今回ご紹介するのはザ・パークハウス高輪タワーです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱倉庫 大栄不動産
施工:熊谷組
価格:6200万円台~39000万円台
専有面積:41.69㎡~142.71㎡
総戸数:164戸
規模:地上26階地下1階建て
交通:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩2分 京急線・都営浅草線「泉岳寺」駅徒歩11分
所在地:東京都港区高輪1丁目
竣工予定:2021年11月中旬

駐車場:48台 月額:44000円~47000円
自転車置場:149台 月額:300円~700円 他にレンタサイクル2台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

白金高輪駅から徒歩2分、桜田通り沿いとなります。

白金ザスカイが45階建て(東棟)の総戸数1247戸、プレミストタワー白金高輪が35階建ての総戸数280戸、今回ご紹介するザ・パークハウス高輪タワーが26階建ての総戸数164戸と規模感では一番弱くなります。

アドレスはプレミストと同じく高輪1丁目ですがプレミストは駅徒歩1分表記なのがいいですね。数字上でザ・パークハウスが優れているとすれば唯一地権者さんがいないことでしょうか。

ザ・パークハウスは擁壁を背負うことになります。先日神奈川県で擁壁が崩れた(正確には擁壁のない土の部分から崩れた)事件もありましたし、擁壁下に道路がないとはいえ良い印象はないですよね。擁壁の先の標高があがる敷地はすでに三菱地所レジデンスが土地を抑えており分譲マンションになる予定です。そちらはタワーではなくジオ高輪のように板状マンションとなるでしょう。階数にすると7階建てかと思いますのでザ・パークハウス高輪タワーの11階くらいまで被る(標高差あるので)はずです。

擁壁のイメージはよくないにしても擁壁の上が仲間内の分譲マンション(当然管理組合は異なりますが)となれば意思疎通もしやすくしっかりと維持できるのではないでしょうか。

競合に比べて規模感はないものの外観デザインなどにはかなりのこだわりが見受けられます。

上層階二層の中央、角部分をダイレクトウィンドウとして下層よりせり出させることでインパクト強めの外観に。遠くから見た時には当然ながらタワマンの上層部が見えることが多く、どこからか目にした際には良い意味で「なんだあのタワーマンションは」となることでしょう。

また、今回大きな魅力となるのが桜田通りからのセットバック部分をガーデンとして植栽豊かなものとしていることです。これは総合設計制度を利用するための公開空地ではあるのですが庇の上の水模様ガラスなどと合わせて建物内に入るまでに気持ちを高まらせてくれるマンションです。

風除室はこじんまりとしていますがエントランスホールは二層吹き抜けで規模の割には広めです。

当然ながら内廊下を採用していますが上層階2層は赤っぽい色の絨毯を採用しているのが素敵すぎます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西]

45Aタイプ 1LDK 45.46㎡ 管理費(月額)19050円 修繕積立金(月額)5910円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

3階 6890万円 坪単価501万円
4階 6930万円 坪単価503万円
5階 6960万円 坪単価506万円
9階 7090万円 坪単価515万円
10階 7130万円 坪単価518万円
14階 7270万円 坪単価528万円
15階 7300万円 坪単価530万円
16階 7340万円 坪単価533万円
17階 7370万円 坪単価535万円

45Bタイプ 1LDK 46.37㎡ 管理費(月額)19430円 修繕積立金(月額)6030円
3階 6990万円 坪単価498万円
4階 7030万円 坪単価501万円
5階 7070万円 坪単価504万円
9階 7230万円 坪単価515万円
10階 7270万円 坪単価518万円

60Aタイプ 2LDK 60.68㎡ 管理費(月額)25430円 修繕積立金(月額)7890円
3階 10420万円 坪単価567万円
4階 10470万円 坪単価570万円
9階 10720万円 坪単価584万円
10階 10770万円 坪単価586万円
15階 11270万円 坪単価614万円
16階 11320万円 坪単価616万円
17階 11370万円 坪単価619万円

60Eタイプ 2LDK 63.98㎡ 管理費(月額)26810円 修繕積立金(月額)8320円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

15階 11890万円 坪単価614万円
16階 11940万円 坪単価616万円
17階 11980万円 坪単価619万円

85Aタイプ 3LDK 85.40㎡ 管理費(月額)35790円 修繕積立金(月額)11110円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

20階 17460万円 坪単価675万円
21階 17530万円 坪単価678万円
22階 17600万円 坪単価681万円
23階 17670万円 坪単価684万円
24階 17740万円 坪単価686万円

[南西]

60Cタイプ 2LDK 64.13㎡ 管理費(月額)26870円 修繕積立金(月額)8340円
3階 9850万円 坪単価507万円
4階 9910万円 坪単価510万円
5階 10190万円 坪単価525万円
9階 10970万円 坪単価565万円
10階 11020万円 坪単価568万円

70Aタイプ 3LDK 72.70㎡ 管理費(月額)30470円 修繕積立金(月額)9460円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

14階 14860万円 坪単価675万円
15階 14920万円 坪単価678万円
16階 14980万円 坪単価681万円
17階 15040万円 坪単価683万円

120Aタイプ 3LDK 120.09㎡ 管理費(月額)50320円 修繕積立金(月額)15620円
18階 28180万円 坪単価775万円

[南東]

55Bタイプ 2LDK 56.62㎡ 管理費(月額)23730円 修繕積立金(月額)7360円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

3階 8770万円 坪単価512万円
4階 8870万円 坪単価518万円
5階 8970万円 坪単価524万円
9階 9460万円 坪単価553万円
10階 9570万円 坪単価559万円

55Aタイプ 2LDK 56.46㎡ 管理費(月額)23660円 修繕積立金(月額)7340円
3階 8790万円 坪単価514万円
4階 8890万円 坪単価520万円
5階 8990万円 坪単価526万円
9階 9480万円 坪単価555万円
10階 9590万円 坪単価561万円

60Dタイプ 2LDK 62.38㎡ 管理費(月額)26140円 修繕積立金(月額)8110円
3階 9710万円 坪単価514万円
4階 9840万円 坪単価521万円
5階 10080万円 坪単価534万円
9階 11290万円 坪単価598万円
10階 11480万円 坪単価608万円

95Aタイプ 3LDK 95.64㎡ 管理費(月額)40080円 修繕積立金(月額)12440円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

14階 20190万円 坪単価697万円
15階 20290万円 坪単価701万円
16階 20490万円 坪単価708万円
17階 20580万円 坪単価711万円

70Bタイプ 2LDK 74.14㎡ 管理費(月額)31070円 修繕積立金(月額)9640円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

14階 14980万円 坪単価667万円
15階 15190万円 坪単価677万円
16階 15260万円 坪単価680万円
17階 15380万円 坪単価685万円

120Bタイプ 3LDK 123.89㎡ 管理費(月額)51910円 修繕積立金(月額)16110円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

24階 29890万円 坪単価797万円

[北東]

40Aタイプ 1LDK 41.69㎡ 管理費(月額)17470円 修繕積立金(月額)5420円
3階 6290万円 坪単価498万円
4階 6320万円 坪単価501万円
9階 6470万円 坪単価513万円
10階 6490万円 坪単価514万円

80Aタイプ 3LDK 84.97㎡ 管理費(月額)35610円 修繕積立金(月額)11050円

画像出典:ザ・パークハウス高輪タワー公式HP

14階 16320万円 坪単価634万円
15階 16840万円 坪単価655万円
16階 16910万円 坪単価657万円
17階 16980万円 坪単価660万円

平均坪単価は約660万円です。

価格のメリハリが強いですね。

高輪皇族邸方面の中層階以上は半永久眺望ですから安くても15000万円ほど。18階から24階まででさえも120㎡台など広めの住戸中心ですから戸当たりの表面上価格はなかなかなものとなります。条件良い住戸とはいえ白金ザスカイで富裕層を刈り取られた後に3億円近い住戸が多めとなればサクッと売れるということはないかと思います。

維持費は㎡単価月額約419円です。管理人日勤管理とはいえコンシェルジュを採用していますし、戸数からすれば致し方なしでしょうか。白金ザスカイが㎡単価月額約386円で共用施設充実となれば白金ザスカイのほうがコスパ力あることはたしかですがザ・パークハウスは20㎡台の賃貸向け住戸がなく、規模的にも投資家が参戦しにくいですからそういったことを嫌う富裕層からすると多少維持費が高くとも魅力に感じることでしょう。

設備仕様は5ランクに分かれておりものすごく細かいです。

基本設備としてはディスポーザー、食器棚、食洗機、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホンなど。天カセは80㎡以上からですが日ポリ化工の浴室は2LDKからです。

全熱交換器は80㎡以上からで対象外住戸は悲しくも横壁に給気口です。。。1LDKに関しては浴室がTOTOの低コストのものになるなどグッとグレードタウンとなります。

基本天井高は17階までが2550mm、18階から24階までが2600mm、25階と26階が2800mmとなります。制震構造(制震壁17階まで)です。

飛行機問題も気になる時期ですからT-3サッシかと思いきやT-2サッシだったのは意外でした。

周辺相場を確認しましょう!

・グローリオ白金高輪 2004年築 高輪1 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約400万円

・シティタワー高輪 2004年築 高輪1 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約430万円

白金タワー 2005年築 白金1 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約490万円

・プレイス白金ブライトレジデンス 2005年築 白金1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約455万円

・プラウドタワー白金台 2014年築 白金台2 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約475万円

・ザ・パークハウス白金二丁目タワー 2018年築 白金2 新築時の坪単価約650万円 現在の坪単価約730万円

・ジオ高輪 2019年築 高輪1 新築時の坪単価約515万円 直近売り出し事例なし

・白金ザスカイ 2022年築 白金1 新築時の坪単価約690万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウス高輪タワーの将来価値を予想すると

45Aタイプ 1LDK 45.46㎡ 9階 7090万円(新築時) → 6840万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③

駐車場は機械式(1階部分で出し入れして地下に格納)で48台、設置率は約30%です。1つの出入り口を48台でシェアとなればバッティングの可能性が低くなり、ストレスには感じにくいでしょう。

作業中はもちろんエレベーターホールとの導線で雨に濡れることはありません。月額44000円~47000円です。

住戸階へのエレベーターは3基です。基当たり55戸ですからゆとりがあります。各階ごみ置き場完備で回収時は1基を管理用とします。

【住むレーション】

[三田線]

白金高輪 8:05発(始発)
三田 8:08着
芝公園 8:09着
御成門 8:11着
内幸町 8:13着
日比谷 8:15着
大手町 8:17着
神保町 8:20着
水道橋 8:22着
春日 8:24着

[南北線]

白金高輪 8:16発(始発)
麻布十番 8:18着
六本木一丁目 8:20着
溜池山王 8:23着
永田町 8:25着
四ツ谷 8:27着
市ヶ谷 8:30着
飯田橋 8:32着
後楽園 8:34着

[目黒線直通]

白金高輪 8:04発
白金台 8:05着
目黒 8:08着
武蔵小山 8:11着
大岡山 8:14着
田園調布 8:18着
多摩川 8:21着
武蔵小杉 8:24着
日吉 8:29着

[京急線]

泉岳寺 8:03発
品川 8:05着
青物横丁 8:09着
平和島 8:13着
京急蒲田 8:17着
京急川崎 8:21着
神奈川新町 8:28着
横浜 8:32着

泉岳寺 8:09発
品川 8:11着
青物横丁 8:14着
立会川 8:17着
平和島 8:21着
京急蒲田 8:25着
糀谷 8:28着
大鳥居 8:30着
穴守稲荷 8:31着
天空橋 8:33着
羽田空港国際線ターミナル 8:35着
羽田空港国内線ターミナル 8:38着

[浅草線]

泉岳寺 8:00発
三田 8:02着
大門 8:05着
新橋 8:07着
東銀座 8:09着
宝町 8:11着
日本橋 8:13着
人形町 8:15着
東日本橋 8:17着
浅草橋 8:18着
蔵前 8:20着
浅草 8:21着
本所吾妻橋 8:23着
押上 8:25着

通学指定校は御田小学校、三田中学校です。

2020年3月14日に暫定開業する高輪ゲートウェイ駅まではおよそ徒歩15分でしょう。細かい部分ではエキナカ無人コンビニも楽しみですね~。新駅だからこその新しいチャレンジがいろいろと見られそうで鉄道好きとしても楽しみです。

なお、高輪ゲートウェイ駅は開業当初からJR東日本ステーションサービス(JESS)に委託というから驚き。JR東日本は駅の委託化をどんどん進めており「JR本体社員の駅員」というのは少なくなっている(新規採用もしていない)のですが高輪ゲートウェイ駅を委託化というのはちょいと驚き。ただ、無人コンビニやお掃除ロボなどなどいろいろなチャレンジをしたいとなれば融通の利くJESSのほうが適任だという判断なのでしょうかね。

人件費を下げて(単純計算でも本体社員2人を雇うコストで3人は雇える)その他の部分にコストをかけるのは鉄道収入の割合を下げて商業等で儲けたいJR東日本からしたら当然のことではあるでしょう。各鉄道会社は鉄道収入での一本足打法を脱却したいですからね。

【総評】

高価格帯住戸に単価を盛っているため低層階の1LDK、2LDKはしおらしい価格帯ですね。

設備仕様の差は残念ですがある程度はオプションでどうにかできますし、とはいえ高価格帯住戸との単価差ほどの設備差はないでしょう。

低層階は眺望・採光妥協の住戸が多いとはいえ港区アドレスの駅前立地ですし、そこを妥協できれば白金ザスカイの表面価格についていけなかったディンクス層も拾えるため9000万円ほどの56㎡住戸を引き合いが多そうです。

販売前のザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス&タワーは地味に隔て板が低いというのは気になるところです。ザ・パークハウス高輪タワーはトールタイプなのになぜ?(笑)

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