今回ご紹介するのはザ・パークハウス五反野です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
価格:3800万円台~7700万円台
専有面積:57.96㎡~90.24㎡
総戸数:54戸
規模:12階建て
交通:東武スカイツリーライン「五反野」駅徒歩4分
所在地:東京都足立区足立4丁目
竣工:2020年7月

駐車場:10台(機械式9台、身障者用平置1台)他に多目的駐車スペース平置1台
自転車置場:89台(平置6台、2段ラック式(下部スライドラック式)83台)
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス五反野公式HP

東武スカイツリーラインの五反野駅から徒歩4分、南・西・北の三方角地となります。

マイナー駅ではありますが駅前に交通広場が整備されましたし、反対口ではサミットストアが建て替え中でそちらまでも徒歩5分という距離ですから「マイナー駅だけど古臭すぎない」という点では五反野エリアをまったく知らない方にもとっつきやすいことでしょう。

通学校の足立小学校へは徒歩5分、第四中学校へは徒歩9分、東側に神社、西側に公園、少し歩けば土手もありますからすべてにおいてバランスが良いですね。

五反野?どこよ?となる方も多いかもしれませんが北千住駅から2駅4分ですから都心方面へのアクセスは良好です。公式HPで北千住と五反野の間駅である小菅を省略しているのはやや悪意を感じますでしょうか(笑)

性格は異なるものの赤羽駅から1駅、2駅の北赤羽と浮間舟渡に似たような位置づけでしょう。マイナー駅だけど実は便利よね~マイナー駅だからこそ住宅価格も抑えられると。

外観デザインとしては戸数が少ないほど三菱地所レジデンスらしさが出ると私は思っている中で、今回もうまいなぁ~と。

正面はガラス手すりを明るいものを2列、他は濃いものとするなどうまく使い分けていますし、バルコニー隣戸境をコンクリートとすることで高級感、プライバシー性を出せています。三方角地かつ接道していない東側も神社ということでどこから見ても目立つ存在となるがゆえに側面、背中側ともに気を抜いておらず、足立区初のザ・パークハウスを名乗ってなんの恥ずかしさもないように仕上げてきています。

エントランスアプローチもクランク状としてタイルと照明を盛り込んでいますし、エントランスホール内も壁面が美しく、アートの銀器もいい味出しています。各階の階数表示アートもいいですね~。メールコーナーは部屋番号表記がない美しいものとなっており鍵をかざすと自分のスペース扉が開きます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 2LDK 57.96㎡

画像出典:ザ・パークハウス五反野公式HP

2階 3998万円 坪単価228万円
3階 4178万円 坪単価238万円
4階 4308万円 坪単価245万円
5階 4448万円 坪単価253万円

Eタイプ 3LDK 68.93㎡
1階 3988万円 坪単価191万円
2階 4298万円 坪単価206万円
3階 4638万円 坪単価222万円
4階 4818万円 坪単価231万円
5階 4948万円 坪単価237万円

G1タイプ 3LDK 70.06㎡
2階 4298万円 坪単価202万円
3階 4688万円 坪単価221万円
4階 4868万円 坪単価229万円
5階 5038万円 坪単価237万円
6階 5138万円 坪単価242万円

Iタイプ 3LDK 70.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス五反野公式HP

1階 4188万円 坪単価195万円
3階 4758万円 坪単価222万円
4階 4968万円 坪単価232万円
5階 5138万円 坪単価240万円
7階 5268万円 坪単価246万円
8階 5298万円 坪単価247万円
10階 5368万円 坪単価251万円
11階 5418万円 坪単価253万円

C1タイプ 3LDK 64.70㎡
1階 3888万円 坪単価198万円
2階 3978万円 坪単価203万円
3階 4468万円 坪単価228万円
5階 4798万円 坪単価245万円
6階 4888万円 坪単価249万円

Dタイプ 2LDK+S 68.22㎡
1階 4258万円 坪単価206万円
3階 4708万円 坪単価228万円

Hタイプ 3LDK 70.09㎡
4階 5068万円 坪単価239万円
5階 5308万円 坪単価250万円
6階 5418万円 坪単価255万円

Lrタイプ 4LDK 86.43㎡

画像出典:ザ・パークハウス五反野公式HP

6階 6788万円 坪単価259万円

Jrタイプ 3LDK 80.09㎡
7階 6488万円 坪単価267万円

Jタイプ 3LDK 80.09㎡
8階 6308万円 坪単価260万円

Kタイプ 4LDK 80.39㎡
7階 6388万円 坪単価262万円
8階 6488万円 坪単価266万円

G2タイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ザ・パークハウス五反野公式HP

9階 5518万円 坪単価260万円
10階 5558万円 坪単価262万円
11階 5598万円 坪単価264万円
12階 5708万円 坪単価269万円(G3タイプ)

C2タイプ 3LDK 64.70㎡
9階 5198万円 坪単価265万円
10階 5228万円 坪単価267万円
11階 5278万円 坪単価269万円

Mrタイプ 3LDK 90.24㎡
12階 7798万円 坪単価285万円

[東向き]

Bタイプ 2LDK 58.10㎡
2階 3908万円 坪単価222万円
3階 4038万円 坪単価229万円

平均坪単価は約240万円です。

竣工済みで実際の眺望・採光が確認できるだけありメリハリのある価格設定ですね。まえたて&ハザード懸念がある低層階はぐっとお安く、スカイツリービューとなる5階以上は単価高めとしています。当然ながら5階以上に人気が集中するでしょうし、私としても5階以上のほうがおすすめしやすいです。

リビングがもう少し広ければなぁ~という住戸が多かったですが専有面積の割に収納はしっかりと確保していますね。

角住戸比率が高くなっています。クランクイン玄関が多いのも魅力的です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ローシルエットトイレ&トイレ手洗い器&スティックリモコン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、ホスクリーン、全部屋ドアキャッチャー、可動式ルーバー面格子などなど単価以上の頑張りです。一部住戸はキッチン天板がフィオレストーンになります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm(1階は2600mmなど一部異なる)です。

周辺相場を確認しましょう!

・ラスティアガーデン 2000年築 足立3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円

・マイキャッスル五反野 2000年築 足立3 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約130万円

・クレール五反野ステーションフロント 2002年築 足立4 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約125万円

・グランシティ五反野アクシード 2003年築 足立4 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約160万円

・ライオンズマンション五反野ソレイルコート 2006年築 中央本町2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・レーベン五反野ルナタワー 2016年築 足立4 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

一駅ずれますが梅島駅の有名マンションである2009年築のリライズガーデン西新井は新築時の坪単価が約190万円、現在の坪単価が約190万円となっています。西新井のレコシティとザ・ステージオは坪単価約200万円前後です。

上記相場からザ・パークハウス五反野の将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 70.66㎡ 7階 5268万円(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費㎡単価月額約289円と重たいですがディスポーザー付きと考えると割り切りやすいでしょう。

駐車場は身障者用を除いて機械式の合計10区画、設置率にすると約18%と少なめです。ただ、周辺に月極駐車場は多めです。敷地内駐車場の利用料金は月額16500円~21000円です。

駐輪場が200%ないのは惜しいですね。駅近とはいえ200%だと嬉しかったのですが。

【住むレーション】

[東武スカイツリーライン→日比谷線]

五反野 8:02発
小菅 8:04着
北千住 8:07着
南千住 8:11着
三ノ輪 8:13着
入谷 8:15着
上野 8:18着
仲御徒町 8:20着
秋葉原 8:22着
小伝馬町 8:25着
人形町 8:27着
茅場町 8:29着
八丁堀 8:31着
築地 8:34着
東銀座 8:36着
銀座 8:38着
日比谷 8:39着
霞ヶ関 8:42着
虎ノ門ヒルズ 8:44着
神谷町 8:46着
六本木 8:49着
広尾 8:52着
恵比寿 8:56着
中目黒 8:58着

半蔵門線・浅草方面は北千住で乗り換えとなるのと、日比谷線から帰宅時には北千住止まりも多いため当然ではあるのですがマイナー駅ならではの利便性とはなります。(単純に鉄道利便性を求めるならさらに北上して西新井のほうが便利という意味です)

【総評】

購入検討者を不安にさせない新築マンションですね。

一概には言えないのですが多くの新築マンションではコストコントロールが激しくなっています。できる限り周辺の方が購入できるようにコストカットを優先することで分譲マンションらしさを出せてない新築マンションが多いのです。そういった情報はこのネット社会において多くの方が知っており、ザ・パークハウス五反野もその一つでないのかと先入観もつかもしれませんがまったく違います。むしろコストをかけています。

もちろんそうすることでエリア内で考えると高単価にはなってしまうのですが、五反野を知らない方にも検討しやすいものとできていることはたしかです。

これはけして五反野がダメという話ではないので誤解なきようお願いしたいのですが、もっともっと都心寄りや大きい駅で新築マンションを検討していたけど予算が厳しくたどり着いた先が五反野だったという方も多いでしょう。その方たちにとって最初は駅、エリア妥協となることはたしかです。ただ、そこを妥協したからこそ他エリアよりも良いマンションに住んでもらおうという心意気が見られます。そして住んでみるとエリア的にもバランスが良く、マンションの豪華さも回りまわって満足度につながると。

「住めば住むほどじわっとくる」そういった言葉が似合うかもしれませんね。住んでみて数年後に「いい買い物したなぁ~」とニヤけるのではないでしょうか。

先に挙げた北赤羽でも似たような新築マンションがありましたね。2016年築のザ・パークハウス北赤羽です。北赤羽にしてはグレード高めで仕上げてきており「マイナー駅でこんないいマンションつくっちゃう?(褒めてます)」という意味では同じです。

2014年に一番推していた新築マンションです。

マンションマニアが選ぶ 買ってもいいマンション ベスト3 2014年秋(過去に運営していたブログに飛びます)

ザ・パークハウス五反野、五反野を知らない方にも見ていただきたい新築マンションです!

動画もご覧ください!

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