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今回ご紹介するのはオーベル練馬春日町ヒルズです！
［物件概要］
売主：大成有楽不動産
設計：アーバンライフ建築事務所
施工：南海辰村建設
専有面積：68.40㎡～80.07㎡
総戸数：31戸
規模：3階建て
交通：都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩6分（A1出口）
所在地：東京都練馬区春日町三丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
管理費（月額）18900円～22100円
修繕積立金（月額）8210円～9610円
インターネット利用料（月額）980円
住まいトータリエ利用料（月額）220円
顔認証システム利用料（月額）330円
駐車場：12台（平置11台・身障者用1台）［月額23000円］
自転車置場：二段式43台（上段16台、下段スライド式27台）、スライド式19台［月額300円・450円］
バイク置場：2台［月額2500円］
地図はこちらです↓
画像出典：オーベル練馬春日町ヒルズ公式HP
都営大江戸線の練馬春日町駅から豊島園通りを経由して徒歩6分、その豊島園通りから南側へ一歩中へ入った第一種低層住居専用地域の落ち着いた住環境に位置しています。
以前ご紹介したレーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACEと似たキャラクターですがオーベル練馬春日町ヒルズのほうが練馬春日町駅に少しばかり近いです。
練馬春日町駅からはほぼフラットアプローチ(1m弱物件のほうが標高が上)、さらに物件の南側からグラウンドレベルが下がるいわゆる南傾斜のヒルトップとなるのが大きな特徴となります。
物件の標高に対してすぐ南側は5mほど低くなるため第一種低層住居専用地域でありながらも眺望が抜けてくる住戸も多くなっています。
一般的に第一種低層住居専用地域の低層マンションは日当たりは良くとも眺望の抜け感は得にくいですし、眺望が抜けるとしても駅からの動線が厳しい急坂であったりそもそも駅遠であることも少なくないですから『第一種低層住居専用地域』『南傾斜のヒルトップ』『南向きがボリュームゾーン』『駅からほぼフラットアプローチの駅近』という立地は大変希少性があります。
日常の買い物は練馬春日町駅直結のサミットストアが徒歩5分、豊島園通りのアコレが徒歩3分、光が丘寄りのみらべるが徒歩10分、豊島園駅寄りのよしやセーヌが徒歩11分とこちらも第一種低層住居専用地域としては便利ですね。(第一種低層住居専用地域のマンションは買い物事情が不便なことも少なくない)
自転車であれば光が丘のIMAや豊島園駅前のユナイテッド・シネマもすぐ近くです。
通学校は春日小学校で徒歩5分、練馬中学校で徒歩8分とこちらも良好です。
さらにとしまえん跡地の練馬城址公園まで徒歩5分という近さです。光が丘公園とどちらにしようかぁ～と悩める贅沢…素晴らしいですね。
建設地は敷地北側の一部のみしか接道しておらずいわゆる旗竿地のような土地形状(伸びている部分は一般道のため正確には旗竿地ではないです)ですから間口としてはかなり物足りないのですがその接道からアプローチを通り奥へ進むと東西に長くなるため主開口部としては南向きをボリュームゾーンとできています。(西向き2戸、南向き24戸、東向き5戸)
眺望としては西向きは3階であれば前の建物よりも少し上になるため日によって富士山も見えそうです。東向きも3階であれば少し前の建物より高い位置になりますが豊島園通り沿いの建物が見えてくるため遠くまで視界抜けするというわけではありません。南向きに関しては3階であればも第一種低層住居専用地域としては奇跡的な眺望の抜け感となります。そのためどの向きも階数による価格差が大きなものとなっています。
空地率が50％強と高く、大きな車寄せと平置き駐車場12区画を設けられているなどゆとりを感じることができます。
エントランス周り(車寄せ付近)はダーク系の色を混ぜつつとても高級感ある良い雰囲気なのですが…エントランスホールは敷地のゆとりからするとこじんまりとしていますし正面の外観デザインはとてもとてもシンプルというコストコントロールがなされています。
もちろん一番目にすることが多いアプローチ部分に力を入れてくれているのは嬉しいことですし総戸数からしてエントランスホールがこじんまりとしてしまうことは致し方ない(1戸減らすことで売り上げに大きな影響が出てしまう総戸数)のですが正面部分も高級マンションらしい見た目にしてくれると嬉しかったなぁ～と。スペシャルな立地だからこそそう感じてしまうというのもありますが…
価格と間取りの一部を共有いたします！
［西向き］
次期以降供給
［南向き］
Jタイプ 4LDK 80.07㎡
画像出典：オーベル練馬春日町ヒルズ公式HP
2階 9788万円 坪単価404万円
3階 10448万円 坪単価431万円
Fタイプ 3LDK 70.48㎡
1階 7598万円 坪単価356万円
2階 8148万円 坪単価382万円
3階 8538万円 坪単価400万円
Eタイプ 3LDK 70.10㎡
2階 8118万円 坪単価382万円
Dタイプ 3LDK 70.48㎡
画像出典：オーベル練馬春日町ヒルズ公式HP
Cタイプ 3LDK 73.26㎡
画像出典：オーベル練馬春日町ヒルズ公式HP
3階 9428万円 坪単価425万円
［東向き］
Bwタイプ 3LDK 68.40㎡
3階 8098万円 坪単価391万円
Aタイプ 3LDK 68.40㎡
画像出典：オーベル練馬春日町ヒルズ公式HP
平均坪単価は約390万円です。
間取り形状自体はホームライブラリーやファミリークローゼットのある間取りがある程度でシンプルではありますが平均専有面積は約71㎡と今の時代の新築マンションとしては悪くありません。
敷地内で見ても南寄りの土地のグラウンドレベルが下がるため向かいの建物との距離はしっかりと取れている代わりに1階住戸もシンプルバルコニーとなっています。テラス付きでないため2階よりしっかりとお安いですがこの立地のキャラクターからすれば専用庭ありの1階も見てみたかったですね。(さらに建物をセットバックしないと実現できないため難しい)
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、浴室フラットラインLED照明、可動式ルーバー面格子、NURO光connectなどを採用していますがトイレは古めかしいタンク式(坪単価400万円弱でこれとは…)であったりと今一つです。エントランスホールのセキュリティは顔認証対応です。
構造は二重床(ボイドで200mm～250mm)・二重天井、基本天井高は1階が2550mmで2階と3階が2400mmです。
周辺相場を確認しましょう！
■プラウド練馬早宮
2005年築 豊島園駅徒歩9分
新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約260万円
■レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE
2022年築 練馬春日町駅徒歩7分
新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約340万円
上記相場からオーベル練馬春日町ヒルズが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 3LDK 70.48㎡ 2階 8148万円 → 7200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて屋外平置きで設置率約38％、駐輪場も屋外で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約276円、周辺と比べれば高いですが今の時代の小規模系新築マンションとしては悪くはないでしょう。ただ、これといった共用施設なし、外廊下、ディスポーザーなしですからコストパフォーマンスとしては今一つです。(もちろんそこを求めるなら小規模系を選ばないためウィークポイントにはなってこないでしょう)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■プラウド練馬早宮 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約168円
■レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE 総戸数50戸 管理費㎡単価月額約215円
【住むレーション】
［都営大江戸線］
練馬春日町 7:59発
豊島園 8:01着
練馬 8:03着
新江古田 8:06着
落合南長崎 8:08着
中井 8:11着
東中野 8:13着
中野坂上 8:15着
西新宿五丁目 8:18着
都庁前 8:20着
新宿 8:22着
代々木 8:24着
国立競技場 8:27着
青山一丁目 8:29着
六本木 8:32着
麻布十番 8:35着
赤羽橋 8:37着
大門 8:40着
汐留 8:42着
築地市場 8:45着
勝どき 8:47着
月島 8:49着
門前仲町 8:52着
清澄白河 8:55着
※乗り換え(階段などの上下移動なし)
都庁前 8:23発（始発）
新宿西口 8:24着
東新宿 8:27着
若松河田 8:29着
牛込柳町 8:31着
牛込神楽坂 8:33着
飯田橋 8:36着
春日 8:38着
本郷三丁目 8:40着
上野御徒町 8:42着
新御徒町 8:44着
蔵前 8:46着
両国 8:48着
森下 8:50着
清澄白河 8:52着
徒歩3分の農協前停留所から路線バスで平和台駅、練馬駅、赤羽駅等へアクセスできますが基本は大江戸線を利用される方ばかりでしょう。平和台駅までの便は片道毎時3本前後です。
車での遠出に関しては関越自動車道と外環自動車道の練馬ICと大泉ICまで4キロ前後、首都高5号線の中台ICまで5キロちょっとです。都心部へはやや遠回りとなります。
【総評】
繰り返しになりますが『第一種低層住居専用地域』『南傾斜のヒルトップ』『南向きがボリュームゾーン』『駅からほぼフラットアプローチの駅近』となかなか出逢えない好条件が揃う立地となっています。
ただ、それだけの強みがあるからこそなのでしょうけども立地以外の商品力としてはコストコントロールしているなぁ～と。
価格面は希少性ある立地ですから高くて当然であり割高という印象はありません。
とはいえ坪単価400万円近いわけで設備仕様や間取り、正面の外観デザインなども頑張ってほしかったなぁ～と。
「いやいや、うちは立地勝負ですから」と言われてしまえばそれまでなのですが…
これだけスペシャルな立地だからこそモノもスペシャルであってほしいと思ってしまうのは私がマニアだからなのでしょうか…
多くの方が立地としては欲しくなるでしょうけどもそこに対して今どきの価格は呑めたとしてもスペック面をどう評価するかですね。(ここ最近は検討者の目が肥えてきている印象を受けます)
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