プラウド阿佐谷南二丁目　予定価格と間取り　コンセプトルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド阿佐谷南二丁目です！(『ケ』の入らない町名の阿佐谷を物件名にしています)

［物件概要］

売主：野村不動産
デザイン監修：南條設計室
施工：野村建設工業
価格：未定
専有面積：38.48㎡～122.15㎡
総戸数：47戸（非分譲14戸含む）
規模：13階建て
交通：JR中央線「阿佐ケ谷」駅徒歩3分　東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅徒歩9分
所在地：東京都杉並区阿佐谷南二丁目
竣工予定：2024年2月中旬
引き渡し予定：2024年3月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

JR中央線の阿佐ヶ谷駅から阿佐谷パールセンター商店街を経由して徒歩3分、中杉通りの東側で駅近ということでとても便利な立地です。それでいてパールセンター商店街からは程よく離れているため住環境としてはわちゃわちゃしすぎていません。パールセンターから抜ける道が斜めになっているため駅徒歩3分でありながらも線路から離れますので音ネックも少ない立地です。

元々はUR都市機構阿佐ヶ谷南二丁目市街地住宅があった場所です。そのため地主さん向けの住戸も多く総戸数47戸に対して販売対象は33戸と少なめです。

用途地域は商業ですが南側は接道沿いを超えるとすぐに住居系地域ですし、東側もほんの少し先から住居系地域となるなど高円寺や荻窪など中央線の他駅よりも住居系地域への切り替わりが早い阿佐ヶ谷らしい立地と言えるでしょう。

東京メトロ丸ノ内線の南阿佐谷駅へも徒歩9分のため万が一の輸送障害の際に容易に代替ルートで目的地へ向かえるのも安心ですね。

日常の買い物はパールセンターがすぐ近くですし個人店はもちろん西友、ヨークフーズ、ピーコックストアなどのチェーン店系へも徒歩5分圏内ですから便利です。駅が高架のため南北の分断も感じにくいです。

通学校は杉並第七小学校で徒歩11分(中杉通りの西側)、阿佐ヶ谷中学校で徒歩7分(中杉通りの東側)です。

建設地は南側の一面接道ですが土地形状が四角に近いため駅近でありながらも全戸南向きにできています。大きな通りである中杉通りは南北に走っておりますし、そもそも東西へ走る道路が駅近くに少ない街ですから南向きの希少性は一般的な街に比べてより高いものとなります。

接道向かいに賃貸マンションがありそちらが北向き住戸もあるため低層階はこんにちはとなってしまうのですが通りが斜めっていることから自然とセットバックも大きくなるため苦しいというほどではありません。

ただ、賃貸マンションを超える階と超えない階の眺望面の差がかなり大きいため価格設定も完全被りの低層階、空が近くなる6階、超えてくる8階以上の価格差がかなり大きなものとなっています。選ぶ基準としては長く住まう目的で購入される方ばかりでしょうから(とくに3LDK)予算が届くなら条件良い中層階以上、予算難しければ低層階という選び方で良いかと思います。

外観デザインは袖壁を斜めに、1LDKのバルコニー境をコンクリートとするなど縦のラインの強調に対して横ラインも明るい色と濃い色をリズミカルに使い分けているなど規模感はないもののとてもかっこいいものとしてくれています。

接道が斜めになっていることを活かして植栽＆景石のアプローチを設けることができていますし、奥まった風除室を抜けた先のエントランスホールは窓面豊かな二層吹き抜けで木ルーバーと天然石の壁面ライティングなど広くはないものの単価帯に相応しい空間となっています。

一方で…外廊下です。ん～価格帯からして内廊下にしてあげるべきとは思うもののそこまでしなくても買ってくれる(他物件と比較検討するような検討者は少ないと思われる)ということなのでしょうね…これがどこかの物件と競合する都心のプラウドならば内廊下にしてきたでしょうからね…この辺りはつくり手のマーケティングからして外廊下で問題ないという判断でしょうし、私としても阿佐ヶ谷のこの立地なら外廊下であろうと売れると思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　2LDK　59.55㎡

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

B1タイプ　1LDK　38.48㎡

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

Bタイプ　1LDK　38.48㎡
2階　6390万円台　坪単価549万円
3階　6440万円台　坪単価553万円
4階　6490万円台　坪単価557万円
8階　7390万円台　坪単価634万円

Cタイプ　2LDK　55.12㎡

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

Dタイプ　3LDK　70.35㎡

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

Eタイプ　3LDK　109.96㎡　プレミアム住戸

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

Fタイプ　3LDK　122.15㎡　プレミアム住戸

画像出典：プラウド阿佐谷南二丁目公式HP

平均坪単価は約630万円です。

阿佐ヶ谷がお好きでない(嫌いという意味ではなく阿佐ヶ谷にこだわるかどうか)方にとっては…ひっくり返ってしまうであろう価格です。

好みの問題はさておき阿佐ヶ谷にこだわらないのであれば都心部でも購入できてしまいますからね…(同ブランド縛りで見てもプラウド御茶ノ水やプラウドタワー目黒MARC等)

それでも阿佐ヶ谷がお好きな方にとっては中古の出物も少ないですし、「南阿佐谷ではダメなんだ！中杉通りの東側で青梅街道も超えたくない！成田？NO！NO！」という価値観のザ・阿佐谷に住みたい方も少なくはないでしょうから阿佐ヶ谷がお好きでない方にとってはひっくり返ってしまう価格でもそのような方にとっては何が何でも買いたいと思われるような物件であることはたしかでしょう。

それを考えると3LDKをもう1列増やしても良かったようには思えてしまうのですがグロスを気にしてか(3LDKを増やそうとすると広めの3LDKになってしまう)2LDKを2列としています。この辺りは「頑張ってでも買う層」を取り込むことを優先した感じでしょうか。(パワーカップルで頑張って1億円はあるあるですが1億4千万円は手が届きにくくなりがち)

間取りに関してはスパンは一般的であるものの角部分含めて窓面は豊かです。Dタイプは柱が外に出ており水回りが縦一列(背面キッチンは好みが大きく分かれそうですが上層階はカウンターキッチンのセレクトプランあり)、居室も縦一列に綺麗におさめておりリビング横の洋室が廊下からも出入りできるため家族構成によって柔軟に2LDKと3LDKを使い分けることができます。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板フィオレストーン、リビング壁掛けエアコン、リビング＆リビング横洋室床暖房、マイクロバブルバス、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実していますが前作のプラウド南阿佐ヶ谷のほうが上だったなぁ～と感じる部分も少なくはなかったです。

最上階のプレミアム住戸はリビング天カセ、廊下・水回り床タイルなどグレードアップします。1LDKはキッチンコンロが2口、食洗機なしなどスペックダウンします。

構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2階～11階が2550mm・2600mm、12階が2650mm・2700mm、1階と最上階の13階が2700mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウド阿佐ヶ谷　2009年築　阿佐ヶ谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約415万円　直近売り出し事例なし

・パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス　2011年築　阿佐ヶ谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約355万円　直近売り出し事例なし

・プラウドシティ阿佐ヶ谷ガーデン　2016年築　南阿佐ヶ谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約375万円　現在の坪単価約410万円

・プラウドシティ阿佐ヶ谷フォレスト　2016年築　南阿佐ヶ谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約375万円　現在の坪単価約410万円

・プラウド南阿佐ヶ谷　2020年築　南阿佐ヶ谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約445万円　現在の坪単価約510万円

上記相場からプラウド阿佐谷南二丁目の将来価値を予想すると

Dタイプ　3LDK　70.35㎡　8階　14690万円台(新築時)　→　12800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場と駐輪場はどちらも敷地北側の屋外です。接道から見えないため見栄えは悪くないのですがこの単価帯で屋内というのは惜しいですね。

駐車場は機械式6台、平置き4台の計10台で設置率約21％です。プレミアム住戸の2部屋は新築時抽選優先権がつくため希望すると平置き(全長5000mmのためロングセダンなどは不可)を確保できます。

区画によりますが月額3万円ほどです。

～駐車場サイズ～

機械式　全長5050mm×全幅1950mm×全高1750mm・2100mm×重量2300kg×最低地上高120mm

駐輪場は設置率100％です。

管理費は㎡単価月額約412円、この単価を見ると余計に内廊下が恋しくなりますね。(プラウド南阿佐ヶ谷が内廊下)

エレベーターは住戸食い込み型で1基(分速90m・非接触対応)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウド阿佐ヶ谷　総戸数58戸　管理費㎡単価月額約236円

・パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス　総戸数121戸　管理費㎡単価月額約320円

・プラウド南阿佐ヶ谷　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約348円

建設地

【住むレーション】

［中央快速線］

※土休日ダイヤは通過

阿佐ヶ谷　8:01発
高円寺　8:02着
中野　8:05着
新宿　8:12着
四ツ谷　8:17着
御茶ノ水　8:22着
神田　8:24着
東京　8:26着

阿佐ヶ谷　8:02発
荻窪　8:04着
西荻窪　8:06着
吉祥寺　8:08着
三鷹　8:12着
武蔵境　8:17着
東小金井　8:19着
武蔵小金井　8:21着
国分寺　8:24着
西国分寺　8:26着
国立　8:28着
立川　8:31着

［中央総武緩行線］

阿佐ヶ谷　8:01発
高円寺　8:03着
中野　8:07着
東中野　8:09着
大久保　8:12着
新宿　8:14着
代々木　8:16着
千駄ヶ谷　8:18着
信濃町　8:20着
四ツ谷　8:22着
市ヶ谷　8:24着
飯田橋　8:26着
水道橋　8:29着
御茶ノ水　8:31着
秋葉原　8:33着

［総武緩行線(東西線直通)］

阿佐ヶ谷　8:04発
高円寺　8:06着
中野　8:09着
落合　8:12着
高田馬場　8:15着
早稲田　8:19着
神楽坂　8:22着
飯田橋　8:24着
九段下　8:27着
竹橋　8:29着
大手町　8:31着
日本橋　8:33着
茅場町　8:35着

［丸ノ内線］

南阿佐ヶ谷　8:02発
新高円寺　8:04着
東高円寺　8:05着
新中野　8:07着
中野坂上　8:10着
西新宿　8:12着
新宿　8:14着
新宿三丁目　8:16着
新宿御苑前　8:18着
四谷三丁目　8:20着
四ツ谷　8:22着
赤坂見附　8:25着
国会議事堂前　8:27着
霞ヶ関　8:29着
銀座　8:31着
東京　8:34着
大手町　8:36着

これから何度も訪問させていただくことになる新宿野村ビルのプラウドギャラリー新宿！

お初でしたがマンションが欲しくなるような素敵な空間でした！

坪単価300万円台であろうと倍の坪単価であろうとこちらで案内していくとのこと！（現在は阿佐ヶ谷と王子神谷） pic.twitter.com/1rJguZCcne

— マンションマニア (@mansionmania) March 13, 2023

ディナーは新宿野村ビル地下2階の陳麻婆豆腐！ pic.twitter.com/5m85tBy1D4

— マンションマニア (@mansionmania) March 13, 2023

プラウドギャラリー新宿初訪問記念にパシャリ！

地下自走式駐車場からエレベーターでギャラリーまで直結しており便利！

最大料金2000円なのも◎ pic.twitter.com/fQKB22QKcO

— マンションマニア (@mansionmania) March 13, 2023

【総評】

できることならプラウド御茶ノ水クラスのスペック(室内設備仕様だけでなく内廊下や駐車場などなど全体的に)でお願いしたくなるような単価帯ですが繰り返しになりますがそこまでしなくても売れる立地ですから単価帯からすれば気になってしまう部分も少なくはなかったです。

プラウド御茶ノ水(平均坪単価約620万円)やプラウドタワー目黒MARC(平均坪単価約675万円・階数合わせすると阿佐谷と大きな差はありません)のように他物件と比較されてしまうような物件だとモノでも勝負しないと選ばれにくいですからね。(プラウド御茶ノ水は眺望と採光が厳しいということも商品力へ影響はしていると思います)

上記はあくまで同売主＆同単価帯での比較ですが今作のように「ここを買うしかない」のか「他と比較検討できる」のかで支払う価格に対して選べる建物が違うよなぁ～ということを改めて実感させられました。

とはいえ好きな街に住むのが一番ですから阿佐ヶ谷を第一希望でお探しの方で予算届くのであれば迷わず購入されることをおすすめしたいです。阿佐ヶ谷が大好きな方が住んだ後に満足しないわけがない立地です。

中古の出物も少ないですし、それらの中古に負けない立地＆建物ですから多少気になる部分があろうとも、価格面が高いと感じようともGOしておくべきだと思います。

阿佐ヶ谷オンリー検討もしくは一番住みたい街が阿佐ヶ谷というわけでなければ選ぶ理由は薄いのですが、それでも阿佐ヶ谷の中のザ・阿佐谷立地ですのでこの物件をきっかけに阿佐ヶ谷に住みたいとなるポテンシャルがあるくらい魅力ある立地です。

動画もご覧ください！

■プラウド阿佐谷南二丁目 建設地周辺レポート・コンセプトルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

関連記事

ピアース阿佐ヶ谷　予定価格と間取り　インフォメーションセンター訪問

プラウド南阿佐ヶ谷　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　これぞプラウド！！

プラウドシティ阿佐ヶ谷　直販価格と他社価格　モデルルーム訪問　狙い目です！

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談