今回ご紹介するのはエクセレントシティ拝島駅前です!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:2398万円~4798万円
専有面積:34.67㎡~70.42㎡
総戸数:70戸
規模:13階建て
交通:JR青梅線・西武拝島線「拝島」駅徒歩2分
所在地:東京都昭島市松原町5丁目
竣工予定:2021年3月上旬

管理費(月額)8300円~15400円
修繕積立金(月額)3000円~6000円

駐車場:16台(平置15台、身障者用1台)月額:12000円~15000円
自転車置場:140台(2段ラック式(上段ラック57台、下段スライドラック83台))月額:100円~200円
バイク置場:4台(平置)月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ拝島駅前公式HP

JR青梅線、JR八高線、西武拝島線が利用できる拝島駅から徒歩2分、駅からの動線は信号なしで電線が地中化されており歩きやすくなっています。ここ10年で橋上駅舎となりさらには南口側のロータリーが整備され見違えるように綺麗になりましたね。エクセレントシティ拝島駅前はロータリーが整備された南側というのも大きなポイントとなります。拝島駅周辺は歩道が狭めの通りが多い中で南口駅前はびっくりするくらい綺麗に整備されています。

また、武蔵野台地ということを魅力に感じる方も多いのではないでしょう。

駅徒歩2分ですが線路から見て4ブロック目ですから電車の走行音はそこまで気にならないでしょう。主なバルコニー方面となる南西側はそれなりに交通量ある駅前通りですがそれゆえ半永久的に採光が守られるというのは駅前物件にしては珍しい魅力となるでしょう。

拝島駅周辺での分譲マンション供給としては2010年築のライオンズ昭島松原マナーマークス以来となり、供給年ベースとしては約11年ぶりの拝島駅最寄りの新築分譲マンションとなります。戸建てが主なエリアですし、駅前に住みたい方ばかりでないことはたしかにしても戸建てメインのエリアだからこそマンションは駅前でこそ差別化できますから拝島駅№1マンションと謳っても違和感ないでしょう。

戸建てエリアかつ車社会のため駅前に大きめのスーパーマーケットはなく、イトーヨーカドーとたいらや共に徒歩10分ほどとはなってしまいます。ただ、JR拝島駅構内にドラッグストアやベーカリーショップが入っていますからJR線利用者であればそちらも利用することができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 66.75㎡

画像出典:エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階 3898万円 坪単価193万円

Bタイプ 2LDK+S 64.55㎡
3階 3898万円 坪単価199万円

Cタイプ 2LDK 55.75㎡

画像出典:エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階 3598万円 坪単価213万円
5階 3698万円 坪単価219万円

Eタイプ 1LDK 41.39㎡

画像出典:エクセレントシティ拝島駅前公式HP

2階 2698万円 坪単価215万円

平均坪単価は約210万円です。(コンパクトも混ぜてならすともう少し上)

一番広い部屋でも70㎡ちょっとですから時代なりの広さとなってしまってはいますがほぼ駅前立地ですから妥協できる方が多いでしょうか。そもそも広さ求めるなら戸建てが豊富にあるエリアです。

東京環状側の北東方面にも住戸を設けていますが1LDKなどシングル向け住戸を振っています。日当たりにはそこまで期待できないですし、向かいのグランツ拝島セントラルステージが視界に入ってきます。ただ、グランツが壁になるため東京環状の音は軽減されそうです。北東側住戸はワイドスパンで窓面豊かなのも魅力です。

サンドイッチのため内廊下にできているのがいいですね。エントランスホールはこじんまりとしているものの1階に住戸を設けず屋内の平置き駐車場を完備、設置率は約22%ですがオール平置きかつ屋内多めなのはいいですね。駐輪場に関しては1LDKもありながら200%完備してくれています。1LDKの方が利用しなかったり1台のみの可能性も高いことを考慮すると3台目が借りれる可能性もありファミリー層にとってはうれしい設置率でしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は1LDK含めてすべての住戸に付いています。トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナ、エクセレントウォーターなど単価からすれば十分でしょう。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・マイキャッスル拝島 2000年築 拝島駅徒歩7分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約115万円

・日神パレステージ拝島 2006年築 拝島駅徒歩9分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約120万円

・グランスイート昭島 2006年築 拝島駅徒歩12分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・レクセルプライム拝島 2006年築 拝島駅徒歩9分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約110万円

・ライオンズ昭島松原マナーマークス 2010年築 拝島駅徒歩5分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からエクセレントシティ拝島駅前の将来価値を予想すると

B 2LDK+S 64.55㎡ 3階 3898万円(新築時) → 2980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は管理費㎡単価月額約240円。総戸数70戸で内廊下にしては現実的な設定でしょう。

建設地周辺

【住むレーション】

[青梅線→中央快速線]

拝島 8:09発
昭島 8:12着
中神 8:15着
東中神 8:17着
西立川 8:19着
立川 8:22着
国分寺 8:29着
新宿 8:58着
四ツ谷 9:02着
御茶ノ水 9:07着
神田 9:10着
東京 9:12着

[西武拝島線→西武新宿線]

拝島 7:40発(始発)
西武立川 7:43着
武蔵砂川 7:45着
玉川上水 7:48着
東大和市 7:51着
小川 7:54着
萩山 7:58着
小平 8:00着
花小金井 8:06着
田無 8:09着
上石神井 8:15着
鷺ノ宮 8:20着
高田馬場 8:34着
西武新宿 8:37着

[拝島ライナー]

西武新宿 18:15発
高田馬場 18:18発
小平 18:42着
萩山 18:45着
小川 18:48着
東大和市 18:52着
玉川上水 18:54着
武蔵砂川 18:58着
西武立川 19:01着
拝島 19:04着

[八高線]

拝島 7:54発(始発)
小宮 7:59着
北八王子 8:04着
八王子 8:08着

拝島 7:44発
東福生 7:47着
箱根ヶ崎 7:53着
金子 7:59着
東飯能 8:07着
高麗川 8:15着
武蔵高萩 8:20着
笠幡 8:23着
的場 8:27着
西川越 8:30着
川越 8:34着

拝島駅は都心までの距離があるものの青梅線が中央線に直通しており特別快速(青梅特快)も利用可能、西武拝島線はすべて始発で西武新宿線直通と思いのほか鉄道利便性が高くなっています。別途300円かかりますが西武新宿もしくは高田馬場から拝島ライナーにて帰宅することも可能です。

高速道路の出入口へもアクセスしやすいため車移動も便利です。

通学校は拝島第三小学校で徒歩8分、拝島中学校で徒歩16分です。

【総評】

周辺相場から見れば高単価なことはたしかですが拝島駅南口の希少な駅近物件ということで拝島駅周辺でマンションを探されている方であれば周辺中古マンションではなく新築のエクセレントシティ拝島駅前を購入されたほうが満足度高いのではないでしょうか。

立地だけでなく内廊下や設備仕様などの条件も良く、周辺中古マンションや戸建てとはっきり差別化できているのが好印象でした。

八王子や立川などで働くシングル層も1LDKを検討されることをおすすめいたします。もちろん「住まいは刺激のある最寄り駅ではなく落ち着いた駅が好き。でも駅近がいい。」という方向けとはなりますがそのような方からすればなかなかない出物ですから狙うべきでしょう。

価格は高いんだけども他にないことはたしかなわけでこういった新築マンションであれば少し高くても手を出すことをおすすめしやすいです。

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