今回ご紹介するのはリビオレゾン上野です!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:山田建設
価格:3868万円~8688万円
専有面積:33.94㎡~75.26㎡
総戸数:47戸(内、事業協力者住戸2戸他に店舗1戸)
規模:15階建て

交通:
JR各線「上野」駅徒歩4分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅徒歩6分
京成線「京成上野」駅徒歩10分

所在地:東京都台東区東上野五丁目
竣工予定:2019年11月下旬

駐車場:2台(身障者用1台、管理用1台)月額30000円
ミニバイク置場:2台 月額2500円
自転車置場:47台 月額300円~400円

管理費(月額)11060円~24530円
修繕積立金(月額)4070円~9030円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン上野公式HP

上野駅から徒歩4分、最寄り出入り口が改札まで遠い入谷口のため電車に乗るまでは+数分はかかりますが上野駅徒歩4分ということは魅力であることはたしかです。

東上野5丁目界隈は分譲マンションの供給が多いエリアとなっているため希少性があるかと言えばけしてそうではないのですが今回の特徴としては70㎡超えのお部屋も数戸あるということです。ここ数年で供給された同エリアの分譲マンションを見ても広いお部屋は希少性があり(けして売れ行きが良かったかといえばそうでもないのですが)、今回は程よいゆとりのある72㎡台、75㎡台が3LDKの主ですから売れること間違いなしです。これはシングル向け、ディンクス向けの供給が続いたエリアでちょうどそれらを購入された方々が結婚や出産などを理由に広めのお部屋を探されているからです。リビオレゾンブランドですからシングル向け住戸メインのマンションではありますが数戸ある3LDKはサクサクっと完売してしまうことでしょう。

三方角地のため駅近の割には囲まれ感も少なくなっています。南條設計室を入れていますから小規模マンションの割にはエントランスの造りこみはしっかりしたものとなっており、例えば1階エントランスの和紙を挟み込んだエントランスの光壁はエリアに合ったものとなっています。

1階にはもともと合った鰻屋さんが戻ります。小規模マンションで1階部分が飲食店というのはあまりプラス材料ではありませんね。最上階2部屋の内1部屋は事業協力者住戸となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸西向き

Aタイプ 1LDK 40.28㎡ 管理費(月額)13130円 修繕積立金(月額)4830円
3階 4548万円 坪単価373万円
9階 5168万円 坪単価424万円

B1タイプ 1LDK 33.94㎡ 管理費(月額)11060円 修繕積立金(月額)4070円
3階 3868万円 坪単価376万円

B2タイプ 1LDK 33.94㎡ 管理費(月額)11060円 修繕積立金(月額)4070円
3階 3888万円 坪単価378万円
6階 4198万円 坪単価404万円
7階 4278万円 坪単価416万円

Cタイプ 1LDK 40.02㎡ 管理費(月額)13040円 修繕積立金(月額)4800円
5階 4738万円 坪単価391万円
9階 5218万円 坪単価431万円

Eタイプ 3LDK 72.79㎡ 管理費(月額)23720円 修繕積立金(月額)8730円

Eタイプ 画像出典:リビオレゾン上野公式HP

12階 8028万円 坪単価364万円
13階 8098万円 坪単価367万円
14階 8188万円 坪単価371万円

Fタイプ 3LDK 75.26㎡ 管理費(月額)24530円 修繕積立金(月額)9030円

Fタイプ 画像出典:リビオレゾン上野公式HP

12階 8528万円 坪単価374万円
13階 8598万円 坪単価377万円
14階 8688万円 坪単価381万円

Gタイプ 3LDK 68.82㎡ 管理費(月額)22430円 修繕積立金(月額)8250円
15階 7998万円 坪単価384万円

3LDKの間取りはスパンも取れており魅力的です。バルコニーをウッドデッキにするなど細かいこだわりも見られます。

設備面ではディスポーザーがありませんが3LDKには食洗機が付きます。3LDKのキッチンコンロは当然3つ口なのですがなんと1LDKも3つ口コンロとしています。1LDKのみ2つ口コンロというマンションが多い中で素晴らしいですね。浴室はダウンライトでミストサウナも完備、タンクレストイレにトイレ手洗い器、1LDKでも床暖房などなど大きなコストカットも見られず充実したものとなっています。

セキュリティ面ではエレベーターセキュリティを採用しておりテブラキーを所持しつつ手をかざさないとエレベーターが動かないようになっています。宅配ボックスも手をかざすだけで扉が開くものを採用しています。

構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・グローベルザスイート上野 2010年築 東上野5 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約315万円

・パークホームズ上野 2012年築 東上野5 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約320万円

・ザ・パークハウス上野浅草通り(普通賃借権) 2013年築 東上野4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約285万円

・イニシア上野稲荷町 2013年築 東上野6 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約305万円

・クレヴィア上野 2014年築 東上野6 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約295万円

・ザ・パークハウス上野 2015年築 東上野5 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約325万円

・サンクレイドル上野 2015年築 北上野2 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約270万円

・ザ・パークハウス上野レジデンス 2016年築 東上野3 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約330万円

・ザ・パークハウス上野プレイス 2017年築 北上野2 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

上記相場からリビオレゾン上野の将来価値を予想すると

B2タイプ 1LDK 33.94㎡ 6階 4198万円(新築時) → 3300万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[山手線]

上野 8:01発
御徒町 8:03着
秋葉原 8:05着
神田 8:07着
東京 8:10着
有楽町 8:12着
新橋 8:14着
浜松町 8:16着
田町 8:18着
品川 8:22着

上野 8:02発
鶯谷 8:04着
日暮里 8:06着
西日暮里 8:07着
田端 8:09着
駒込 8:12着
巣鴨 8:13着
大塚 8:16着
池袋 8:19着

[上野東京ライン]

上野 8:01発
東京 8:06着
新橋 8:10着
品川 8:16着
川崎 8:26着
横浜 8:35着

[銀座線]

上野 8:00発
上野広小路 8:01着
末広町 8:03着
神田 8:05着
三越前 8:06着
日本橋 8:08着
京橋 8:10着
銀座 8:12着
新橋 8:14着
虎ノ門 8:17着
溜池山王 8:19着
赤坂見附 8:21着
青山一丁目 8:23着
外苑前 8:25着
表参道 8:26着
渋谷 8:29着

[日比谷線]

上野 8:01発
仲御徒町 8:02着
秋葉原 8:04着
小伝馬町 8:07着
人形町 8:09着
茅場町 8:11着
八丁堀 8:13着
築地 8:16着
東銀座 8:18着
銀座 8:20着
日比谷 8:21着
霞ヶ関 8:24着
神谷町 8:27着
六本木 8:30着
広尾 8:34着
恵比寿 8:37着
中目黒 8:40着

[京成スカイライナー]

京成上野 8:00発
日暮里 8:05着
空港第2ビル 8:45着
成田空港 8:49着

【総評】

需要と供給が合っていませんから3LDKはサクサクっと完売してしまうでしょう。1LDKに関しては少し時間はかかると思います。立地条件はもちろんマンション自体に魅力が多くとも40㎡で5000万円前後というのはけっこう重たい価格です。

東上野四・五丁目地区の開発がありますから将来的に周辺が整備される可能性が高く、その開発には住宅も織り込まれてはいるもののリビオレゾン上野よりも激安ということは考えにくいですからマイナス材料とはならないでしょう。

リビオレゾン南浦和の外観はあまり評価できるものではありませんでしたがリビオレゾン板橋本町ステーションサイドの外観はかなり力が入っていましたから後者のリビオレゾンブランドが増えていくのであれば楽しみです!

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