購入するのもいいですね!(賞費期限にはご注意ください)

土日を主として中央公園で開催されるイベントの音は気になるかもしれませんが土日のお昼に絶対睡眠を取らなければいけない方でない限りはむしろ活気があってよろしいかと思います。ただ葭川公園のムクドリはマイナス材料ですね。(ムクドリさんごめんなさい)

中学校が徒歩20分を超えてくるため子育て世代には若干気になるところかと思います。小学校は徒歩12分ほどです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

[南向き]

Aタイプ 84.54㎡ 角住戸
2階 4800万円台 坪単価187万円
7階 5200万円台 坪単価203万円
12階 5600万円台 坪単価218万円

Bタイプ 70.84㎡

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

2階 3900万円台 坪単価182万円
7階 4200万円台 坪単価196万円
12階 4400万円台 坪単価205万円

Cタイプ 68.80㎡
2階 3800万円台 坪単価182万円
7階 4300万円台 坪単価206万円
12階 4500万円台 坪単価216万円

Dタイプ 72.14㎡
2階 4000万円台 坪単価183万円
7階 4300万円台 坪単価197万円
12階 4500万円台 坪単価206万円

Eタイプ 78.15㎡ 角住戸
2階 4400万円台 坪単価186万円
7階 4800万円台 坪単価203万円
12階 5200万円台 坪単価219万円

[東向き]

Fタイプ 71.77㎡ 角住戸

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

3階 3700万円台 坪単価170万円
7階 4100万円台 坪単価188万円
12階 4500万円台 坪単価207万円

Gタイプ 81.45㎡ 角住戸
3階 4500万円台 坪単価182万円
7階 4900万円台 坪単価198万円
12階 5100万円台 坪単価206万円

中央公園方面はパルコ跡地まで約100mありますから高層マンションが建設されたとしても圧迫感は発生しないでしょう。東向き住戸は目の前に戸建があるため将来マンションが建設される可能性は0ではありません。

おすすめ住戸としては東向き角住戸のFタイプ高層階です。リビングの南面にも窓があるのですが目の前の建物が11階相当のためそれを超えるお部屋を購入すると南の採光、眺望も得ることができます。南側の賃貸マンションは10階建てで2013年築となっています。一般的に考えれば建て替えは遥か先ですから確定眺望となります。何階から抜けるかは要確認ですが13階、14階、15階あたりであれば確実に抜けてくるでしょう。賃貸マンションは1階が店舗のためクレアホームズ千葉センタークロスの11階相当となるはずですからFタイプの11階だと被るかもしれませんのでご注意ください。

南向き住戸なら開口部スパンが取れているBタイプの低層階がおすすめです。3階あたりだと中央公園の緑が見えそうでいいですね~。

総戸数96戸でありながらエレベーターが2台あります!!

もちろんメンテナンス費用はかかりますがこの戸数で2台ならエレベーター待ちの心配はほとんどないでしょう。

駐車場設置率は約30%のためちょいと少な目ですね。

管理費は70㎡換算で月額12000円ほど、そこに修繕積立金とインターネット代を合わせて月額20000円と見ておけば間違いなさそうとのことです。管理人さんは週6日勤務、ゴミ出しの時間に合わせた勤務体系で24時間ゴミ出し可能となっています。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・千葉セントラルタワー 2009年築 千葉駅徒歩10分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

上記相場からクレアホームズ千葉センタークロスの将来価値を予想すると

Bタイプ 70.84㎡ 7階 4200万円台(新築時) → 3900万円台(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[総武快速線]

千葉 8:09発
東京 8:48着
新橋 8:54着
品川 8:59着

[千葉都市モノレール→京葉線→有楽町線]

千葉 8:00発
千葉みなと 8:04着 8:11発
海浜幕張 8:20着
新木場 8:54着 8:58発
豊洲 9:03着

[京成千葉線→京成本線]

京成千葉 8:19発
京成津田沼 8:36着 8:43発
京成上野 9:22着

鉄道だけでなく高速バスも多く運行されています。

都心に近いと言えば嘘になりますが座って40分ですからその点は稲毛など座れることが少ない駅にはない強みと言えるでしょう。帰りも東京始発なら座れますし、途中の錦糸町などから乗車した場合でも千葉行きなら船橋辺りでけっこう空きます。千葉から先も直通する便だと千葉まで座れないことも多いですが。そこは千葉止まりがあるわけで利用しない手はないでしょう。

成田エクスプレス、ライナーなどなど有料特急も多く運行されています。

【総評】

いや~買いですね~。買いです!!(笑)

しつこいようで申し訳ございませんがマンションマニア自信をもっておすすめできるマンションです!

千葉駅最寄りに住まうということを考えたことがない方にもぜひ現地とモデルルームを見ていただけたらと思います。4300万円前後という価格を考えれば今の市況ではお得感さえあります。アドレスも中央区中央1丁目1番地となっています。

セントラル総合開発は千葉駅で5棟目となるマンションなわけですがいい土地仕入れていいマンションをいい価格で供給しますね~。素晴らしい!クレアホームズ千葉千葉センタープレイスの即日完売から始まりクレアホームズ千葉パークフィールズ、クレアホームズ千葉松波、クレアホームズ千葉ザ・フロント、そしてクレアホームズ千葉センタークロス。

前回のクレアホームズ千葉ザ・フロントもおすすめしておりサクサクっと完売しました。クレアホームズ千葉センタークロスも住宅検討者が気がつくまでは時間がかかると思いますが多くの方が気がついたときにはサクサクっと完売へと向かうことでしょう。エリア的に集客は難しいですからね。。。だからこそ良いマンションを供給しなければなりませんし、それが結果的に狙い目マンションとなるわけです。

前回の記事→クレアホームズ千葉センタークロス 価格は?! 現地を見てきました!

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~2018年1月13日追記~

第1期販売概要

販売戸数:40戸
間取り:3LDK・4LDK
専有面積:68.80㎡〜84.54㎡
バルコニー面積:10.13㎡〜11.16㎡
販売価格:3598万円〜6088万円
最多価格帯:3900万円台・4100万円台(各4戸)

管理費等(月額)11500円〜14100円
修繕積立金(月額)6190円〜7610円

インターネット使用料(月額)990円

駐車場:29台(内平置き1台、機械式駐車場28台)(月額:18000円〜23000円)
自転車置場:192台(平置きラック式2台、スライドラック式27台、2段スライドラック式163台)(月額:200円〜300円)
バイク置場:12台(月額:3000円)

~2018年2月27日追記~

第2期販売概要

販売戸数:10戸
間取り:3LDK・4LDK
専有面積:68.80㎡〜84.54㎡
バルコニー面積:10.13㎡〜11.16㎡
販売価格:3838万円〜5188万円
最多価格帯:3800万円台・4100万円台・4200万円台(各2戸)

~2018年8月2日追記~

2018年7月下旬時点での販売状況

南向き:残り13戸
東向き:残り15戸

[南向き]

Aタイプ 84.54㎡ 角住戸
9階 5398万円 坪単価211万円
12階 5618万円 坪単価219万円

Bタイプ 70.84㎡

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

3階 3888万円 坪単価181万円
6階 4078万円 坪単価190万円
10階 4208万円 坪単価196万円
15階 4438万円 坪単価207万円

Cタイプ 68.80㎡
2階 3698万円 坪単価177万円
6階 3758万円 坪単価180万円
12階 4128万円 坪単価198万円
13階 4158万円 坪単価199万円
14階 4188万円 坪単価201万円

Eタイプ 78.15㎡ 角住戸
11階 4978万円 坪単価210万円
14階 5358万円 坪単価226万円

[東向き]

Fタイプ 71.77㎡ 角住戸

画像出典:クレアホームズ千葉センタークロス公式HP

3階 3598万円 坪単価165万円
6階 3868万円 坪単価178万円
8階 3958万円 坪単価182万円
9階 3988万円 坪単価183万円
13階 4288万円 坪単価197万円
14階 4328万円 坪単価199万円

Gタイプ 81.45㎡ 角住戸
3階 4498万円 坪単価182万円
4階 4618万円 坪単価187万円
6階 4728万円 坪単価191万円
7階 4768万円 坪単価193万円
8階 4808万円 坪単価195万円
11階 4918万円 坪単価199万円
12階 4968万円 坪単価201万円
14階 5048万円 坪単価204万円
15階 5188万円 坪単価210万円


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