今回ご紹介するのはアトラス日暮里グレイスコートです!

[物件概要]先着順

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:IAO竹田設計
施工:前田建設工業
価格:6118万円~7238万円
専有面積:66.66㎡~76.98㎡
総戸数:58戸(事業協力者住戸13戸含む)
規模:14階建て
交通:JR各線「日暮里」駅徒歩9分 京成線「日暮里」駅徒歩8分 日暮里舎人ライナー「日暮里」駅徒歩10分 JR各線「鶯谷」駅徒歩6分 東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩12分
所在地:東京都荒川区東日暮里5丁目
竣工予定:2020年11月中旬

駐車場:11台(機械式10台・車いす利用者用駐車場1台)月額:16500円~24000円
バイク置場:3台 月額:3000円
自転車置場:105台(平置18台(内1台子供用)・二段式87台) 月額:100円~450円

管理費(月額)15990円~18470円
修繕積立金(月額)7990円~9230円

地図はこちらです↓

画像出典:アトラス日暮里グレイスコート公式HP

アトラス村となりつつある日暮里駅周辺。売主の旭化成不動産レジデンスは基本的に入札案件に手を出すことは少なく、どの物件を見ても「相場より高すぎる!」「コストカットしすぎだろ!」ということが滅多にないですよね。今回も相対取引となっており現実的な価格でありながらもクオリティは保っており、記事タイトルにある通り「買いです!!」という評価となります。

2018年に同時供給となったアトラス日暮里マスターコート、アトラス日暮里ブライトコート(施工上の都合で工期が伸びています)はすでに完売。どちらもおすすめはしていたもののアトラス日暮里マスターコートはミスプライスかというくらいお得感あったので発狂気味におすすめしました。誰がどう見てもお得感満載だったのでマスターコートはサクサクのサクッと完売しました。(あれはお得すぎたべ・・・。)

アトラス日暮里マスターコート 予定価格と間取り モデルルーム訪問 これは買いです!

アトラス日暮里ブライトコート 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介しているアトラス日暮里グレイスコートの大きな特徴の一つが専有面積のゆとりです。鶯谷駅とはいえ徒歩6分ということで山手線駅近を謳っても違和感ない立地でありながらも基本プラン全戸3LDK、一番狭い間取りで66.66㎡、最大で76.98㎡と平均で70㎡を超えているのです。

また、Bタイプを除くと全部屋に和室を設けておりターゲットをファミリー層に絞ったマンションとなります。これは物件の近くに日暮里南公園というまぁまぁな規模感の公園があったり、線路沿いでも大通り沿いでもないという環境かつ先に述べたように仕入れで無理をしていないからこそ実現できたのでしょう。(仕入れ値が高ければ専有面積で調整することが一般的)

周辺で供給予定の新築マンションと比べてみるとわかりやすいでしょう。

・パークスクエア日暮里 専有面積:54.90㎡~70.20㎡

・シティハウス日暮里 専有面積:55.32㎡~71.56㎡

・クレヴィア日暮里THEPLACE 専有面積:30.87㎡〜77.04㎡

・クレヴィア日暮里THERESIDENCE 専有面積:31.63㎡~65.95㎡

手持ち資料を見ても平均専有面積は70㎡を切ってきますからアトラス日暮里グレイスコートがファミリー層に特化した希少性があることはたしかです。ただし、アトラス日暮里グレイスコートの地権者住戸には狭いお部屋もあるためあくまで広めのお部屋が数多く用意されていることがウリで「ファミリータイプ向けの住戸のみ」というわけではありませんのでご注意ください。おそらくですが地権者住戸は賃貸運用されることでしょう。

外観デザインに関しては敷地形状が歪(取得できなかった?)がゆえに全戸角住戸とできており側面窓と窓の間のタイル色を変えたりバルコニー隣戸境をコンクリート&下部隔て板とするなど弱点(敷地形状)を強みに変えています。1階のエントランスホールは繊維をガラスに挟み込んだファブリックガラスを背面の間接照明で照らすなどファミリータイプの住戸が多いながらも落ち着いた雰囲気としています。エレベーターホール手前にもオートロックがあるため規模感ないながらもエレベーターに乗り込むまでに2つのセキュリティをかませています。

住戸階は外廊下となるもののエレベーターと階段が目隠し代わりとなっていますから外からの視線はほぼなく、半内廊下風となっています。玄関部分を奥まらせているため1フロア4戸にしては廊下幅にゆとりがあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西角]

Aタイプ 3LDK 74.38㎡ 管理費(月額)17850円 修繕積立金(月額)8920円

画像出典:アトラス日暮里グレイスコート公式HP

4階 6628万円 坪単価294万円
9階 7098万円 坪単価315万円
11階 7168万円 坪単価318万円

[東南角]

Cタイプ 3LDK 66.66㎡ 管理費(月額)15990円 修繕積立金(月額)7990円

画像出典:アトラス日暮里グレイスコート公式HP

3階 6118万円 坪単価303万円
6階 6358万円 坪単価315万円
11階 6598万円 坪単価327万円
14階 6758万円 坪単価335万円

[東北角]

Dタイプ 3LDK 76.98㎡ 管理費(月額)18470円 修繕積立金(月額)9230円

画像出典:アトラス日暮里グレイスコート公式HP

9階 7238万円 坪単価310万円
14階 7418万円 坪単価318万円

平均坪単価は約310万円です。

広さがウリのマンションですからその中でも広いDタイプが一番人気となるでしょう。

Bタイプのみウリとなる床上げ和室ではなく一般的な和室となってしまうため売り出しても選ばれないだろうということでまだ販売していません。マンションではなかなかお目にかかれなくなった床上げ和室を見れて感動。床上げしているため下部を収納とできているだけでなく壁側もしくは窓側を掘り込みとしてカウンターを設けていますから仕事や勉強などをすることもできます。

ただ床上げされた和室だけだと家具を置くセンスが難しくなってきますから最初から掘り込み&カウンターがあるのはいいですね~。その他キッチンカウンター下収納、備え付けの横長食器棚など戸建てのノウハウもある旭化成グループらしい工夫がなされています。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念ですが1階にある24時間利用可能のごみ置き場はしっかりと前室ありとするなどディスポーザーがないなりの配慮はあります。食洗機、キッチン&食器棚(バックカウンター)天板御影石、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ・手洗いカウンター、当然ではありますが引き戸(洋室も引き戸としています)と各種収納にはソフトクローズ機能が付いています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。キッチンの天井高も高く11階以上はリビングと同じく2500mm、その他の階は2400mmと100mmしか下がりません。

なお、ライバル物件となるクレヴィア2棟にもディスポーザーはありません。パークスクエア日暮里は不明ですがシティハウス日暮里には付きます。

上階にいかないと眺望は抜けてきませんが接道しているためバルコニー面が壁ドン状態になってしまうことは将来的にもありません。

周辺相場を確認しましょう!

・リーデンスタワー 2001年築 東日暮里5 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円

・アトラス日暮里イーストレジデンス 2017年築 東日暮里5 新築時の坪単価約295万円 直近売り出し事例なし

上記相場からアトラス日暮里グレイスコートの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 66.66㎡ 6階 6358万円(新築時) → 5850万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡あたり約240円と規模感ない割には抑えめです。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から鶯谷駅まで)

新築マンション激戦区となるためライバル物件の建設地も見てきました。

プラウド日暮里ほげほげだけ公式HPオープン前ですがアトラス日暮里ブライトコートの近く、最寄り駅は三河島駅で徒歩5分ほどです。「再開発のある三河島駅と西日暮里駅、すでに駅前が整備されている日暮里駅の間!」という謳い文句としてくるかもです。

後発のほうが先発より条件良いということは少ないですし他はどうかわかりませんがアトラス日暮里グレイスコートは入札案件でないという強みもありますから先発を購入しておいて後悔するってのはちょいと考えにくいですよね。ただ、アトラス日暮里グレイスコートは大通りに面していないとはいえ少なからず音の影響(南向きはT-2サッシで対策)はありますし、落ち着いた環境とまでは言えませんからプラウド建設地とは性格が異なります。

駐車場は身障者用1台を除く残り10台が機械式となります。屋外のため操作中雨に濡れてしまいますがサブエントランスを設けていますのでメインエントランスに回る必要はありません。利用料金は月額18000円前後と山手線駅近としては抑えめです。

シティハウス日暮里 建設地周辺動画
(仮称)東日暮里五丁目計画 プラウド日暮里ほげほげ 建設地周辺動画
クレヴィア日暮里 THE PLACE 建設地周辺動画
クレヴィア日暮里 THE RESIDENCE 建設地周辺動画
クリオ日暮里セントラルマークス 建設地周辺動画
パークスクエア日暮里 建設地周辺動画

【住むレーション】

[山手線]

日暮里 8:00発
西日暮里 8:02着
田端 8:03着
駒込 8:06着
巣鴨 8:08着
大塚 8:10着
池袋 8:13着

鶯谷 8:03発
上野 8:06着
御徒町 8:08着
秋葉原 8:10着
神田 8:12着
東京 8:15着
有楽町 8:17着
新橋 8:19着
浜松町 8:21着
田町 8:24着
品川 8:27着

[京浜東北線]

日暮里 8:00発
西日暮里 8:02着
田端 8:04着
上中里 8:06着
王子 8:08着
東十条 8:11着
赤羽 8:13着

[京成スカイライナー]

日暮里 8:05発
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:45着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

東京方面へ向かう際は鶯谷駅(乗降少ないので乗るのはちょいとたいへんですが)、池袋・赤羽方面であれば日暮里駅と使い分けてもいいでしょう。

ぎりぎり荒川区アドレスのため通学校は第二日暮里小学校で徒歩7分、諏訪台中学校で徒歩14分となります。

【総評】

マスターほどミスプライス感はないものの今の市況で坪単価310万円、イメージが良いとは言い難い鶯谷駅とはいえ山手線駅徒歩6分、平均専有面積70㎡超のゆとりなどなどおすすめしやすいです。

予算は7000万円ほどに抑えたいけど都心までの距離、駅近、部屋の広さは妥協したくない!!というファミリー層にはぜひ検討していただきたい物件です。

妥協点としては鶯谷駅でしょうか(笑)

まぁファミリー層からすると気にならないと言えば嘘になるでしょうけども・・・朗報が!

ぬわぁんと尾竹橋通り沿い、アトラス日暮里グレイスコートから徒歩2分ほどの場所にあった松坂屋流通センターが商業施設になる計画があるです!

大規模ショッピングモールのような土地の広さはありませんが山手線駅近くとしてはまぁまぁな規模となります。地元向けの商業施設となるはずですのでスーパーマーケットや百均みたいな日常使いしやすい施設が入るかもしれないですね。今現在でもマルエツプチやいなげやがありますから日常の買い物が不便ということはけしてないのですが新しい商業施設ができるのは大きなメリットとなるでしょう。

東日暮里4丁目 スーパーマーケット商業施設建設地周辺動画

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