今回ご紹介するのはザ・パークハウス アーバンス御徒町です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:森本組
専有面積:26.68㎡~65.41㎡
総戸数:49戸(事業協力者住戸4戸含む)
規模:13階建て

交通:
JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅(北口)徒歩7分
都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅(A2出口)徒歩3分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅(3出口)徒歩5分
都営大江戸線「上野御徒町」駅(A8出口)徒歩6分
東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅(3出口)徒歩10分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅(A2出口)徒歩10分

所在地:東京都台東区台東4丁目
竣工予定:2022年6月中旬

駐車場:7台 機械式6台、身障者用1台※事業協力者優先区画1台、優先権付駐車場2台を含む 26000円~30000円(月額)
自転車置場:70台 2段ラック式(下部スライド式)58台、スライド式5台、平置7台※事業協力者優先区画3台含む 200円~1000円(月額)
ミニバイク置場:2台 2500円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス アーバンス御徒町公式HP

山手線の外側、御徒町駅から徒歩7分、仲御徒町駅から徒歩5分、上野御徒町駅から徒歩6分、東京メトロの上野駅も徒歩10分圏内、一番近い駅は新御徒町駅で徒歩3分、とても足回りの良い立地です。それでいて斜め向かいには竹町公園、御徒町公園徒歩3分、通学校の平成小学校は目の前、台東中学校は徒歩5分、さらにまいばすがすぐ近くで多慶屋や吉池、映画館も入るパルコヤなども日常使いできるなど足回りの良さは鉄道利便性だけではありません。シングル、ディンクス、子育てファミリー、シニア…多くの層にとって住む街として魅力の大きい立地です。

近年ではクレヴィア、シティハウス(販売中)が供給されるなど築年数経過している物件だけでなく築浅物件も多く、用途地域としては商業ですが春日通りからもしっかりと中に入るなど実質住宅街と言っても怒られないような環境です。ただ、あくまで商業地域が広がるエリアですから建物の密集感は強めなことが多いのもたしか。そんな中で今作は東側に幼稚園と小学校、西側もそこまで背の高い建物がないなど中層階以上であれば眺望が抜けてきます。(東向きはスカイツリーが望めます。再開すれば隅田川の花火大会も見れそう。7階で小学校の屋上フェンスくらいとなるため10階くらいにいったほうがグッと気持ちよい抜け感となります。)

東と西の二面接道となっており、西はかなり細い道ではあるものの東側のメインエントランスだけでなく西側にもサブエントランス(メールコーナーはサブエントランス側)を設けることで複数駅利用可能な利便性をより便利なものとしてくれています。エントランスアプローチを長めにとりクランクイン動線としていますし、東西通り抜けできる動線の中で中央に坪庭(伊達冠石を景石として採用)を設けてくれており、坪庭はエレベーター正面のため帰宅時だけでなく出かける際にも自然と目に入ります。外観デザインもガラス手摺の色をリズミカルとして一部を茶系のアルミ手摺に、そこにマリオンで味付けするなど全体的に分譲マンションらしい、そしてエリアに合った三菱地所レジデンスらしい見た目としてくれています。

ただ、個人的にはエントランスアプローチに身障者優先優先駐車場丸出しというのはちょいと気になりました。どんな車が止まるかでマンション全体のイメージを左右してしまうため駐車場横にもデザインウォールをもってきてもよかった(身障者優先のため壁を設けるとなればかなり離す必要がでてきてしまう)とは思うのですが。(レクサスが止まるのか軽自動車が止まるのかで印象違うじゃないですか)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Cタイプ 2LDK 55.91㎡ 管理費(月額)20970円 修繕積立金(月額)8670円

画像出典:ザ・パークハウス アーバンス御徒町公式HP

3階 6790万円 坪単価401万円
6階 7090万円 坪単価419万円
9階 7390万円 坪単価436万円

Dタイプ 2LDK 56.63㎡ 管理費(月額)21240円 修繕積立金(月額)8780円

画像出典:ザ・パークハウス アーバンス御徒町公式HP

5階 7290万円 坪単価425万円
12階 7950万円 坪単価464万円

E1タイプ 2LDK 59.1㎡ 管理費(月額)22170円 修繕積立金(月額)9160円

画像出典:ザ・パークハウス アーバンス御徒町公式HP

7階 7850万円 坪単価439万円
10階 8060万円 坪単価450万円

F1タイプ 3LDK 65.41㎡ 管理費(月額)24530円 修繕積立金(月額)10140円

画像出典:ザ・パークハウス アーバンス御徒町公式HP

7階 8820万円 坪単価445万円

平均坪単価は約450万円です。

次期販売の26.68㎡と27.56㎡の1DKは西向きの2階から6階に設定されています。(1DKはもともと事業協力者住戸でしたが三菱地所レジデンスが販売することになりました)

西向きと東向き、1フロア4戸を基本とする(2階~6階は5戸、12階は3戸、13階は2戸)サンドイッチ型となっています。しかしながら…今作は内廊下ではなく外廊下です。サンドイッチ型であれば内廊下にしてほしかったですよね…坪単価的にも~というのもありますし、メインターゲットがシングルとディンクスなわけで内廊下を嫌う人は少ないはずです。

56㎡でも浴室サイズが1418という間取りもあるなどディンクスからスタートして子育てファミリーになってもそのまま住むという選択肢もしやすい要素もあるのですが…柱が…ん~いや~坪単価400万円オーバーなわけでせめてバルコニー側(リビングとその隣の洋室)の柱は外に出すのが売り手としての最低限の礼儀だと思ってしまうのですが…土地の形状などからして柱を外に出すのが難しい(事業として効率悪くなる)のはわかるのですが…バルコニー側の柱が食い込んでいるのに連窓でないあたりも気になります。

価格としてはシティハウス御徒町と同じくらい(※1)ですから違和感ないですね。このあたりも中古含めてグッと値上がりしています。

※1 シティハウス御徒町は記事化した2021年時点から大幅に値上げしています

一例

Aタイプ 3LDK 65.65㎡
2階 8900万円 坪単価448万円
10階 8500万円 坪単価428万円(2021年記事化時点)

B1タイプ 2LDK 55.14㎡
3階 7500万円 坪単価449万円(現在)
9階 6800万円 坪単価407万円(2021年記事化時点)

ザ・パークハウス アーバンス御徒町の設備仕様としてはディスポーザーがありません。三菱地所レジデンスも最近はディスポーザーを付けないことが増えてきちゃいましたね…食洗機は付いています。食器棚標準装備、キッチン・洗面天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなどディスポーザーがないことを除けば単価なりにしっかりとしています。(1DKは2口コンロになるなどスペックが落ちます)基本天井高は2500m~2550mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ブレシア新御徒町 2012年築 台東3 新御徒町駅徒歩4分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約370万円

・クリオラベルヴィ新御徒町 2019年築 台東3 新御徒町駅徒歩3分 新築時の坪単価約395万円 現在の坪単価約390万円

・クレヴィア上野御徒町 2021年築 台東3 御徒町駅徒歩7分 新築時の坪単価約415万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス御徒町 2021年築 台東3 仲御徒町駅徒歩5分 新築時の坪単価約405万円(現在は坪単価約450万円) 新築販売中

上記相場からザ・パークハウス アーバンス御徒町の将来価値を予想すると

E1タイプ 2LDK 59.1㎡ 10階 8060万円 → 7260万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置き(身障者優先)1台と建物1階部分(建物内との行き来は雨に濡れます)で機械式6台、設置率約14%です。単価帯からするとパレットサイズが悲しいものとなっています…

機械式 全長5000mm×全幅1850mm×全高1550mm(2台)・2100mm(4台)×重量2300kg×最低地上高120mm

駐輪場は屋内で雨に濡れずに住戸と行き来できる便利な動線で設置率約142%です。

管理費は㎡単価月額約375円、ディスポーザーなしの外廊下のため支出に対しての納得度は低いと感じます。(最近の周辺分譲マンションもお安い単価ではなかったですが…)

・クレヴィア上野御徒町 総戸数49戸 管理費㎡単価月額約450円 外廊下 ディスポーザーなし

・シティハウス御徒町 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約400円 外廊下 ディスポーザーあり

外観 西側

【住むレーション】

[山手線]

御徒町 8:03発
秋葉原 8:05着
神田 8:07着
東京 8:09着
有楽町 8:11着
新橋 8:13着
浜松町 8:16着
田町 8:18着
高輪ゲートウェイ 8:20着
品川 8:22着

御徒町 8:01発
上野 8:03着
鶯谷 8:05着
日暮里 8:07着
西日暮里 8:08着
田端 8:10着
駒込 8:12着
巣鴨 8:14着
大塚 8:16着
池袋 8:20着

[大江戸線]

新御徒町 8:00発
上野御徒町 8:01着
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

新御徒町 8:01発
蔵前 8:03着
両国 8:05着
森下 8:07着
清澄白河 8:09着
門前仲町 8:12着
月島 8:14着
勝どき 8:16着
築地市場 8:19着

[つくばエクスプレス]

新御徒町 7:46発
浅草 7:48着
南千住 7:51着
北千住 7:54着
八潮 8:02着
三郷中央 8:07着
南流山 8:09着
流山おおたかの森 8:14着
柏の葉キャンパス 8:18着
守谷 8:23着
みらい平 8:28着
みどりの 8:31着
万博記念公園 8:34着
研究学園 8:38着
つくば 8:41着

[日比谷線]

仲御徒町 8:01発
秋葉原 8:02着
小伝馬町 8:05着
人形町 8:06着
茅場町 8:09着
八丁堀 8:11着
築地 8:14着
東銀座 8:16着
銀座 8:18着
日比谷 8:19着
霞ヶ関 8:22着
虎ノ門ヒルズ 8:24着
神谷町 8:26着
六本木 8:29着
広尾 8:33着
恵比寿 8:36着
中目黒 8:39着

仲御徒町 8:01発
上野 8:02着
入谷 8:04着
三ノ輪 8:06着
南千住 8:08着
北千住 8:11着

[銀座線]

上野広小路 8:01発
末広町 8:03着
神田 8:05着
三越前 8:06着
日本橋 8:08着
京橋 8:10着
銀座 8:12着
新橋 8:15着
虎ノ門 8:17着
溜池山王 8:19着
赤坂見附 8:21着
青山一丁目 8:24着
外苑前 8:25着
表参道 8:27着
渋谷 8:29着

上野 8:00発
稲荷町 8:01着
田原町 8:03着
浅草 8:06着

【総評】

立地は魅力が大きいですし、外観デザインもしっかりと造りこんでくれてはいるのですが坪単価450万円となれば間取り(柱の食い込みをもっと少なくする)であったりエキスパンションジョイントでのサンドイッチ型ではなくしっかりとした内廊下にするなどもうひと頑張りほしかったところではあります。

どんどんマンション価格が高くなる中で検討者は足回りのよいところに住みたいという方が多く、そんな中でディンクス×2LDK、子育てファミリー×2LDKという選択肢を都内の利便性高い立地で提供するとなれば削るところは削らなければならないのはわかりますし、買い手としても買えない価格なら意味がないということもとてもとてもわかるのですが価格は上がっているのに苦しさが目立ってくるというこの現実、マニアとしては悲しいものを感じますね。

昨年なら1割お安く同じもしくはもうちょいレベル高いもの(設備仕様や広さなど)が買えたのに…一昨年ならさらに1割お安く…

それを言ってはキリがないですし、言うべきではないのですが「どこまで上がるのよ…」というのは検討者も売り手も語りても感じているところでしょう。(台東区は供給が続いているエリアのためよりそう感じてしまう)

それでも過去を見ても何もならないですし、今の時代としてみればよい出物だと思います。もう少し頑張ってほしかった…という部分は満足度には影響するでしょうけどもリセールバリューにはほとんど影響ないでしょう。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス アーバンス御徒町 建設地周辺レポート

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