今回ご紹介するのはパークスクエア日暮里です！
［物件概要］
売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：54.90㎡～70.20㎡
総戸数：90戸（※非分譲住戸5戸含む）
規模：14階建て
交通：JR各線・日暮里舎人ライナー「日暮里」駅徒歩8分 京成本線「日暮里」駅徒歩7分
所在地：東京都荒川区東日暮里5丁目
竣工：2020年12月下旬
駐車場：23台（横行昇降式22台（内1台カーシェアリング）、身障者用1台）月額23000円～35000円
自転車置場：180台 月額200円～1500円
バイク置場：4台 月額3000円 月額2000円
ミニバイク置場：1台 月額2000円
トランクルーム 月額700円～960円
管理費（月額）17510円～22010円
修繕積立金（月額）5370円～6870円
地図はこちらです↓
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
新築マンション激戦区の日暮里エリア(同社でも駅近のシティハウス日暮里あり)、住友不動産らしく現在供給中としては最高値(平均)となるわけですが最高値でも違和感ない好材料もあります。
日暮里エリアのマンションは大通り沿いであったり、中へ入ったはいいけど囲まれ感あったりすることが多いわけですが今回はパークビューとなります。北側の公園方面にバルコニーを振っているため日当たりは犠牲となるものの低層階でも(電線はあるのでそこに丸被りの階は避けたほうが満足度高そう)公園の緑ビュー、中層階以上であれば三河島方面への抜け感と日暮里エリアで弱点となりがちな眺望面が得られるというのはとても大きな強みとなります。
大通りから2ブロック目ですし、そもそもバルコニー面を日暮里南公園へ振っていますから音問題もありません。(公園で遊ぶ子供たちの声は聞こえやすいですね)
駅への動線ですが鶯谷駅も近いですが通り道の商業施設などを考慮すると多くの方が日暮里駅利用となるでしょう。雑多な道のりが嫌でなければ南口を出てそのまま南進からの尾久橋通り、早くに大通りに出たい際には日暮里中央通りから尾久橋通りなどいくつかルートがあります。駅前で買い物しなくとも物件手前にマルエツプチとぱぱすがあるのは便利ですね。
メインエントランスは公園側に設けています。エントランスホールは二層吹き抜け、ホワイト＆グレー基調の中でホール内メールコーナーの一層部分境にも天井部木目調の庇を設けるなど単価なりに豪華なものとなっています。バルコニー隣戸境がトールタイプというのも相まってチープ感を一切ださないのはさすがです。屋上部分より上まで突き出したホワイトの飾り壁もいいですよ～。かっこいい。
駅との動線に便利なサブエントランスも設けており、その横に屋外ですが機械式駐車場があります。設置率は約24％ですから設置率約12％のプラウド日暮里テラスと違い足りない(であろう)ということはないでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70.20㎡
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
Cタイプ 2LDK 58.39㎡
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
E2タイプ 2LDK＋S 67.22㎡
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
Fタイプ 2LDK 55.30㎡
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
Gタイプ 3LDK 67.22㎡
画像出典：パークスクエア日暮里公式HP
12階 7700万円台 坪単価378万円
平均坪単価は約365万円です。
田の字ですが共用廊下側で目の前を誰かが通る住戸は玄関部分を引っ込めてくれているのがいいですね。教会向き住戸だと眺望の抜け感も採光も得られますがパークビューではなくなります。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、バルコニーミニシンク(ほとんどの住戸が公園ビューということでガーデニング好きが多いことを考慮してでしょうか。素晴らしい。)、トイレ手洗いカウンター、Low-Eガラス(北方向住戸が多いですが冬でも暖房効果が高くなるのでいいですね！)など単価なりとなっています。
構造は二重床・二重天井です。有料のトランクルームも完備しています。
周辺相場を確認しましょう！
［中古マンション］
・リーデンスタワー 2001年築 東日暮里5 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約260万円
・日暮里アインスタワー 2005年築 東日暮里5 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約270万円
・アトラス日暮里 2015年築 東日暮里5 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約330万円
・アトラス日暮里イーストレジデンス 2017年築 東日暮里5 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約330万円
［新築マンション］
・アトラス日暮里グレイスコート 日暮里駅徒歩9分 2020年11月竣工予定 坪単価約310万円 販売中
・クレヴィア日暮里ザレジデンス 日暮里駅徒歩10分 2020年9月竣工予定 坪単価約320万円 販売中
・イニシア日暮里アベニュー 日暮里駅徒歩11分 2021年1月竣工予定 価格未定 販売前
・イニシア日暮里テラス 日暮里駅徒歩11分 2021年2月竣工予定 価格未定 販売前
・クレヴィア日暮里ザプレイス 日暮里駅徒歩11分 2021年3月竣工予定 坪単価約335万円 販売中
・プラウド日暮里 日暮里駅徒歩8分 2021年3月竣工予定 坪単価約330万円 販売中
上記相場からパークスクエア日暮里の将来価値を予想すると
Aタイプ 3LDK 70.20㎡ 13階 7500万円(新築時) → 6500万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
管理費は㎡単価約320円弱とディスポーザーがあることも影響してか戸数の少ないアトラス日暮里グレイスコートより重たくなっています。
【住むレーション】
［山手線］
日暮里 8:01発
鶯谷 8:03着
上野 8:06着
御徒町 8:08着
秋葉原 8:10着
神田 8:12着
東京 8:14着
有楽町 8:16着
新橋 8:18着
浜松町 8:21着
田町 8:23着
高輪ゲートウェイ 8:25着
品川 8:27着
大崎 8:30着
日暮里 8:00発
西日暮里 8:02着
田端 8:03着
駒込 8:06着
巣鴨 8:08着
大塚 8:10着
池袋 8:13着
［京浜東北線］
日暮里 8:01発
西日暮里 8:02着
田端 8:04着
上中里 8:07着
王子 8:09着
東十条 8:11着
赤羽 8:14着
［上野東京ライン］
日暮里 8:04発
上野 8:09着
東京 8:16着
新橋 8:19着
品川 8:25着
日暮里 8:11発
三河島 8:14着
南千住 8:17着
北千住 8:19着
松戸 8:28着
柏 8:36着
［京成スカイライナー］
日暮里 8:05発
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:43着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:46着
駅の混雑を避けたいなら鶯谷駅を利用しても良いでしょう。朝ラッシュ時でも比較的ホームが空いている駅です。その代わり降りる人が少ないので東京方面は乗り込むのにやや苦労します。池袋方面は日暮里で多くの人が乗ってきますが鶯谷場面だとまだ空いており、座れることもあります。
尾竹橋通り沿いにできるライフ東日暮里店が近いのはいいですね～！！もともとスーパーマーケットが多いエリアですが古めの建物であることも多く、まるっと新しい建物で開業するスーパーマーケットがあるというのは日暮里エリア新参者になるという方でも気持ちよく利用できるでしょう。
【総評】
南方向のパークビューではなく北方向のパークビューとなるのはファミリー層からすれば残念に思う部分かとは思いますが自然光はとれるくらい開放感ありますし、日暮里エリアで離隔が取れること自体が珍しいですから「価格は高いけどエリア内でも特徴あるマンション」ということで希少性があります。
日暮里エリアも高くなってきたとはいえ山手線・京浜東北線が容易に利用できるというのは強いですね。
山手線にこだわりつつも予算を抑えたい、そして住環境も得たいという方にはなかなかない出物でしょう。日暮里・鶯谷駅前の雰囲気は住宅街とはほど遠いですが建設地周辺は静か目な環境となっています。プラウド日暮里テラスも静か目な環境ではありましたが開放感とはほぼ無縁でしたから平均坪単価で40万円ほど違う価値はあるでしょう。
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