今回ご紹介するのはエクセレントシティ新検見川です!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:2798万円~4898万円
専有面積:54.07㎡~75.74㎡
総戸数:43戸
規模:6階建て
交通:JR総武緩行線「新検見川」駅徒歩8分 京成千葉線「検見川」駅徒歩10分
所在地:千葉県千葉市花見川区検見川町3丁目
竣工予定:2020年10月中旬

管理費(月額)12300円~15900円
修繕積立金(月額)4600円~6500円

駐車場:27台(機械式2)月額:9000円~11000円
自転車置場:86台(二段式ラック30台、スライドラック式50台、平置6台)月額:100円~300円
バイク置場:9台(大型3台、小型6台)月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ新検見川公式HP

お久しぶりの新検見川物件となります!

総武緩行線の新検見川駅から徒歩8分、京成千葉線の検見川駅から徒歩10分(この2駅は離れており乗り換え駅ではありません)、2012年から2013年にかけて順次完成したザ・パークハウス新検見川3棟の近くとなります。このエリアの供給はザ・パークハウス新検見川以来となりますから同エリアで新築マンションを検討していた方からすればよだれものの出物となるでしょう。

京葉線側の検見川浜駅周辺では大規模マンションとなるミハマシティ検見川浜も供給中ですがエクセレントシティ新検見川は下総台地の内陸エリアとなります。海側を好む方は内陸側に興味が薄く、内陸側を好む方は海側に興味が薄いというエリアですからライバル物件というほどではないでしょう。

内陸エリアだけあり昔ながらの雰囲気を漂わせる新検見川駅周辺。西友や銀行はありますが駅に降り立った瞬間からローカル感漂いますし、建設地周辺も通り沿いから奥まっており戸建てが主な静かな環境です。キラキラ感を求めるなら開発中の幕張ベイパークでしょうけども昔ながらを求めるなら内陸エリアの新検見川駅周辺ですね。それもあってほぼほぼ地元需要となるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bg 3LDK 64.11m2
1階 3398万円 坪単価175万円

C 2LDK 54.07m2
2階 2798万円 坪単価171万円
3階 2898万円 坪単価177万円

Er 2LDK 54.57m2

画像出典:エクセレントシティ新検見川公式HP

5階 3598万円 坪単価218万円

F1 2LDK+S 64.2m2

画像出典:エクセレントシティ新検見川公式HP

2階 3698万円 坪単価190万円

G1 3LDK 66.34m2

画像出典:エクセレントシティ新検見川公式HP

2階 3898万円 坪単価194万円

Lr 4LDK 75.74m2

画像出典:エクセレントシティ新検見川公式HP

5階 4898万円 坪単価213万円

平均坪単価は約200万円です。

南・西・北の三面接道ですから日当たりに期待できる住戸ばかりとなります。

エリアの壁は3000万円です。それもあってか極力壁に近付けるべく専有面積を抑えてきています。それでもエリアの壁を大きく超えていますから地元の方からすれば「高い!」となるでしょう。それでも久しぶりの供給ですし、今後もポンポン新築マンションが建つエリアではないですから新築派からすれば買うほかないわけです。

中古でもよければザ・パークハウス新検見川でいいでしょう。60㎡の2LDKなら2300万円、70㎡の2LDKなら2600万円ほどで購入することができます。ザ・パークハウス新検見川は規模感あるためゲストルームやキッズルームなどの共用施設がある割には管理費が抑えめ(棟により異なりますが㎡単価約180円)ですし、ディスポーザーも完備しています。機械式ではありますが駐車場も空きがあるため確保することができます。

エクセレントシティ新検見川は戸数的に仕方ないですがディスポーザーなしです。食洗機は付いていますし、浴室扉タオルバーダブル、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子などなど単価なりのものは付いています。リビングの窓が3連になっており日当たり良いことをより活かせていますし、すべての水が浄水になる新日本建設お馴染みのエクセレントウォーターも付いてきます。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・パークハウス新検見川イーストレジデンス 2013年築 検見川浜3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約125万円

・ザ・パークハウス新検見川ウエストレジデンス 2013年築 検見川浜3 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

・ザ・パークハウス新検見川サウスレジデンス 2012年築 検見川浜3 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

上記相場からエクセレントシティ新検見川の将来価値を予想すると

F1 2LDK+S 64.2m2 2階 3698万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

やはり周辺相場との差は大きいですね。

管理費は㎡単価約227円、規模感違うため比べるのは酷ですがザ・パークハウス新検見川のほうがコスパはいいですね。

駐車場が機械式なのはいいにしても切り返せるスペースが少なくターンテーブルも完備となります。せめて切り返しスペースをもう少し広げてターンテーブルなしにしたほうが良かったような。。。完売後は購入者の持ち物となるわけでこの戸数、立地でターンテーブルは愛がないでしょう。ただ、自転車置場のほとんどが屋内なのはいいですね!

ごみ置き場はメールコーナーの真横にあり便利なのですが1扉なのが気になりますね。メールコーナーやエントランスホールに近すぎる場合には扉を奥まらせるか2枚扉にしてほしいところです。もちろん基本的には脱臭装置が付きますから扉がしまっている状態での臭い漏れはないのですが開け閉めがかさなると一時的に臭いが漏れやすいのです。

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

新検見川 8:02発
幕張 8:04着
幕張本郷 8:07着
津田沼 8:11着
東船橋 8:14着
船橋 8:17着
西船橋 8:20着
下総中山 8:23着
本八幡 8:25着
市川 8:28着
小岩 8:32着
新小岩 8:35着
平井 8:38着
亀戸 8:41着
錦糸町 8:44着
両国 8:47着
浅草橋 8:49着
秋葉原 8:52着

新検見川 8:02発
稲毛 8:05着
西千葉 8:08着
千葉 8:10着

[津田沼から総武快速線]

津田沼 8:14発
船橋 8:19着
市川 8:25着
新小岩 8:31着
錦糸町 8:36着
馬喰町 8:40着
新日本橋 8:42着
東京 8:45着

[津田沼から東西線方面]

津田沼 8:14発(始発)
東船橋 8:17着
船橋 8:19着
西船橋 8:24着
浦安 8:35着
葛西 8:38着
西葛西 8:40着
南砂町 8:44着
東陽町 8:47着
木場 8:49着
門前仲町 8:52着
茅場町 8:56着
日本橋 8:58着
大手町 9:00着

[京成千葉線]

検見川 8:09発
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

検見川 8:00発
京成稲毛 8:03着
みどり台 8:05着
西登戸 8:07着
新千葉 8:08着
京成千葉 8:10着
千葉中央 8:12着

[京成津田沼から京成本線]

京成津田沼 8:19発
京成船橋 8:25着
京成八幡 8:32着
京成高砂 8:39着
青砥 8:42着
日暮里 8:54着
京成上野 8:59着

通学校は検見川浜小学校で400mほどの距離、しかも大通りを通る必要がありませんから子育て世代には魅力が大きいでしょう。中学校は花園中学校で徒歩11分、線路を超える必要はありますが一本道です。周辺には公園も多くあります。

ちなみにザ・パークハウス新検見川も同一学区となります。

【総評】

新検見川エリアにはザ・パークハウス新検見川という規模感あるマンションがあり、そちらが現実的な単価で買える以上は地元の賃貸に住む「どうしても新築マンション!」という方向けですね。

当時の新築マンションと比べるのは酷ですが今の相場で見ても周辺中古マンションとの差がありすぎるのは気になります。

それでも数少ない「どうしても新築マンション!」という方のために新築マンションを開発、供給する姿勢は千葉市に本社を置く新日本建設だからこそできることでしょう。

話は変わりまして周辺中古マンションへ!

やはりこちらを取り上げないわけにはいかない!!(笑)

ガーデンプラザ新検見川は総戸数1000戸超の鹿島建設による大規模開発です。アドレスは人気の瑞穂!検見川エリアに住まう方であればほとんどの方が聞いたことあるであろう大規模開発となります。

戸建てなどとの一体開発となります。戸建て含めるとバブル期から開発していましたでしょうか。私がマンション研究を始めたのは2000年代前半ですから知った時には開発の終盤戦でした。マンションとしては14番館、17番館、21番館あたりが竣工を迎える頃が初見です。億超えはなかったはずですが9000万円台の部屋があったと記憶しています。当時の金利からすればなかなかな高価格帯でしょう。

売主・設計・施工・管理すべてがオール鹿島となります。(設計はMIDI綜合設計研究所との共同)

2000年代以降に竣工した棟であればデザインが今の時代と大差ないですね。

平均専有面積としては90㎡くらいはあるでしょう。80㎡未満はかなり数が少なく、ほとんどが80㎡~100㎡超となります。

2戸に対してエレベーター1基の両面バルコニー住戸が多いのも特徴の一つです。

敷地内にはプレイロット、テニスコート、バーベキューコーナーなどがありますし、サミットストア、コンビニ、郵便局、区役所、小学校に囲まれており日常生活はマンション周辺で済ますことができます。

棟にもよりますが新検見川駅までは徒歩20分前後ですが路線バスが出ており新検見川駅まで乗車時間6分ほどです。棟にもよりますが花見川区役所停留所もしくは瑞穂の杜停留所の利用が便利です。

2006年には花見川の上にみずほ橋がかかったため京葉道へのアクセスなども向上しました。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか。

■2020年5月時点の相場一例

・21番館 2003年築 103㎡台 新築時3400万円台 中古時2500万円台

・14番館 2002年築 104㎡台 新築時4200万円台 中古時2300万円台

・17番館 2001年築 83㎡台 新築時3500万円台 中古時2100万円台

・11番館 1998年築 98㎡台 新築時4900万円台 中古時2100万円台

・20番館 1997年築 89㎡台 新築時4900万円台 中古時2200万円台

・4番館 1996年築 80㎡台 新築時4200万円台 中古時1700万円台

動画もご覧ください!

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