今回ご紹介するのはパークホームズ中野本町ザレジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 東レ建設
施工:松井建設
価格:次期未定
専有面積:60.50㎡~86.91㎡
総戸数:46戸
規模:7階建て
交通:東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅徒歩8分 都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩10分 東京メトロ丸ノ内線「中野新橋」駅徒歩5分
所在地:東京都中野区本町3丁目
竣工予定:2020年9月上旬

駐車場:機械式15台 敷地内平面1台 月額25000円~30000円
駐輪場:88台 100円・300円
バイク置場:4台 2000円
EV充電器使用料:月額1000円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

中野坂上駅から徒歩8分、建設地付近がやや傾斜となりますが気になるほどではありません。中野新橋駅へはサブエントランスからほぼフラットな道のりで徒歩5分。支線の中野新橋駅とはいえ駅徒歩5分表記が取れているのはいいですね。

建設地はもともとお屋敷があった場所となります。その面影を残しつつ新たな建物とするべく長さ50mほどの石積みの塀を設けたり、バルコニー上部に木目調シートを貼ったりとデザイン性にはかなりの力を入れています。バルコニー上部は斜めとしてただ美しいだけでなく個性も強調、エントランスアプローチの軒は木目調のアルミカットとして「このマンションはもともとお屋敷だったんだよ!」と言われても納得できるものとなっています。

2013年築のプラウド中野本町もとても素敵な外観でしたがバルコニー上部の木目調シートは最上階のみでしたし、石積みの長さや高さも違いますから他社の過去作に負けないものとしてきています。

全戸東向きとなりますが目の前には2018年に開園した郵政官舎跡地の本二東郷やすらぎ公園がありますから新宿方面のビル群まで眺望が抜けてきます。供給中のピアース中野坂上パークフロントは同じく本二東郷やすらぎ公園隣接で南向きですから採光面だけみればピアース優勢ですが夜景を楽しむという面ではパークホームズ中野本町ザレジデンスのほうが魅力があります。そもそもピアースは平均専有面積50㎡あるかないかくらいの広さですからファミリー層からすれば立地は魅力だけど専有面積が・・・と購入に至らなかった方からすればファミリータイプ住戸多めのパークホームズは「待ってました!」という出物なのではないでしょうか。

目の前が公園というだけでなく統合に伴い新設建て替え中の中野第一小学校まで徒歩3分という近さ、さらには本町図書館まで徒歩1分とファミリー層からすればこれでもかという魅力ある条件が揃います。第二中学校へも徒歩9分、こちらも将来的には新校舎になるようです。(中野区は小中学校の統廃合、建て替えが盛んです)

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期販売時の住戸も含まれます

Aタイプ 3LDK 80.29㎡ 管理費(月額)21600円 修繕積立金(月額)11960円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 8998万円 坪単価370万円
2階 9398万円 坪単価386万円
3階 9888万円 坪単価407万円

Bタイプ 3LDK 67.60㎡ 管理費(月額)18180円 修繕積立金(月額)10070円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 7838万円 坪単価382万円
2階 8358万円 坪単価408万円
3階 8598万円 坪単価420万円

Brタイプ 3LDK 67.60㎡ 管理費(月額)18180円 修繕積立金(月額)10070円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

4階 8998万円 坪単価440万円

Cタイプ 3LDK 68.98㎡ 管理費(月額)18560円 修繕積立金(月額)10280円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 8008万円 坪単価383万円
2階 8518万円 坪単価408万円
5階 8998万円 坪単価431万円

Dタイプ 2LDK 60.50㎡ 管理費(月額)16270円 修繕積立金(月額)9010円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 7428万円 坪単価405万円
2階 7888万円 坪単価431万円
4階 8138万円 坪単価444万円
5階 8288万円 坪単価452万円
6階 8488万円 坪単価463万円

E1タイプ 3LDK 72.27㎡ 管理費(月額)19440円 修繕積立金(月額)10770円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 8368万円 坪単価382万円
2階 8918万円 坪単価407万円
3階 9118万円 坪単価417万円
4階 9198万円 坪単価420万円
5階 9398万円 坪単価429万円
6階 9448万円 坪単価432万円

E2タイプ 3LDK 72.27㎡ 管理費(月額)19440円 修繕積立金(月額)10770円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

1階 8398万円 坪単価384万円
2階 8948万円 坪単価407万円
3階 9148万円 坪単価418万円
4階 9198万円 坪単価420万円
5階 9398万円 坪単価429万円
6階 9448万円 坪単価432万円

Fタイプ 3LDK 75.24㎡ 管理費(月額)20240円 修繕積立金(月額)11210円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

2階 8998万円 坪単価395万円
3階 9338万円 坪単価410万円
5階 9598万円 坪単価421万円
6階 9648万円 坪単価423万円

Gタイプ 3LDK 80.59㎡ 管理費(月額)21680円 修繕積立金(月額)12010円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

2階 9708万円 坪単価398万円
3階 10048万円 坪単価412万円
4階 10108万円 坪単価414万円
5階 10338万円 坪単価424万円
6階 10398万円 坪単価426万円

Hrタイプ 3LDK 86.91㎡ 管理費(月額)23380円 修繕積立金(月額)12950円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

7階 12798万円 坪単価486万円

Iタイプ 2LDK 64.06㎡ 管理費(月額)17230円 修繕積立金(月額)9540円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

7階 9078万円 坪単価468万円

Jタイプ 2LDK 62.04㎡ 管理費(月額)16690円 修繕積立金(月額)9240円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

7階 8788万円 坪単価468万円

Kタイプ 3LDK 70.07㎡管理費(月額)18850円 修繕積立金(月額)10440円

画像出典:パークホームズ中野本町ザレジデンス公式HP

7階 9908万円 坪単価467万円

平均坪単価は約420万円です。

ピアース中野坂上パークフロントとほぼ同じ単価ですがピアースは北向き住戸もある中での坪単価425万円ほどでしたから東向きといえど全戸パークフロントで坪単価420万円なら違和感ないでしょう。中古相場でも築6年のプラウド中野本町が坪単価365万円ほどで動いているわけで坪単価400万円超えはやむなし。外観デザインや立地条件を加味すればもう少し高くてもよかった気はするもののそれだけ非駅前の新築マンションが売れない時代とも言えます。

間取りに関しては一般的な田の字メインではあるもののスパンがしっかりとられているためリビングの窓面も豊かなものとなっています。

3階以上の住戸はバルコニー手摺が透明(公園側からは反射して中が見えにくい)となっていますから床やソファに座りながら眺望を楽しむことができます。各戸玄関前のスペースがしっかりと取られており、室外機隠しのアルミルーバーもありますから廊下の美観も保たれます。本来であれば内廊下としてもおかしくない立地条件ではあるものの外廊下とすることで廊下側のお部屋に西日を取り込むことができるというメリットもありますし、気を使っていない外廊下ではないですからどうしても内廊下というわけでなければむしろプラス材料と言えるでしょう。廊下側の洋室窓は角面にまでFIX窓を設けてくれていますからそれを最大限活かせるものとなっています。

傾斜地がゆえに1階住戸はやや半地下気味ですが接道からさらに先が公園ですから自然光は入ってくるのではないでしょうか。

3階になればはっきりと眺望が抜けてくるため2階と3階ではしっかりと価格差が付いています。ただ、せっかくの眺望も電線がやや邪魔ですから電線も超える6階が一番人気となるのではないでしょうか。

バルコニー奥行はやや狭めの1750mmとなっています。本来であれば2000mmが一般的ではありますがバルコニー奥行が広くなれば日は入りにくくなりますしマイナス材料というほどではないですが近年のマンションはバルコニー奥行をカットしがちになってきています。奥行2000mmまでは原則容積不算入ですから単純にコストカットでしょうか。

設備仕様としては総戸数46戸ながらもディスポーザー完備となっています。キッチン・食器棚・洗面天板フィオレストーン、キッチングローエ社製の浄水器一体型シャワー、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター&スティックリモコンなど単価なりのものとなっています。角住戸のみですがWi-Fiにて外から操作することも可能な浴槽自動洗浄が付いています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。天井高はやや低めですがワイドスパンかつキッチンの半分ほども同じ天井高としているため開放感があります。サッシ高も一般的な高さでハイサッシというわけではありませんが扁平梁を採用して視界を広げています。さらには先に述べたようにバルコニー天井部に角度を付けるという神業までなされていますからより視界が広がります(デザイン性だけではないのだ!)。

背中側(西側)にも細長い敷地がありそちらはサブエントランス・駐車場・自転車置場・バイク置場としています。駐車場出入口にはチェーンゲートを完備、16区画で身障者優先を除く1区画以外は機械式です。設置率にすると約34%ですからこのご時世なら足りそうな水準ではあります。1億円超えの住戸は駐車場優先権が付いてきます。

メインエントランス(公園側)の出入り口は階段となりますがサブエントランスの出入り口はフラットです。

ごみ置き場はエレベーターホールのすぐ近くですが前室を設けているため臭い漏れの心配は少ないでしょう。

共用施設は1階のラウンジとエントランスホールで風除室やメールコーナーを合わせても2部屋分かつ1層ですからこじんまりしたものではありますがお屋敷時代の木を利用したベンチを設けるなど粋な取り組みも見受けられます。また、ラウンジの接道側は大きなガラスとして窓先に庭を設けています。エレベーターホールを降りて建物から出る際に良い意味で強制的に目にさせる導線は素晴らしいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・ルイシャトレ新中野 2002年築 本町4 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約270万円

・リーフィアレジデンス中野坂上 2011年築 本町3 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約295万円

・オープンレジデンシア中野道玄町 2012年築 本町3 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約205万円

・プラウド中野本町 2013年築 本町2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約365万円

・ピアース中野坂上パークフロント 2019年築 本町2 新築時の坪単価約425万円 新築販売中

上記相場からパークホームズ中野本町ザレジデンスの将来価値を予想すると

E2タイプ 3LDK 72.27㎡ 3階 9148万円(新築時) → 8000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

向かって左側がピアース、右側がパークホームズ

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(中野坂上駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(建設地から中野新橋駅まで)

ピアース中野坂上パークフロント 建設地周辺動画

管理費は㎡単価約269円とお安めです。内廊下でないにしても目に優しいですね~駐車場設置率がそこそこ高いのも影響しているでしょうか。近年増えてきた第三者管理となります。

【住むレーション】

[丸ノ内線]

中野新橋 8:04発
中野坂上 8:06着
西新宿 8:08着
新宿 8:10着
新宿三丁目 8:12着
新宿御苑前 8:14着
四谷三丁目 8:16着
四ツ谷 8:18着
赤坂見附 8:21着
国会議事堂前 8:24着
霞ヶ関 8:26着
銀座 8:28着
東京 8:30着
大手町 8:32着

[大江戸線]

中野坂上 8:01発
西新宿五丁目 8:03着
都庁前 8:05着
新宿 8:07着
代々木 8:09着
国立競技場 8:12着
青山一丁目 8:14着
六本木 8:17着
麻布十番 8:20着
赤羽橋 8:22着
大門 8:25着
汐留 8:27着
築地市場 8:30着
勝どき 8:32着

丸ノ内線で新宿駅へ2駅4分、深夜のタクシーでも1500円かからないくらいでしょう。新宿を庭にしたいけども住まいは住環境重視で・・・という方には理想的な立地条件でしょう。

日常の買い物に関しては中野新橋のマルエツ、中野坂上のオリンピックやライフがあります。

【総評】

当初の予定価格よりもそこそこ値下げした住戸もあります。それが作戦だったかどうかはわかりませんが。。。

予定価格からの値下げにより「価格は高いけど条件良いマンション」から「適正価格で条件良いマンション」となりましたからおすすめしやすくなりました。

3階~6階を検討していて気に入っているなら迷わずGOすべきでしょう。とくに電線を超える6階はおすすめです。7階に関しては隔て板がトールタイプではなくなりますしバルコニーの奥行も庇も短くなるためどうしても最上階ということでなければ3階~6階がおすすめです。価格差があるとはいえ1階と2階は苦戦しそうですね。。。パークフロントビューがウリですし、駅前というわけではないためコスパを求める方は少ないですからね。。。常盤松ハウスみたく南青山アドレスを手にできる単価安半地下住戸とは訳が違いますし。

全体的におすすめできるマンションではあるのですができれば6階、そこが埋まっていたら3階~5階という選び方が理想的かと思います。それらも完売してしまえば1階・2階・7階も動くとは思いますが。

ただ、Gタイプの2階は下に住戸がなく、価格も80㎡超でありながら1億円を切りますから広さを求める方には魅力に感じることでしょう。

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