2019年もブログ等をご覧いただきましてありがとうございました!!

少し早いですがこちらの記事をもって2019年最後の記事とさせていただきます。

昨年の総評では「新築マンションの退化が酷かった一年」とお伝えしました。建築費が高騰する中で専有面積の縮小だけでなく設備仕様の賃貸化、それでいて周辺中古相場より高いいわゆる買ってほしくない新築マンションが多かったわけですが2019年は少し違いました。

退化している新築マンションではダメ、というか売れないとわかったのか「高いのだけども周辺よりも頑張っている新築マンション」も増えてきました。アーネストワンのように尖りに尖りまくって買いやすさを追求するならまだしも中途半端に退化させた価格が高いだけの新築マンションではこの情報社会の中なかなか動かないですものね。。。

一例ですがプラウド南阿佐ヶ谷プラウド船橋本町通りザ・パークハウス大宮吉敷町ザ・パークハウス浅草グランツオーベル中野パークホームズ中野本町ザレジデンス日本橋浜町ダイヤレジデンスなどなど。特別お安いわけではないけども周辺中古よりなんらかの努力が見られる新築マンションが増えたのは本当にうれしい限りです。

①周辺中古より優れた点がなく価格が高い新築だけが取り柄の新築マンション

②周辺中古より高いんだけど優れた点が多く差別化できている新築マンション

上記の①と②なら②のほうがいいじゃないですか。もはや①のようなマンションは買わないでほしいです。どうしても新築というなら仕方ないですが・・・それでも人生で一番高い買い物なのですから。

市況を見ていくと新築マンションが売れない時代に突入しましたね~。建築費高騰、土地取得難(ホテル、商業などと競合すると勝てない)もあり原価が高騰(高止まり)しています。原価が高いということは早々下がることはないでしょう。大手売主による供給ばかりですから竣工前完売しなくとも倒産の心配はほぼなく、じっくりと販売していく新築マンションが増えていくでしょう。

2020年も大規模マンションの供給はあるものの2019年に販売した大規模マンションを淡々と販売していく年ともいえるでしょう。

購入検討者のマインドとしては変わらずお金で時間を買う方が多いですね。一人一人の時間価値が高まる時代に加えて共働き世帯の増加で広い部屋を求めて近郊・郊外で検討するというよりかは部屋が狭くてもいいからできる限り勤務先に近い場所を求める方が多く、そうなれば都心・都心近接エリア、もしくは双方の職場へ通勤しやすい中間地点、例えばですが武蔵小杉・日吉のようなエリアの需要が高くなっています。

こればかりは個人の価値観で私みたく多少通勤がきつくても部屋の満足度(広さ含めて)を下げたくないという人もいれば先のように時間を買う方もいるわけでどっちにしなさいという意味ではないのですがトレンドしては間違いなく家を買う=時間を買うとなっていることはたしかです。とはいえそのトレンドは売り手側も百も承知なわけで価格も強気です。ザ・パークハウス浅草、グランドメゾン成城レジデンス常盤松ハウスなどトレンドとは少しズレる新築マンションのほうが掘り出し物が多かったりするので駅近にとらわれ過ぎず少し視野を広げても面白いかもしれないですね。

数年前であれば住宅情報誌をめくって気になった新築マンションを見学して住みたいと思えたものを購入しても残債割れの心配がなかったものの今は目利きをしっかりしないとフルローンでは残債割れの恐れもある新築マンションが増えているのでご注意ください。新築派の方は買おうとしているお部屋を客観的に「仮に築浅の中古マンションとして売り出ていたらいくらで買うだろう」と考えてみてください。新築ということが一番の価値という新築マンションの購入はかなりの覚悟が必要です。中古マンションに関しては相場を見極めて適正価格で購入すれば残債割れの心配が少ないので手堅いですね。

2020年に住まい探しをする方で、住みながら投資でしっかりと儲けたいという方でなければ残債割れの心配がない程度の割高感があっても条件良い新築マンション、もしくは新築より立地が優れているなど魅力の多い中古マンションの中から気に入ったものを買うというのを目標にされてはいかがでしょうか。

住みながら投資でしっかりと儲けたい(値上がらなくとも価値が下がりにくい)場合には定価で買うことが難しいマンションに絞るのが無難でしょう。

時計に例えればロレックスがわかりやすいでしょうか。商品にもよりますが定価で買うのが困難で多くの方が致し方なくテンバイヤーから定価より高い価格で購入しています。

車に例えるなら「モデルチェンジ後」すぐに「人気車」を買い「モデルチェンジ前」に売却するとリセールバリューが高くお得に乗り換えられるのと同じですね。500万円で買った車の下取りが3年後に300万円なのと200万円なのでは大きな違いです。それでも好きな車に乗りたいから後者でもいいという人もいるでしょうからそこはマンションと同じく個々の価値観ですがお金のことだけを考えれば圧倒的に前者が得をします。セダン派だけどお金のためにアルファード乗るのか問題ですね。車の専門家ではないのでなんともですが3年後の残価率がアルファードとクラウンで20%~30%くらいの差があることはほぼ間違いないと思います。私はリセールバリューが低くてもセダン派であることに変わりはないですが(笑)

儲けたい人も儲ける必要がない人もマンションを買うときは売るときのことを必ず考えるようアドバイスしています。もちろん考えるだけであって実際に売る必要はありません。気に入ったら一生住む。それが一番の幸せだと思います。それでも買ってからの後悔をなくしたいという思いもありブログ、店舗の運営をしています。将来の市況まではわかりませんが不動産には相場というものがあります。相場からざっくりとしたリセールバリューを予測することはできますから知らないよりかは知っていたほうが良いと思うのです。

私自身は実需と投資を分けているので自宅ではそこまで儲けに走りません。残債割れしなければいいかなぁ~と考えつつ気に入ったものを買います。お金のために好きでもないエリア、マンションに住むのでは満足度は下がってしまいますからね。

トレンドが家を買う=時間を買うですからエリアが絞られがちですががほんの少し時間を妥協して好きな場所に住めるならそれもありだとは思います。一日30分家族との時間が減ったとしても一緒に過ごす時間が濃いものとなり、さらには住居費も抑えられるとすればそれはそれでありでしょう。いずれにしても2020年は好きなエリアを見つけていただき、その中のベストマンションを買っていただければ幸いでございます。

売却の方は引き続き売り時ですから買う物件さえ決まったなら早めに動いてしまっても良いでしょう。中古は動きやすい市況です。

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