エクセレントシティ拝島駅前　価格と間取り　お久しぶりでございます！

今回ご紹介するのはエクセレントシティ拝島駅前です！

［物件概要］

売主：新日本建設
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：2398万円～4798万円
専有面積：34.67㎡～70.42㎡
総戸数：70戸
規模：13階建て
交通：JR青梅線・西武拝島線「拝島」駅徒歩2分
所在地：東京都昭島市松原町5丁目
竣工予定：2021年3月上旬

管理費（月額）8300円～15400円
修繕積立金（月額）3000円～6000円

駐車場：16台（平置15台、身障者用1台）月額：12000円～15000円
自転車置場：140台（2段ラック式（上段ラック57台、下段スライドラック83台））月額：100円～200円
バイク置場：4台（平置）月額：2000円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ拝島駅前公式HP

JR青梅線、JR八高線、西武拝島線が利用できる拝島駅から徒歩2分、駅からの動線は信号なしで電線が地中化されており歩きやすくなっています。ここ10年で橋上駅舎となりさらには南口側のロータリーが整備され見違えるように綺麗になりましたね。エクセレントシティ拝島駅前はロータリーが整備された南側というのも大きなポイントとなります。拝島駅周辺は歩道が狭めの通りが多い中で南口駅前はびっくりするくらい綺麗に整備されています。

また、武蔵野台地ということを魅力に感じる方も多いのではないでしょう。

駅徒歩2分ですが線路から見て4ブロック目ですから電車の走行音はそこまで気にならないでしょう。主なバルコニー方面となる南西側はそれなりに交通量ある駅前通りですがそれゆえ半永久的に採光が守られるというのは駅前物件にしては珍しい魅力となるでしょう。

拝島駅周辺での分譲マンション供給としては2010年築のライオンズ昭島松原マナーマークス以来となり、供給年ベースとしては約11年ぶりの拝島駅最寄りの新築分譲マンションとなります。戸建てが主なエリアですし、駅前に住みたい方ばかりでないことはたしかにしても戸建てメインのエリアだからこそマンションは駅前でこそ差別化できますから拝島駅№1マンションと謳っても違和感ないでしょう。

戸建てエリアかつ車社会のため駅前に大きめのスーパーマーケットはなく、イトーヨーカドーとたいらや共に徒歩10分ほどとはなってしまいます。ただ、JR拝島駅構内にドラッグストアやベーカリーショップが入っていますからJR線利用者であればそちらも利用することができます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　66.75㎡

画像出典：エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階　3898万円　坪単価193万円

Bタイプ　2LDK+S　64.55㎡
3階　3898万円　坪単価199万円

Cタイプ　2LDK　55.75㎡

画像出典：エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階　3598万円　坪単価213万円
5階　3698万円　坪単価219万円

Eタイプ　1LDK　41.39㎡

画像出典：エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階　2698万円　坪単価215万円

平均坪単価は約210万円です。（コンパクトも混ぜてならすともう少し上）

一番広い部屋でも70㎡ちょっとですから時代なりの広さとなってしまってはいますがほぼ駅前立地ですから妥協できる方が多いでしょうか。そもそも広さ求めるなら戸建てが豊富にあるエリアです。

東京環状側の北東方面にも住戸を設けていますが1LDKなどシングル向け住戸を振っています。日当たりにはそこまで期待できないですし、向かいのグランツ拝島セントラルステージが視界に入ってきます。ただ、グランツが壁になるため東京環状の音は軽減されそうです。北東側住戸はワイドスパンで窓面豊かなのも魅力です。

サンドイッチのため内廊下にできているのがいいですね。エントランスホールはこじんまりとしているものの1階に住戸を設けず屋内の平置き駐車場を完備、設置率は約22％ですがオール平置きかつ屋内多めなのはいいですね。駐輪場に関しては1LDKもありながら200％完備してくれています。1LDKの方が利用しなかったり1台のみの可能性も高いことを考慮すると3台目が借りれる可能性もありファミリー層にとってはうれしい設置率でしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は1LDK含めてすべての住戸に付いています。トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ミストサウナ、エクセレントウォーターなど単価からすれば十分でしょう。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・マイキャッスル拝島　2000年築　拝島駅徒歩7分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約115万円

・日神パレステージ拝島　2006年築　拝島駅徒歩9分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約120万円

・グランスイート昭島　2006年築　拝島駅徒歩12分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約120万円

・レクセルプライム拝島　2006年築　拝島駅徒歩9分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約110万円

・ライオンズ昭島松原マナーマークス　2010年築　拝島駅徒歩5分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約145万円

上記相場からエクセレントシティ拝島駅前の将来価値を予想すると

B　2LDK+S　64.55㎡　3階　3898万円(新築時)　→　2980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は管理費㎡単価月額約240円。総戸数70戸で内廊下にしては現実的な設定でしょう。