今回ご紹介するのはジオ高輪です！
［物件概要］第一期販売戸数13戸
売主：阪急阪神不動産 相鉄不動産
施工：ライト工業
価格：5490万円～19990万円
専有面積：34.84㎡～118.52㎡
総戸数：28戸（うち非分譲住戸2戸含む）
規模：地上11階、地下2階建て
交通：都営三田線・東京メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩4分 都営浅草線「泉岳寺」駅徒歩10分
所在地：東京都港区高輪1丁目
竣工予定：2019年10月下旬
管理費(月額)17540円～59670円
修繕積立金(月額)3490円～11860円
駐車場：4台（福祉対応1台含む）月額：45000円・50000円
自転車置場：30台（スライドラック式28台、平置2台）月額：300円・500円
地図はこちらです↓
画像出典：ジオ高輪公式HP
3LDKとなれば憶超えとなるエリアですからあまり取り上げることはない高輪アドレスですが1LDKと2LDKもあるため表面価格的には手が届きやすいため記事化いたします！
白金高輪駅を最寄りとするマンション群の中でも高台に位置しています。
高台に位置していること自体は当然魅力ではあるのですが白金高輪駅は地下駅ですし、出入り口は低地(ジオ高輪に比べて)にあるため駅から現地までに高低差があります。しかしながら高輪区民センターからエレベーターを使えばほぼほぼフラットアクセスとなりますから高台なのに坂道をほとんど歩かないという好条件となります。
館内のエレベーターで5階まで行くこともできます
最寄りのスーパーマーケットであるピーコックからは急坂となりますが(ピーコックも2階まではエスカレーターがあります)どうしても坂を使いたくない場合は白金高輪駅直結のクイーンズ伊勢丹で買い物をして高輪区民センターまで駅の中を経由すれば少し遠回りではあるものの坂道は建設地の目の前の一部を除きほとんどありません。
ジオ高輪は後発で販売される高層マンション「(仮称)港区高輪1丁目計画」の隣となります。
(仮称)港区高輪1丁目計画は現在建設中で2021年12月末の完成予定となっています。建築主は三菱地所レジデンスですからザ・パークハウスブランドとなるでしょう。地上26階、高さは約90mです。
(仮称)港区高輪1丁目計画の向かいでは「(仮称)高輪一丁目共同建替計画」の解体作業がおこなわれておりこちらは35階建て、高さ約135mと三菱地所レジデンスのタワーマンションより背が高くなります。完成予定は2022年11月末を予定しています。こちらはジオ高輪に直接の影響はありませんが周辺にできるタワーマンションが激安に販売される可能性は少ないでしょうからマイナス材料と思う必要もないでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 1LDK 35.17㎡
画像出典：ジオ高輪公式HP
A1タイプ 2LDK 59.96㎡
画像出典：ジオ高輪公式HP
4階 9190万円 坪単価506万円
Dタイプ 3LDK 73.36㎡
画像出典：ジオ高輪公式HP
5階 11290万円 坪単価508万円
Gタイプ 3LDK 118.52㎡
画像出典：ジオ高輪公式HP
9階 19990万円 坪単価557万円
Gタイプは1フロア1戸のプレミアムフロアとなる割には坪単価が抑え目です。
総戸数が28戸と少ないため後発のタワーを考えても価格を盛りにくかったのでしょうか。プレミアム住戸以外は見学前に思っていた通りの価格でしたが100㎡オーバーのお部屋はお安く感じました。
1LDKは三菱地所レジデンスのタワー方面に開口部を振られてしまっている割には単価が乗せられていますが2LDKは高松くすのき公園ビューのワイドスパンと条件が良い割には単価は抑え目です。すべてのお部屋がリビングinであることや柱が食い込んでいる点は気になりますが内廊下でありながら行灯部屋(窓のないお部屋)もないですし、条件が悪い方角へ振られがちな2LDKがしっかりと公園ビューを確保できているのは魅力と感じました。
高松くすのき公園から建設地を望む
規模感がないですからこれといった共用施設はないのですが1階部分のごみ置き場は前室を設けていますし、エントランス部分からあえて何回もクランクさせてその間にアートを設けるなど細かいこだわりが見られます。
設備面ではディスポーザー、ドイツ・ミーレ社の食洗機、ハンスグローエ社ビルトイン浄水器付水栓、浴室天然御影石カウンター、洗面台ミラー上下シーザーストーン仕上げ、トイレ手洗いカウンター、天カセもしくは壁掛けエアコン、廊下・洗面洗濯室・トイレ床タイル、玄関前カメラ付きインターホン、玄関ドアハンズフリーシステムなどなど充実したものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
・コスモ高輪シティフォルム 2001年築 白金高輪駅徒歩2分 高輪1丁目 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約350万円
・グローリオ白金高輪 2004年築 白金高輪駅徒歩1分 高輪1丁目 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約340万円
・白金タワー 2005年築 白金高輪駅徒歩1分 白金1丁目 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約530万円
・クラッシィハウス高輪 2007年築 白金高輪駅徒歩5分 新築時の坪単価約535万円 現在の坪単価約500万円
・ウェリス高輪 2010年築 白金高輪駅徒歩5分 新築時の坪単価約450万円 現在の坪単価約390万円
上記相場からジオ高輪の将来価値を予想すると
Dタイプ 3LDK 73.36㎡ 5階 11290万円(新築時) → 10000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［都営三田線・東京メトロ南北線］
白金高輪 8:01発
大手町 8:13着
白金高輪 8:00発
永田町 8:08着
白金高輪 8:01発
目黒 8:05着
【総評】
利便性と住環境のバランスが良いですね。
駅徒歩3分と駅近ながらもエリア内で高台立地となりますし、エレベーターを使えば高低差は感じにくい、そして公園ビュー(1LDKを除く)。
価格に関しても立地や全体的なグレード感を考えれば割高感もありません。
ただ小規模マンションでありながらそこそこの設備や植栽のこだわりがあるため管理費は目が痛いですね。管理費が目が痛いという層は買わないでしょ～と言われればそれまでですが支払い計画においてはローンだけでなく管理費などの維持費も重要(とくに売却する際には修繕積立金が値上がりしておりより売りづらい)となりますからまったく無視するわけにもいきません。
70㎡換算で管理費は月額約35000円、修繕積立金は月額約7000円、合計で月額約42000円となります。
規模感あるタワーマンションと比べるのは酷ではありますが例えば白金タワーは2層吹き抜けのラウンジ、スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネスルーム、スタディルーム、24時間有人管理など多彩な共用施設、充実の管理体制で管理費は70㎡換算月額約14600円です。
購入相談の際にもお話しているところではありますが小規模マンションにこだわりがなければリセール面や住んでからの満足度を考えると大規模を選んでおいた方が無難であることはほぼ間違いないとお話していますし、それについて異議がある方もほとんどいないでしょう。(一部の低層高級住宅街などを除いて)
もちろん小規模マンションにおいてはエントランスで誰かとすれ違うことやエレベーターで誰かと一緒になることも少ないなどプライベート感での魅力はあります。
ジオ高輪としてみれば規模感がないからこそ100㎡超えのプレミアム住戸に単価を盛りにくいという事情があるわけで、同エリアにおいて100㎡超えのプレミアム住戸を2億円以内で購入したいという方には狙い目と言えます。
1LDKや2LDKを検討されている方からしても3LDKともなれば毎月の維持費だけで4万円を軽く超えてくるわけで、それだけの維持費を難なく支払える層と一緒に住める安心感がありますね。
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