サンクレイドル荒川熊野前価格と間取り尾久の原公園寄りの駅徒歩4分 -

今回ご紹介するのはサンクレイドル荒川熊野前です！

［物件概要］

売主：アーネストワン
設計：建正設計
施工：小川建設
価格：4990万円～7180万円
専有面積：45.75㎡～55.56㎡
総戸数：24戸
規模：9階建て

交通：
日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅徒歩4分
都電荒川線「熊野前」駅徒歩4分
東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩18分
京成本線「町屋」駅徒歩20分
徒歩約3分「尾久橋」バス停から「西日暮里駅前」バス停まで約13分
徒歩約3分「尾久橋」バス停から「日暮里駅前」バス停まで約20分

所在地：東京都荒川区東尾久8丁目
竣工予定：2026年8月下旬
引き渡し予定：2026年8月下旬

駐車場：平置3台　月額26000円・27000円
バイク置場：2台　月額2500円
自転車置場：35台(内訳:平置きラック式（32台）、平置式3台) 月額300円・500円

管理費(月額)17750円～21210円
修繕積立金(月額) 6180円～7500円

地図はこちらです↓

舎人ライナーと都電荒川線(東京さくらトラム)の熊野前駅から徒歩4分、尾久橋通りから1ブロック中へ入った落ち着いた住環境に位置しています。

用途地域は準工業で周辺には下水道局の浄化センターや小さめの工場はありますが住宅がメインですし、隅田川と尾久の原公園に寄り添えるため自然環境としても魅力がありますね。

日常の買い物は荒川線沿いのオリンピックとまいばすけっとが徒歩6分、旭電化通りのライフが徒歩8分、尾久橋(隅田川)を渡った先のオーケー(島忠)が徒歩11分、熊野前商店街は徒歩5分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつり色がつきます。

建設地(記事公開時は竣工済)は南と西が接道、主開口部は全戸南東向きです。従前は低層住宅がありました。

南側の接道はかなり狭いものの向かいは背の低い建物ですから低層階でも日当たり良好、その先の尾久ポンプ所を超える中層階以上であれば視界抜けも得られます。

角地を活かしたゆとりあるエントランスアプローチは両サイドに植栽、1階に住戸がないこともあってか風除室とエントランスホールはそこそこ広くとれています。

外観はミルキーブルーとミルキーグレーのガラス手摺を組み合わせつつ、東寄り住戸が少し引っ込むこともあり小規模ながら単調に見えないのは良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A 2LDK 55.56㎡

3階 7080万円坪単価421万円
5階 7180万円坪単価427万円

B 1LDK 45.75㎡

3階 5280万円坪単価382万円
5階 5380万円坪単価389万円

C 1LDK 46.83㎡

2階 4990万円坪単価352万円
4階 5530万円坪単価390万円

平均坪単価は約395万円です。

シングル・カップル向けとしては専有面積にゆとりがあり、Multi(いわゆる土間スペース)採用プランがあるなど分譲マンションらしさを感じることができます。Aタイプのリビング窓面も豊かで良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは当然であるものの床暖房なし、トイレは古めかしいタンク式など坪単価400万円ほどの分譲マンションとしてはかなりコストコントロールされてしまっています。

周辺相場を確認しましょう！

■サンクレイドル東尾久

2005年築　熊野前駅徒歩5分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約285万円

動き一例

約61㎡
新築時2700万円台
中古時5200万円台

■ライオンズ田端アートレジデンス

2011年築　熊野前駅徒歩3分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約300万円

動き一例

約64㎡
新築時3500万円台
中古時6100万円台

■グランシエロプリズムパークス

2013年築　熊野前駅徒歩4分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約290万円

動き一例

約67㎡
新築時3600万円台
中古時6100万円台

上記相場からサンクレイドル荒川熊野前が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C 1LDK 46.83㎡　4階 5530万円　→　4600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きなのは便利かつ維持コスト的にも良いのですが建物下1台、屋外2台の計3台しかありません。

ただ、シングル～ディンクス向けマンションですから違和感はないでしょう。

駐輪場は建物下で設置率約145％、エレベーター前に扉一つで繋がっているため便利です。

管理費は㎡単価月額約388円、総戸数的に致し方ないですがコスパは悪いですね…

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■サンクレイドル東尾久　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約150円

■ライオンズ田端アートレジデンス　総戸数48戸　管理費㎡単価月額約267円

■グランシエロプリズムパークス　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約170円

【住むレーション】

［舎人ライナー］

熊野前　7:48発
赤土小学校前　7:49着
西日暮里　7:52着
日暮里　7:55着

［都電荒川線］

熊野前　7:45発
宮ノ前　7:45着
小台　7:47着
荒川遊園地前　7:48着
荒川車庫前　7:54着
梶原　7:55着
栄町　7:56着
王子駅前　8:00着

熊野前　7:48発
東尾久三丁目　7:48着
町屋二丁目　7:49着
町屋駅前　7:53着

［千代田線］

町屋　8:00発
西日暮里　8:02着
千駄木　8:05着
根津　8:07着
湯島　8:10着
新御茶ノ水　8:12着
大手町　8:15着
二重橋前　8:17着
日比谷　8:19着
霞ヶ関　8:22着
国会議事堂前　8:24着
赤坂　8:26着
乃木坂　8:28着
表参道　8:31着
明治神宮前　8:33着
代々木公園　8:35着
代々木上原　8:37着

［都営バス］

熊野前　7:26発
東尾久五丁目　7:27着
尾久本町通り　7:28着
赤土小学校前　7:29着
田端新町一丁目　7:33着
西日暮里六丁目　7:34着
西日暮里駅前　7:38着
西日暮里二丁目　7:39着
日暮里駅前　7:40着

通勤時間帯の舎人ライナーはかなりの混雑ですから沿線住民でない方が検討する際は必ず乗車体験したほうが良いかと思います。びっくりするくらい混んでいます。

【総評】

3人家族で購入するような面積帯ではない(とてもじゃないがおすすめできない)ためターゲット層はシングル・カップルとなるわけですが、そこに対して専有面積調整(例えば30㎡等)せずにゆとりある生活を提供するプラン設定は素晴らしいですね。

マイホームに対して部屋の広さを求めつつ駅距離と都心までの距離を譲れない方にとっては魅力が大きいことでしょう。

価格に関しては新築マンションとしては大きな違和感はないものの、室内のスペックが低いことからもう少し目に優しいと嬉しかった印象です。(もしくは価格そのままに高スペック)

坪単価約395万円という価格設定に対して、床暖房なし・タンク式トイレなどの思い切ったコストダウンは、昨今の建築費高騰の煽りをモロに受けていると言わざるを得ません。(サンクレイドルブランドとはいえもう少し華がほしかった…)

また、致し方ないもののランニングコストの高さも気になりますね。

しかし、繰り返しになりますがシングル・カップル向け物件でよく見られる「専有面積を30㎡台に縮小してグロス価格（総額）を見栄え良くする」という手法を取らず、しっかりと45㎡以上のゆとりある空間を確保した点にはデベロッパーの良心を感じます。

私が現地を訪れたのは舎人エリアで別物件の調査をした昨年の8月、そこからなかなか公式HPがオープンしないなぁ～と思っていたのですが竣工が近づいてからの販売としたようですね。

それゆえ第一期場面でも諸手続き終われば入居できるスケジュールですから現在賃貸の一次取得者にもとっつきやすいことでしょう。