Grace Garden(グレースガーデン)小平小川東　予定価格と間取り　総戸数628戸×商業施設隣接

今回ご紹介するのはグレースガーデン小平小川東です！

［物件概要］第2期予告広告概要

売主：東レ建設　近鉄不動産　大和ハウス工業　神奈川中央交通　京王電鉄
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4600万円台～7900万円台
予定最多販売価格帯：5900万円台（88戸）※100万円単位
専有面積：61.02㎡～85.12㎡
総戸数：628戸
規模：14階建て

交通：
西武多摩湖線「八坂」駅徒歩8分
西武多摩湖線・拝島線「萩山」駅徒歩11分
西武国分寺線・拝島線「小川」駅徒歩18分

所在地：東京都小平市小川東町三丁目

竣工予定：
第1街区：2026年10月中旬(予定)
第2街区：2027年10月中旬(予定)

引き渡し予定：
第1街区：2026年12月中旬(予定)
第2街区：2027年12月中旬(予定)

駐車場：439台（自走式：315台、平置：124台(内、身障者用2台)月額8500円～19500円　来客駐車場2台、荷捌き用1台
駐輪場：1269台（平置式：275台、スライド式：148台、二段式：846台）　月額100円～900円
バイク置場：32台　月額3000円

管理費(月額)13400円～18600円
修繕積立金(月額)6110円～8520円
インターネット利用料(月額)1320円
IoT利用料(月額)440円

地図はこちらです↓

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

西武多摩湖線の八坂駅から徒歩8分、拝島線も利用できる萩山駅から徒歩11分、どちらも分かりやすい道のりです。

萩山駅を利用される方も多いかと思いますが踏切を超える必要があるのは少々ネックになりますね。(閉まっている時間が長い踏切ではありませんが朝の数分は大事)

ただ、建設地西寄りの横断歩道が東寄りに移設もしくは新設してくれれば表記上の徒歩分数も縮まりそうですし、萩山駅との行き来が便利になるため警察と行政の力に期待したいところですね。

北側が東京街道、南側が拝島線の線路に面している横に長い土地形状、線路の先にはブリヂストンの広大な施設があります。

先日記事化した北上尾の物件で取り上げたのはブリヂストンサイクル、今回目の前にあるブリヂストンは主に車のタイヤのほうですね。ブリヂストンのタイヤ館もあるためスタッドレスへ履き替える際など何かと心強いことでしょう。

今作も敷地面積約22000㎡でマンションとしては広大な土地、従前はこちらもブリヂストンの施設がありました。

駅近というわけではないのですが隣地に商業施設が入るため日常の買い物利便性は相当高いものになります。商業施設に関してはスーパーマーケットが入る予定のためそちらを冷蔵庫代わりにできるのはかなり大きい魅力ですね。(オーケーとの噂)

その他にも府中街道沿いのイオンフードスタイル(ドムドムが入っています)が徒歩5分、萩山団地のスーパーあまいけが徒歩10分、久米川駅との間にあるTAIRAYAも徒歩10分、自転車であれば久米川の西友も数分の距離感であるなど選択肢はありますが今作隣地の商業施設と競合するため近い将来入れ替わりがある可能性も低くないかもしれませんね。(今作で住民が増えるとはいえそれだけでカバーできるものではない)

車であればスーパーアルプス東村山店も10分かからないくらいです。エリア内では比較的新しいスーパーマーケットで駐車場もとめやすいです。

公園に関しても萩山公園、東村山中央公園などがありますし、多摩湖自転車歩行者道もすぐ近くですから子育てファミリーはもちろん大人がランニングやサイクリングを楽しめるなど郊外らしい生活が叶うロケーションですね。

空堀川からは離れているためハザードマップではほとんど色がつかないですし、地盤も良いエリアですから水害面を気にされる方にも合ってきますね。

ただ、今作のアドレスは小平市ですが東京街道を挟んだ先が東村山市と行政の境であるがゆえに通学校が遠いです…(市境物件すべてがそうではないものの学校が遠くなりがち)

小平第六小学校と小平第二中学校どちらも徒歩18分です…

当然ながら小学校低学年であればもっと時間がかかります…

隣地の小川団地も建て替えが決まっており230戸から575戸となりその差分くらいが分譲として世に出てくるなど合わせて1000戸クラスを販売していくとなれば『中広域検討者』を引っ張ってこなければ完売できるはずもなく、その中広域検討者からすれば選択肢も多い中であえて学校が遠いマンションを選ぶかというと…なかなか難しい部分はありますよね。(こればかりは親の価値観次第ですが学校が遠いことを嫌う方も多いのは容易に想像できる)

余談ですが私の大好きなアニメ(漫画)『女子高生の無駄づかい』の聖地にもなっているエリアです。

主人公たちが通う学校の最寄り駅が八坂(高校は東村山西高等学校が想定)、駅前のファミマでチョコバットを購入、作中やEDで出てくる公園が東村山中央公園、イオンフードスタイルはもちろんドムドムも出てきます。笑(作中では名前をぼかしています)

物件名にガーデンが付くように緑豊かなランドスケープとなっています。

前面棟のA・B・C棟は南向き、線路沿いのため音ネックはありますがブリヂストンの建物は背が低いですから日当たりはもちろんのこと視界抜けもしてきます。

D棟は唯一の東向きで商業施設を望むためマンション内比較としては条件劣りますが価格としては一番抑えられています。上階になると視界抜けしてきます。

また、商業施設との間も緑豊かであるため1階住戸の条件はむしろ良いとも言えます。背中側が中庭のため廊下に出た瞬間も気持ちが良さそうです。

背面棟のE・F棟は南向きですが正面にA～C棟の共用廊下が見えてきますので正面の視界は抜けません。

ただ、E棟の目の前には木造共用棟とネイバーズヴィラ(中庭)があるため低層階はいわゆるガーデンビューとなりますし、電車の音ネックは軽減できます。

それでも位置によっては自己日影も強くなるなど眺望だけでなく日当たり優先の方は音ネックを呑んで前面棟を購入してしまったほうが良いでしょう。前面棟は『電車ビュー』という楽しみもありますからね！

ネイバーズヴィラでは住民向けのイベントも開催可能となっているため少々賑やかな日もあるかと思いますが子育てファミリーがボリュームゾーンとなるマンションですからネックと感じる方はほぼいない(そう思う方が選ぶキャラクターではない)でしょう。

木造共用棟のブックカフェラウンジは個室のワークブース、屋内外の座席、軽食の提供もあるなどカフェ感覚で利用することができます。

その他ゴルフラウンジ兼シアタールーム(ブリヂストン製のレンタルゴルフクラブやゴルフボールを用意)、キッズルーム、キッチン完備のパーティールーム、自転車のメンテナンスができるサイクルガレージ、スニーカー用の洗濯機もあるランドリールーム、ゲストルーム2部屋、コワーキングルームなど共用施設が充実しています。(一部は第二街区入居開始以降)

北側のエントランスアプローチは車寄せを完備、大きな庇が横に伸びるなど見た目としての重厚感もあります。隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板です。

工業地域のため背の高さが出せているだけあり空地率を高く設定できており中庭、車寄せや駐車場などゆとりある足元になっていますし、存在感ある建物になるなど用途地域の恩恵が大きいですね。

とくに隣地の建て替え事業は工業地域ではなく住居地域になるため8階建てになってしまうためそちらが完成すると良い意味での差を感じられることでしょう。(団地も空地は豊かですが背が低くなるため後発を待つ理由はとくにない)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［C棟　南向き］

C1　3LDK　72.13㎡

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

3階　5968万円　坪単価273万円
7階　6148万円　坪単価281万円

C6　2LDK　61.53㎡

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

4階　5018万円　坪単価269万円
6階　5058万円　坪単価271万円

C11g　4LDK　81.67㎡
1階　6668万円　坪単価269万円

C11　4LDK　81.67㎡

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

2階　6688万円　坪単価270万円
5階　6998万円　坪単価283万円
6階　7018万円　坪単価284万円
9階　7298万円　坪単価295万円

［D棟　東向き］

D5　2LDK　61.21㎡

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

3階　4798万円　坪単価259万円
5階　4828万円　坪単価260万円
7階　4968万円　坪単価268万円

D6　3LDK　66.41㎡

画像出典：グレースガーデン小平小川東公式HP

2階　4868万円　坪単価242万円
3階　4988万円　坪単価248万円
4階　5108万円　坪単価254万円
6階　5148万円　坪単価256万円

平均坪単価は約275万円です。

間取りに関しては単調な田の字が主ですが今の時代にしては専有面積調整(手が届く価格に抑えるために60㎡前後の極端に狭い3LDKをつくる)はされておらず収納面もゆとりを感じることができます。玄関入ってすぐのところにベビーカーを折り畳んで置けるスペースがあるのも嬉しいですね。

縦リビの場合には連窓サッシになっていないのが惜しいところではありますがウォールドアが完全ハイタイプで格納できるのは嬉しいですね。

設備仕様としては浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど気になるところはありますがディスポーザー、食洗機、ビルトイン浄水器「トレビーノ」、バルコニースロップシンク、J:COM NET光10Gに全戸一括加入、ZEH×低炭素建物のW認定など単価帯からすれば違和感はないでしょう。

全戸採用の置き配バッグ｢OKIPPA（オキッパ）｣も便利ですね。各戸宅配ボックスのほうが見栄えも良いですが、それを設置するには物件価格も跳ねるため(部屋の面積も変わってしまう)売り手にとっても買い手にとっても都合が良い折衷案とも言えるでしょう。(インターホンパネルに南京錠付きの大きな袋を吊すだけ)

構造は直床(床スラブ厚200mm～)・二重天井、基本天井高は2500mm～2600mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■オハナ八坂萩山町

2012年築　八坂駅徒歩5分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約155万円

動き一例

約76㎡
新築時2900万円台
中古時3300万円台

■アトラスタワー小平小川

2026年築　小川駅徒歩1分

新築時の坪単価約320万円
新築販売中

上記相場からグレースガーデン小平小川東が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C1　3LDK　72.13㎡　3階　5968万円　→　4300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きとエレベーターありの自走式立体駐車場(屋上以外は屋根あり)混在で設置率約70％です。

エリア柄当然ではあるものの駐車場事情としては郊外物件らしくしっかりしたものになっています。自走式立体駐車場の屋根あり区画を選べば横殴りの雨でなければ雨に打たれることもありません。

現状では先着順で好きなところを確保できるのも嬉しいところです。先行購入者の特権とも言えるでしょう。

身障者優先を除くと全長が5000mmまでのため私が乗っているようなロングセダンは止められないこと、自走式立体駐車場でも車両総重量2000kgまでの区画が多い点は注意が必要です。ロングセダン乗りはあまりいないかと思いますが車両総重量2000kg以上の車をお持ちの方は少なくないことでしょう。

駐輪場は屋外で1世帯2台は確保できます。欲を言えばサイクルポートだと嬉しかったですね。

管理費は㎡単価月額約219円、ディスポーザーと多彩な共用施設ありとはいえ駐車場収入も多いわけでもう少し頑張ってくれると嬉しかったところではありますが、今の時代の新築マンションとしては抑えられているほうですし、外部管理者方式という今どき感もありますから受け入れやすいことでしょう。

エレベーターは各棟にある(8基・分速90m)ため便利ですがごみ置場が1ヵ所しかないため選ぶ部屋によってはごみ捨てだけで往復数分になってしまいます。住んだ後の動線で何を優先したいかをしっかりと話し合って部屋を選ぶと満足度がより高くなることでしょう。(駐車場までの距離？駐輪場までの距離？駅までの距離？ごみ置場までの距離？)

あくまで私なら～ですがC棟を購入、駐車場は自走式立体の1階を確保します。

そうすることで『日当たり抜群』『眺望抜群』『共用施設・エントランスホールも行き来しやすい』『自走式立体駐車場に向かう途中でごみ捨て可能』だからです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■オハナ八坂萩山町　総戸数141戸　管理費㎡単価月額約118円

■アトラスタワー小平小川　総戸数232戸　管理費㎡単価月額約485円

【住むレーション】

［西武多摩湖線］

八坂　7:32発
萩山　7:34着
青梅街道　7:37着
一橋学園　7:39着
国分寺　7:44着

八坂　7:57発
武蔵大和　8:00着
多摩湖　8:03着

［西武拝島線→西武新宿線］

萩山　7:42発
小平　7:43着
花小金井　7:48着
田無　7:50着
上石神井　7:58着
鷺ノ宮　8:05着
高田馬場　8:16着
西武新宿　8:19着

萩山　8:02発
小川　8:05着
東大和市　8:09着
玉川上水　8:11着
武蔵砂川　8:16着
西武立川　8:19着
拝島　8:23着

［拝島ライナー］※指定券大人400円

萩山　7:08発
小平　7:10着
高田馬場　7:33着
西武新宿　7:36着

都心通勤の場合、国分寺から中央快速線、もしくは西武拝島線に乗車して高田馬場もしくは西武新宿まで出るルートから選べます。

西武新宿駅から各線新宿駅までの地下通路新設計画、西武新宿線沿いや東村山駅付近の連続立体交差事業などが進んでおり、将来的には陰に隠れがちな西武新宿線の評価が高まるという楽しみも大きいですね。

拝島ライナーはもちろんのこと中央線にグリーン車が導入されたため疲れた日は課金して帰宅～ということもできます。

車での移動に関しては中央道の国立府中ICまで約10キロ、関越道の所沢ICまで約13キロ、圏央道の入間ICまで約15キロと使い分けはできるもののすべて距離があるため遠出する機会が多い方だと街の道路事情含めてストレスが大きいかと思います。

中央道を利用する機会が多かったり、バス便でも良いので中央線に寄り添いたいという方は1000万円ちょっと価格は高くなりますがプラウドシティ国立と比較検討してみても面白いでしょう。(プラウドシティ国立の最寄り駅は南武線の谷保駅で徒歩約10分)

本日見学するモデルルーム到着！！

後部座席でマッサージできるの嬉しい！ pic.twitter.com/xe1COLzmgy

— マンションマニア (@mansionmania) May 10, 2025

グレースガーデン小平小川東！！

郊外大規模マンション好きの心が踊る！！

大量供給時代を思い出してワクワク、ニヤニヤが止まらない（笑）#マンション探しの無駄づかい #女子高生の無駄づかい pic.twitter.com/xpyrVk5jSa

— マンションマニア (@mansionmania) May 10, 2025

女子無駄の聖地巡り！

東村山中央公園の芝生広場で靴下びしょ濡れになったため八坂駅前のファミマで購入！！#女子高生の無駄づかい pic.twitter.com/k3BsvQamFA

— マンションマニア (@mansionmania) May 10, 2025

【総評】

懐かしいなぁ～と。

マンションウォッチをスタートした2000年代前半はグレースガーデン小平小川東のような郊外のスペシャルな大規模マンションが多かったのですよね。

そんな中でここ数年は供給も少なくなっており、それだけでなく専有面積や駐車場事情などが厳しい郊外マンションが増えています。退化と言いましょうか…

でも、今作に関しては今の時代にしては専有面積も駐車場事情含めた全体の商品力も頑張ってくれており、大量供給時代の郊外大規模マンションの再来と思えるくらい感動してしまいました。

もちろん価格に関しては周辺相場と比べてしまうとだいぶお高いですね。リセールバリューが～という考えを持つ方には選択することが難しいキャラクターの物件となります。だいぶ長い時間をかけて販売していく計画なのでしょう。

ただ、新築マンションとして考えれば違和感はないですし、多彩な共用施設や単価帯からすれば頑張っている設備仕様などなど『価格は高いしリセールバリューに期待してはいけないけども満足度には期待して良い』ポイントが整っているという印象を受けました。

なんか、うん。本当に嬉しいですね。

以前は当たり前のようにあったスペシャルな郊外新築マンションにまた出逢えるとは。

しかも！！大好きな小平小川で出逢えるとは！！幸せ過ぎます！！

以前も何かの記事か動画で話したことあったかと思いますが、20年くらい前に知り合った素敵なレディがヴィラージュ・ヴェールというマンションに住んでいました(実家)。

当時はまだ築浅と言える築年数ですね。

マンション前までホンダドマーニで送った時の感動を今でも覚えています。

今は築30年が近づいていますが色褪せない良いマンションですね～。

グレースガーデン小平小川東の将来像としても近いものがあるのではないでしょうか。

ヴィラージュ・ヴェール

1996年築　小川駅徒歩12分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約80万円※リフォームなし
現在の坪単価約130万円※リフォームあり

動き一例

約87㎡　※リフォームなし
新築時5100万円台
中古時2400万円台 pic.twitter.com/uVgQ6Aki6P

— マンションマニア (@mansionmania) May 10, 2025