プラウド鷺宮エアリーコート　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド鷺宮エアリーコートです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：日本建設
価格：未定
専有面積：54.46㎡～71.28㎡
総戸数：28戸
規模：9階建て
交通：西武新宿線「鷺ノ宮」駅徒歩6分
所在地：東京都中野区鷺宮3丁目
入居予定：2021年3月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド鷺宮エアリーコート公式HP

急行停車駅の鷺ノ宮駅から徒歩6分、新青梅街道沿いですが前作のプラウド上鷺宮と違い駅からの導線で渡る必要はありません。

全戸南向きで南側が一低層ですから半永久眺望・採光です。自らの土地は商業地域(一部一低層)のため背が高いですから目の前の戸建てを超える階から抜け感抜群で東方面を向けば新宿のビル群、西方面を向けば富士山を望むこともできます。

駅に近く大通りをまたがないという魅力に加えてスーパーマーケット、ドラックストア(TSUTAYA跡地)隣接ですから日常の買い物利便性も高めです。

外観に関しては新青梅街道沿いの背中側も目立つがゆえにエントランスホールアプローチにガラス面を設けたり、階段部分もしっかりとガラス手摺にするなど気を使ってくれています。南側のバルコニー面は熱反射ガラスを採用することで室内からの視界を確保しつつ外からは中が見えにくくなっています。

エントランスホールはこじんまりとしておりエレベーターもかなり近しい位置とはなりますがエントランスアプローチは植栽豊かなオーナーズコートとしていますから総戸数28戸にしては導線上も楽しめるものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

全戸南向き

Aタイプ　3LDK　71.28㎡　管理費(月額)28200円　修繕積立金(月額)10910円
1階　6758万円　坪単価313万円(Agタイプ)
2階　6658万円　坪単価308万円
3階　6888万円　坪単価319万円

Bタイプ　3LDK　66.58㎡　管理費(月額)26400円　修繕積立金(月額)10190円

画像出典：プラウド鷺宮エアリーコート公式HP

Cタイプ　2LDK　54.46㎡　管理費(月額)21600円　修繕積立金(月額)8340円

画像出典：プラウド鷺宮エアリーコート公式HP

Dタイプ　3LDK　71.14㎡　管理費(月額)28200円　修繕積立金(月額)10890円

画像出典：プラウド鷺宮エアリーコート公式HP

Eタイプ　3LDK　68.48㎡　管理費(月額)27100円　修繕積立金(月額)10480円
4階　6788万円　坪単価327万円(Erタイプ)
5階　6698万円　坪単価323万円
6階　6748万円　坪単価325万円
7階　6868万円　坪単価331万円
8階　6918万円　坪単価334万円
9階　6998万円　坪単価337万円

平均坪単価は約330万円です。

間取りに関しては共用廊下側の洋室もアウトフレームとできていますし、アルコーブもしっかりとありゆとりある設計です。

設備仕様はキッチン天板御影石、食洗機、洗面台三面鏡框付き、浴室扉ダブルバー、お掃除浴槽、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(アラウーノ)、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなどディスポーザーがないことを除けば充実しています。

坪単価がもっと高くなるプラウド杉並方南町の設備仕様にほぼ合わせているためリビング扉がデザイン性あるものであったり、クローゼットなど収納内も面材合わせもしくはデザイン性ある貼り合わせとするなど細かい部分のグレードも高くなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

隔て板はしっかりとトールタイプです。

ごみ置き場はメールコーナー真横で便利な場所にありますがしっかりと前室を設けています。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウド鷺宮　2011年築　鷺宮3　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約255万円

・プラウド鷺宮トレサージュ　2012年築　鷺宮3　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約255万円

・プラウド上鷺宮　2017年築　上鷺宮1　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約275万円

上記相場からプラウド鷺宮エアリーコートの将来価値を予想すると

Dタイプ　3LDK　71.14㎡　5階　7138万円(新築時)　→　5820万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から鷺ノ宮駅まで)

管理費が高いのは小規模だからということに加えて駐車場収入が少ないことも影響しています。平置きなのは良いのですが3区画しかなく、設置率としては約10％。それもあって管理費が高額なものとなっています。

駐車場は屋内平置きでエントランスホールへ抜ける扉もありますから車利用者にとってはかなり便利です。

【住むレーション】

［西武新宿線］

鷺ノ宮　8:06発
高田馬場　8:19着
西武新宿　8:23着

［高田馬場から東西線］

高田馬場　8:23発
早稲田　8:25着
神楽坂　8:28着
飯田橋　8:31着
九段下　8:33着
竹橋　8:35着
大手町　8:38着
日本橋　8:40着

［高田馬場から山手線］

高田馬場　8:22発
目白　8:24着
池袋　8:27着

高田馬場　8:23発
新大久保　8:25着
新宿　8:28着
代々木　8:29着
原宿　8:32着
渋谷　8:35着

急行に乗れば高田馬場駅へ一駅という利便性はもちろん、急行が混んでいるときなどに各駅停車に乗車してもストレス少ない距離というのも魅力的です。

通学校は統廃合の影響もあり現第八中学校にできる小学校になりそうですね。(現在は鷺宮小学校が通学校)

第八中学校は第四中学校と統合して一旦は第四中学校跡地の仮校舎、その後は旧若宮小学校(現美鳩小学校←旧大和小学校跡地に新校舎整備中)を大規模改修して利用するのかと思います。(玉突きで移転、統廃合などがあるため詳しくは行政へ確認したほうがいいです)

第四中の場所だと徒歩20分くらいかかるので旧若宮小に中学校を整備が無難でしょうね～。

【総評】

単価はなかなかなものですね。。。坪単価330万円とは。。。

ただ、角部屋が多いこと、全戸南向きであることを考慮すればこの時代からすると致し方なしでしょうか。練馬駅周辺よりはお安いので一般論として西武池袋線のほうが不動産価格が高いことを考慮すれば逆転現象が起きているわけではありません。

また、価格は高いけども設備仕様なども高く、かつ全戸南向きで眺望・採光に期待ができそれが半永久的に確保されるとなれば住んでからの満足度にはかなりの期待ができるでしょう。

「坪単価330万円はめちゃ高いけど住んでからの後悔は考えにくい」

という評価となります。

鷺ノ宮エリアでは魅力ある立地ですから新築マンションがお安い時代が来ても同類のものが供給されにくいというのも後悔しないであろう理由の一つです。

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